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问答343期

问：绿城海棠三章，估计一下价格？

答：名字已经出来了，分别是月映、春熙、和凤鸣海棠，地块越大，面积越大，产品为高层+小高层，最大地块有商墅产品；

已有信息看，产品定位还是走改善的，精致景观，公建化立面、类四代住宅产品，有绿城多个小区优秀交付案例在前，很期待；

目前软新的价格，25000+是一道门槛，由于市场下行，高新也不可避免，保利天汇，中铁建西派樘樾价格可以作为参考；

绿城对外释放26000+，可以看作客户试探，大家当下买房都比较谨慎，开发商可以根据意向客户数量灵活调节价格；

区域上，优先软西，再看软东，说了很多遍了，绿城+高新的组合产品上非常有想象空间，但市场如此，谁也绕不开，下半年软新备选还有保利云谷天汇。

问：以后房企购房名单只有几家，其他不会考虑？

答：都在谈救市，但很少有人再提保交付，三道红线后，众多熟悉的开发商，在西安声势微弱；

包括但不局限于恒大、融创、蓝光，中南、朗诗、当代、合能、苏宁、金辉、金科等等，首选央企，国企几乎是大家一致的谨慎，并非产品至上，仅仅是能保交付，不延期；

大浪淘沙后，剩余活跃在市场的，多是交付较好，资金稳健，还在拿地的，包括但不局限于保利、招商，中海、中铁建、华润、万科、绿城、龙湖、金茂、金地等，虽然各家产品发挥有差异，但总体较稳；

谁能买，一方面取决于谁还活着，更取决于谁交房做的好，交付是一切口碑的根源。

问：曲江一期房龄久的小区，还有没有市场？

答：对于这里，无法单纯以房龄判断价值，毕竟曲江一期在西安是独一无二的存在，无法被复制，这里也是目前的西安均价最高区域，同时也是几乎没有新房的纯二手房市场；

曲江一期的价值在于，普遍较低的密度，文旅的内核、优质的环境和配套，改善为主的小区，在西安，暂时没有一个区域可以替代曲江，同时这里也是西安低密度别墅，洋房最稀缺的区域；

在这种现状下，同样15年房龄，曲江的小区仍然极具竞争力，但放在其他城区，则进入降价时期、房子的核心卖点是配套和稀缺，这也是曲江的最大优势；

虽然房龄边长后，有人会置换新房大平层，但仍然有人将曲江一期作为终极置换目标。

问：长安区绿地城DK5改善值得入手吗？

答：当年有几个让人头疼的小区，绿地长安宫、金地长宁府、恒大养生谷、都是因为交房表现不佳被人记忆，绿地作为进入该区域最早的开发商，DK5即长安宫，洋房大户型为主，也是纯改善地块；

小区最大卖点为紧邻长安公园，环境不错，自建西电绿地城小学，剩余配套非常有限，附近以大学生和大量空地为主；

作为改善，环境、小区户型，密度是达标的，品牌和交付差一些，洋房大户型均价挂牌27000+，实际成交不高；

长安范围内，改善社区的备选是很多的，包括融创南长安街壹号的洋房，融创揽月府的洋房，金茂府、中海长安府高层，越是改善的小区，对物业和口碑的要求是更高的；

在西安，主动选择绿地的人，不多，除非心大！

问：融创东方宸院高层，现在18000+能卖出去吗？

答：怕是很难，同时小区部分楼栋刚刚交付，还达不到二手房交易的条件，同时买家买入的价格，三年前已经17900+，算上持有和利息成本，卖20000+才能不亏；

但这个价位，在目前的城东没有市场，二手房中，以龙湖香醍为代表的小区，有大量的竞争，新房上，龙湖砚熙台新房的价格只有15000+，同样是容积率偏高的高层产品；

东方宸院和同期的龙湖天曜、红星天铂，销售价格相当，配套也比较相似，地铁，商业卖点，不同的是融创经历了保交付，业主心态跌宕起伏，城东范围内还有宸阅和鸣的新房未交付，也是后期二手的庞大竞争选手；

目前最稳定的办法是不卖，等行情，等幸福林带周边配套的愈发完善，以地段带动产品，以西安房价涨幅逐步消化高价。

问：目前住南飞鸿十年城，想置换高新学区房？

答：十年城的学区是高新十小和十二初，已经算是高新入门的学区房，如果考虑生源一般，有三个方向可以看；

二手房部分，预算有限的情况下，学校优于房龄，包括绿地世纪城，中铁缤纷南郡、紫薇田园都市等；预算较多，二手房龄较新的包括保利天悦，万科翡翠国宾，金泰新理城；

如果赶得上新房，首选新房，居住体验，保值上要好很多，典型的软件新城，保利天汇，中铁建西派樘樾、保利云谷天汇，绿城月映海棠，产品相比南飞鸿有质的提升，学区也比较均衡。

问：高新三期改善上车，目前只够首付，还要等吗？

答：首先想清楚要不要垫着脚后跟够高新，只够首付的情况说明预算非常吃紧，房价稍有变化就买不到，这种情况如果打算买可以尽早看，高新的房价肉眼可见还在涨；

等待一般是为更好房源或更优政策，更低价格，本身就是一件有成本的事情，除了价格不变，其他都有盼头，同时高新三期包括CID和软件新城，前者比较分化，非常靠名校带动，后者产城融合区，更加稳定；

目前软件新城的保利天汇，中建山海境可以去看，算是区域最低门槛，云谷天汇和绿城等价格，估计不低！

问：融创西安宸院二手房如何，刚需想入手？

答：小区均价已经到了22900+，在西部大道，西沣路沿线是妥妥的一梯队，贵的原因，主要是房龄较新，小区环境不错，外围位置一般，北侧商业用地没有动静，从配套遍地度上，是不如北侧的万科，金地，海亮的；

矮子里拔高个背景下，西安宸院是目前周边二手房比较优秀的，更新的金地中央公园、新城首府价格更高，当然预算不多，备选也有，首先是万科高新华府、金地西沣共元、海亮新英里，都是大品牌次新房；

备选新房也有，西部大道上的中粮大悦未来城、陕建雁南朗境、单价预算远低于融创二手房，可以买到更大面积，房子更新的，19000+的均价，和周边二手有一定倒挂，目前也在平销。

问：长期自住，顶楼能不能买？

答：买顶楼普遍要面临三个问题，分别是有无赠送、质量问题、观念问题，都说顶楼不能买，但送露台的洋房，却人人都想要，说白了还是收益大于了风险；

质量上，虽说正常工艺，施工过关的情况下，是很难出现漏水的，但这是理想情况，小开发商做出来的活儿，不可保证，外加顶楼没有遮挡物后，雨水天的风险变大，开发商质保期过了以后，维修非常麻烦；

最难解决的是观念问题，开发商卖房高层顶楼是价格最低的，其实已经把潜在观念考虑进去，人不识货钱识货，多数人仍不会首选顶楼，大众观念如此，改变太难，后期置换事，难度也更高；

所以，洋房带赠送，顶楼随意，高层顶楼慎选，尤其是小开发商的！

问：长安区雅居乐勃朗峰二手房有保值空间吗？

答：现在二手房不好卖，是整个西安的问题，潜在购买力不够，新房大量分流，二手竞争激烈，很多小区不是降价多少，而是压根没人看，所以一味的降价也不能换来更多客户；

对于勃朗峰而言，次新房小区，在中海长安府和长安金茂府前，和万科城同属于区域的二手房头部梯队，学校，商业一应俱全，小区环境和物业也都还不错，靠近高新，生活便利；

这种次新房小区，虽然周边二手房雁塔区域竞争激烈，但具备保值条件，价格拉开梯队，等待时机，既然现在降价也不好卖，房子还算新，就不要着急卖！