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问答341期

问：不懂就问，沣东房市是不是被市场抛弃了？

答：自从西安买房风向回到主城区后，沣东的关注度下降明显，主要原因投资需求无望，外来人口减少，外加主城区大量新房分流，在价格和产品没有明显优势情况下，多数人求稳首选西安；

新房部门，目前沣东新房供应极少，剩余叠拼，大户型项目的尾盘，可选房源并不多，二手房部分，受行情影响，成交价格和成交量也不太好，不少房东急于出手降价，进一步影响成交；

土拍方面，二批次供地计划中，沣东新城推出8宗916亩，是否还是城投，国企托底，有待观察，开发商和买房人一样，多锦上添花，极少雪中送炭，土拍是真金白银；

什么时候土拍活跃，新盘面世，二手房有成交，沣东的市场也就重新恢复了，吃外溢的前提，是主城区无房！

问：中海学仕里最后一批登记，自住上学要不要上车？

答：目前登记平台已经轻松过线，算得上今年高新的流量盘，很多人买中海，目的比较纯粹，就是奔着学校来，瞳北的位置，医院，学校，地铁，公园配套齐全，临近学校又有比较高的溢价；

摇号登记数据还是很说明问题的，预算够，自住需求可以看，算是当下新房比较好的标的，但毕竟在高新CID，按照目前的房价，尊重新区发展现状，投资的溢价并不高；

中海作为央企，多年在西安，交付，物业，二手房的评价还是不错的，在高新也算强势的品牌，自住可以看。

问：软件新城中建山海境如何，改善可以选择吗？

答：虽然有大面积可选，但主力户型仍然是刚需为主，23000+的均价，在西安不算低，不过是和周边高新相比，有一定性价比，对于周边低预算上车需求，目前这个价位也只有中建一家；

作为西安第一个TOD项目，由于地铁停车场的存在，需要盖上盖，小区一层高于周边地面17米，同时留出了上百米的楼间距和景观，这很特别，商业部分，临街底商非常多，后期生活比较便利；

户型上，中规中矩，常见三室朝南户，品牌上，几家合作，后期溢价不高，山海境的定位很清晰，预算有限看重软件新城的刚需家庭，主打价格划算；

对于改善，保利天悦，中铁建西派樘樾，绿城海棠三章更合适一些。

问：西安都市圈，买房不过渭河，这是常识？

答：虽然在过去几年，西安房价狂飙时期，由于主城区新房少，价格高，限购原因，外溢到秦汉，泾河，甚至高陵，但往往昙花一现，一旦主城土地，新房供应，需求立马收缩；

城北渭河就是一条线，向内经开、未央湖、港务区，向外秦汉，高陵，也是西安限购区的分界线；

发展现状下，渭河以南为西安传统主城区，人员，产业密集，生活便利，买房也比较安全，渭南以北，则是当下北跨的重点，地产行情时好时坏，非常依靠外地人落户买房；

房价上和需求上，波动也比较大，整体人口少，渭河以北房子的空置率比较高！

问：逸翠园I都会的公寓，为了上学值得买吗？

答：由于当年逸翠园配建学校的原因，公寓部分是有学位指标的，原本也是民办学校，22年转公，对应学校为高新实验小学和逸翠园中学，很多人买这里也是为单纯的上学；

小区纯公寓，loft形式，密度较高，目前二手房均价也过20000+，由于商业性质，无法落户，交易税费高，很多人买之前很犹豫，单纯就为上学，选最小面积，后期转手随行就市，不好卖就留着出租，作为陪读房；

另一种方案是看紫薇田园都市的二手房，虽然房龄更老，有的没有电梯，但住宅性质，有高新学区加持，还算好卖，低预算在附近看，一般就这两种方案；

预算上20000+的，锦业路、丈八北路、中铁缤纷南郡、国宾中央区、金泰新理城选择就比较多了。

问：高新买房，等软东绿城还是软西保利？

答：除山海境外，软件新城下半年供应最多的新房小区了，保利摇号拿地，天汇后再推云谷天汇，位置更靠北，靠近学校和住宅区，产品亮点为大赠送的阳台和挑空露台，可以理解为天汇升级版；

绿城名为海棠三章，最早开的是小地块，据说后面大面积有叠拼产品，两个价格未定，按照目前软新均价，预估在25000+左右，绿城以交付出名，改善小区的素质挺高，保利也很稳，品牌上都可放心；

区别主要在于东西之争，软西产城融合区，住宅较少，稀缺性高，产业人口齐全，目前配套也都在落地，是目前高新买房首选区域；

软东纯住宅区，学校，公园逐步落地，住宅用地较多，今年除绿城外，还有紫薇，天地源项目，选择较多，住宅多生活氛围足够，稀缺差一些，更像是丈八北路的翻版；

高新人多看软东，熟悉，非高新人多看软西，产业强，各有所爱，就等价格出来，可选挺多！

问：两室换三室自住，航都绿洲和山水领秀，如何二选一？

答：都是航天早期的高层社区，房龄相似，非一线开发商，小区紧挨着，地铁，学校卖点相同，周边还有备选富力城；

二手房表现上，增源航都绿洲 均价只有16000+，在售房源198套，三个月内成交只有5套，山水领秀北区，均价17200+，在售房源70套，三个月成交只有3套，都低于房龄更久的富力城；

成交量已经很说明问题，在相同配套下，普遍二手房价格不高，远低于航天新房19000+门槛，非要二选一，选房龄偏新的；

同区域备选二手房还有大华锦绣前城、山水香醍，目前二手房价格最高的是龙湖花千树；

两个置换思路，要么同小区小换大，图个熟悉，价格不高，要么加预算买新房，或者向北曲江二期的二手房。

问：中粮大悦未来城如何，刚改值得购买吗？

答：百亩大盘，城改拿地，学校，商业，住宅齐全，也算今年西部大道的重磅小区了，目前首开的是一期、高层+洋房围合排布，高层均价19000+，洋房均价24000+；

最大卖点为大盘体量，大悦城商业卖点，此前又配建学校又引入交大名校+，配套比较齐全，周边自住刚改可看，同样西部大道向西有陕建、泰发祥新房，向东航天有保利天珺，改善的备选上，保利有足够吸引力；

体量大的小区，诸如御锦城，龙湖香醍，确实存在二手房相互竞价的情况，但也非常看市场行情，同样大盘，旅程全运村，保利天悦，中海大城等并没有这种担心；

大盘体量只是一方面，配套密度，小区知名度，品牌，学区更加重要！

问：小区卖储物间，3000一平，值得入手吗？

答：作为储物间，其实是底下车库内除车位外，楼栋隔间的再利用，分割成小面积后，对外销售，由于地库位置，公摊很大，实用面积通常对半砍，且防火要求，仅有照明，20年使用权只能签租赁合同；

一般实用场景上，多为杂物间，容纳家里没有用，但舍不得扔掉的杂物，由于还要上下电梯搬运，使用并不方便，一般都是房子卖到最后，开发商打折或车位绑定赠送销售；

没有什么保值增值作用，需求没有车位高，实地勘察空间后，再做决定。

问：城北红会医院附近的楼盘，前景怎么样？

答：红会医院北院区，即经开高铁新城，地铁二号线直达，目前周边最大小区即白桦林溪和碧桂园文景府，剩余还有不少空地，这个地方最大卖点在于靠近公园，有地铁，医院，在经开，还算不错的位置；

但也仅仅如此，由于高铁新城18年才移交经开，周边目前未见大规模的开发，开发商进驻也比较少，房价也整个城北也比较低，在这里买房的，多以周边工作生活刚需为主；

目前，整个城北的流量和热度都集中在港务区，高铁新城虽然公园、学校和医院密集，但关注度较低，重磅新房较少，有限购买力面临港务、未央湖、秦汉，泾河的分流；

西安虽在北跨，但西安人买房还是先看南后选北，经开买房，需要更多配套吸引力，尤其是名校！

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