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问答340期
问：雁塔未来产业城这片冷土何去何从？
答：还是有变化的，虽然不大，相比一路之隔的软件新城，雁塔这边的动静确实小了很多；
21年，由鱼化工业园更名为未来产业城后，当年就启动了百亿投资的14个项目，包括新材料、高端制造、生物医药等产业，学校、住宅项目，以及3个村安置楼；
同时主干道的鱼跃路，科技西路等两边的绿化也重新设计，道路观感好了不少，原本的工厂，仓库等陆续也在拆迁，腾让出空地，算得上区域开发的初期阶段，是老城区，但因为是旧城改造而来，进度慢一些；
目前最大的处境，还是缺重磅的学校，医疗，商业等配套，尤其是新学校，开发商在这里进驻的也比较少，除了已经交房的绿地，卓越和紫薇外，据说还有金茂的府系项目；
所谓背靠大树好乘凉，有软新在前，作为高新的外溢区域，必然能享受到人口，住房，配套的外溢红利，这个过程需要很长时间，类似的区域西沣路、大寨路等都可做参考。
问：中宝达理想时光能买吗，有共有产权资格？
答：六月底，刚有709套变更为共有产权房，面积约87㎡至123㎡左右，销售均价为：9935元/㎡（市场评估均价为：12546元/㎡），购房人产权份额为79%，政府产权份额为21%；
政府产权由市安居集团代持，未取得完全产权之前，还要付剩余产权部分的租金，虽然房价比周边低，但毕竟是保障住房的一种，不是完全产权和需交纳租金的方式看能否接受；
其次是房子本身，因为并非商品房体系，小区在户型，景观，配套上的标准也是一分钱一分货，此类房子自住为主要目的， 二级市场的流通上有一定的限制，参考此前的经适房和限价商品房案例；
最后，是个人情况，是完全无房住，完全够不到商品房，还是仅仅看到房价便宜，从实际的销量上，比较一般，看得上的够不上，够得上的看不上，单纯自住有很多解决方式。
问：想买顶楼，又有田园梦，后期保值和流通性上怎样？
答：大众认知里，顶楼和一楼是较差的楼层，采光，隐私，通风，漏水等隐患都存在，所以多数新房阶段，价格比其他楼层低很多，尤其是在高层产品上；
但是，如果是洋房，小高，叠拼等低密度产品，同时顶楼带附带较大面积的露台赠送面积，这类房子反而走俏，担心漏水的人就少了，说白了还是收益评估的问题，弊端多的都是高层的顶楼；
从实际的居住而言，顶楼安静、但夏天很晒，虽然现在施工工艺理论是很规范的，但免不了开发商耗子尾汁，还是有很多的漏水漏水案例在，一旦漏，物业小修小补，过了保修期，动用大修基金，其他人不会同意；
后期高层的顶楼在流通上会比较差，降价明显，如果是洋房和叠拼产品，另当别论！
问：浐灞半岛新装修房子要卖，卡在价格上很难受？
答：二手房中，带装修的是比较难卖的，主要是装修的溢价双方很难统一，尤其是甲方花了很多资金，但乙方就是不喜欢，所以毛坯房是二手房成交的最好状态；
浐灞半岛因为小区很大，目前在挂的二手房超过1190套，由于物业一般房龄久，普遍成交价不是很高，以A6区为例，均价只有13300+，三个月带看了650次，但成交只有16套，其他区域情况相当；
一方面是当下市场的原因，二手房卖的多买的少，竞争激烈，同时对于这种千亩大盘，二手房存量巨大，小区内的相互竞争也很大，最终要么是价格让步，要么是房龄沾光，好在浐灞半岛位置不错，配套齐全关注人数一直不少；
只要和浐灞一路沿线万科，中海，天朗等拉开价格差距，在这个区域，也有堪比御锦城刚需首选的价值。
问：陕建稳吗？买雁南朗境还是看周边金地二手房？
答：刚刚结束登记，结果吧，喜忧参半，一方面是登记了上千人，另一方面是560个未核验，552套房源不用摇号，即便如此，在当下仍然算不错的成绩了；
18880+的均价，在西部大道沿线是有性价比的，本就是高新外溢区域，刚需集中，同时新房价格相比周边二手有一定倒挂，对于自住还是友好的；
小区最大卖点，周边生活便利，密集住宅区，同时紧邻雁塔四小七中，户型也很主流，陕建作为国企，交付还是可以放心的，但盖房水平如何，没有太多案例，航天的翠园锦绣比较一般；
二手房上，周边金地，融创，万科，海亮都有供应，以万科高新华府为例，目前二手房均价为21700+，金地西沣公元为20700+，本着买新不买旧的原则，陕建价格和产品沾光，相似位置，共享配套；
备选还有向东的中粮大悦未来城，品牌更沾光，综合体项目，体量也庞大！
问：大兴西路市场有没有可能搬迁？
答：以方欣为代表，外加国亨等，这个区域确实是一个让人又爱又恨的地方，生活极其便利，人员极为拥挤，外加中间横着高架桥，09年，西安将市中心的炭市街市场迁入如今的大兴西路，围绕立交，方欣做了多个大型批发市场；
由于进货，卸货等需求，大货车、三轮逆行堵车是常态，住在周边的人很难受，但从经济账上来说，搬迁的可能性不大；
据统计，市场市场现有经营户1100余户，其中冷冻品商户近500户，集中了西安90%以上的商户资源；肉类熟食、腊味品商户120户；干调副食品商户480余户。
海鲜市场目前已发展成为西安乃至西北最大的海产品、水产品集散地，其中主打海鲜产品分为鲜活类、冰鲜类、冷冻品等，年交易额达5亿多元。
方欣副食调味品市场是西北最大、品种最多的干货调味品市场，占西安市场份额50%以上，对于区域而言，这妥妥是稳定的收入和就业；
外加市场最近刚刚重新装修完毕，又拓展了周边空地，是常驻的节奏！
问：西安高层小三室户型，为什么这么统一？
答：2T4的中间户，一般只有两种排布方式，较早的品字户型，没有连廊，中间户四面宽朝南，优势公摊小，缺点南北不通透，同时南向厨房和次卧受制于面宽，窗户非常小，同时凸出来的部分又影响边户采光和隐私；
于是有了当下流行的连廊户，拉大了面宽，南向中间户多为三面宽朝南，北向有连廊遮挡和采光影响，但足够通透，同时为了解决消防问题，北侧新增连廊，有人担心安全问题，同时拉大公摊，两种户型各有利弊；
除非降低一层的户数，否则无法避免连廊问题，在高新三期部分小区里，120平的中间户也比比皆是！
问：沣东中海昆明路九号二手房，值得入手吗？
答：也是最早的网红盘，当年赶上沣东的高光时刻，又是核心位置，昆明路九号是算摇号选手，小区交房后，景观，物业表现都还不错，在周边算是优质小区；
配套上紧邻吾悦广场商业和地铁五号线，高新一中沣东中学，算得上区域内最优配套，自住非常便利；
不足之处为周边还有的不少村子和空地，还在改造中，虽然是沣东，其实地处沣东核心区和老城区交接，安置房和工业区较多；
目前小区二手房均价21351+，成交非常一般，还是受到西咸和沣东的行情影响，确实喜欢这个地方，价格还能谈，附近也没有更好的备选小区。
问：融创南长安街一期想出手，看不清市场？
答：大的市场现状就是二手房成交量，成交价，关注度都很低，外加新房大量分流，六月份西安二手房总成交约6656套，如果不是着急卖，完全可以等等行情；
对于融创南长安而言，网红小区，次新房龄，地铁口，有学校，环境好，具备观望的条件，目前小区二手房均价18000+左右，算上购买价格，也算翻倍，二手房竞争也比较激烈，仅一期就有107套同时在卖；
价格基本就这样，刚需小区，外加长安的受众收入情况，再涨也挺难，向南的保利还有新房，向北西部大道还有新房，价格更低，对小区有明显分流。
问：富力城北区值得不，看好航天发展？
答：看好是分两方面，是就喜欢航天的居住环境，还是喜欢买房保值，作为西安少有的低密度区域，公园多，人少，产业多，同时紧邻曲江，航天的优势是很明显的；
但是，作为区域最早一批的小区，富力城的房龄确实很久，除了绿化不错外，外立面，配套设施，道路的折旧还是非常明显的，可以理解为航天的缩小御锦城，对于这类社区，自住生活便利，紧邻曲江；
但房价基本到顶了，贝壳上，北区的均价只有16900+，280套房子在售，成交三个月只有8套，13年的房龄不新了，很多买这里，都是手里预算有限，够不到新房的；
航天在走上坡路，且越是低密度，改善的产品反而稀缺，畅销，反而是老房子，小户型并不好卖，分化非常明显，看小面积的都去曲江二期了！
