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收房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目，每周更新，从验房视角，为大家实景呈现西安各小区交付实景，让你买房后更懂收房！

今天第88期，中海曲江大城·华宸府

查验时间：2023年6月16日

查验房源：134㎡毛坯房，小高层

购入时间：2021年，均价20000元/㎡，摇号

过度的化妆反而会掩盖美女的素颜，过度的炒作房价也是一样，作为西安知名的万人摇小区，中海+曲江+名校的组合，注定了这里是人红是非多，成为中介炒作学区房的流量密码，宇宙大城的叫法也由此而来。

小区本身的素质是不错的，中海在西安多年，以交付稳著称，除了拿地位置优势外，在景观，户型，外立面上也很下功夫，因此普遍在二手房有不错的溢价。

曲江大城也不例外，在曲江整体无新房的现状下，从不愁卖不动，再到完全买不到，也是西安楼市狂奔的见证了！

如今，贝壳上华宸成交均价32153元/平米，成交尚可，各方的“有心栽花”功不可没；

买二手是前景无限，还是高位接盘，掏钱的人自有主意，可能吧！

备注：以下图文约5000字，图片40张，阅读需17min，当日晴天！

撰文：不知火

验房师：大王、小王

周边过往

西安的万人摇小区不少，交房表现好的不多，还是集中在中海、华润、保利三家，当下提起曲江大城，多数人会直拍大腿，但当年买的时候，很多人是很犹豫的。

早在2017年，中海联合曲江文投拿地666亩，分三个地块开发，分别是A地块雍宸、B地块华宸、C地块君尚府，由于南侧杜陵限高，也带来了小区的低密优势，即叠拼，小高为主，但西侧靠近包茂高速，不少高层楼栋免不了噪音影响。

配套上，已经兑现的是正荣彩虹谷商业、西北妇女儿童医院，杜陵遗址公园，21年9月，最核心配套曲江第一学校建成，铁一中直接管理，由此开始了五大进曲江序幕。

曲江大城的一路卖房历程，赶上了房价上涨，万人摇号，名校进驻，隔壁24000+楼面价地王等诸多事件，也成为过去几年内，西安人口中的优质资产。

在曲江大城的卖点中，曲江名头，学区炒作、低密区各有喜好、外加周边无新地，无新房的处境，也客观带来了小区二手房的需求；

在过去几年内，以中海曲江大城、保利天悦、万科翡翠国宾、绿城全运村为代表，新房摇号，二手炒作的案例最为典型。

房子盖得不错，又是各个区域核心位置，又赶上名校+风头，背后铁一、高新一中声名，是优质小区不假，但警惕炒作学区房，周边还有供地，还有新房，还有更好备选。

刨除掉外部的氛围组、房价话题、学区炒作后，单论小区的素质，到底中海曲江大城的房子盖得怎么样，看完今天的报告，你会更懂独立思考！

大门立面

查验关键词：立面，色调，观感，细节

中海曲江大城·华宸此次交付从北门进入，小区地势北低南高，拾级而上，两侧丛生朴树夹道相迎，中式地灯点缀，交付期间铺设地毯装饰，收房的氛围感还不错。

（小区大门实景）

功能上，大门右侧为地库出入口，通往园区的直梯设置在大门左侧的楼梯背后，小区实现人车分流。

主入口这里设计有廊架，立面为米黄色石材，廊架内带有一方水景凸显档次，大门整体偏简欧风格。

（底商外立面实景）

小区北门沿街设有底商，两层设计，立面通体为米黄色石材。黑色石材基座，墙面装有中式壁灯，带有独立防雨棚和空调机位，目前底商暂未投入使用。

（南向小高层外立面实景）

（西向小高层外立面实景）

小区住宅涵盖洋房和小高层，外立面均采用米黄色真石漆通刷，立面加入欧式廊柱、线条、拱门等元素，凸显精细与考究。

侧立面这里，外立面以横向线条为主，没有做错线勾缝，也无太多欧式元素，建筑肌理感偏弱，总得来看，建筑立面偏简欧风，给人以庄重、典雅的观感。

（小高层外立面施工细节）

施工细节部分，入户大堂的石材部分未见缺角，破损和裂纹；真石漆喷涂用料及做工尚可，线条完整、顺直，未见明显污染，但墙面整体刷痕情况较为明显。

景观园林

查验关键词：绿化，层次，搭配，树种，观感

中海·曲江大城规划总占地666亩，从北向南依次分3个地块来开发，一期雍宸，二期华宸，三期君尚府。

此次查验的中海曲江大城·华宸为二期，总占地约202亩，容积率2.0，绿化率为35%。

（小区楼位分布图）

从小区平面图上来看，各楼栋错位排布，景观的空间主要集中在各楼栋之间。

（曲江大城·华宸景观实景）

中海曲江大城·华宸府此次交付，园区绿量充足，苗木丰茂，对于林下空间的营造也非常到位。

园区内水景、树阵、草坪空间、休闲廊架等元素丰富，移步换景的体验感较好。

（高层俯瞰景观实景）

从小高层远眺，各个楼栋间景观环伺，苗木数量可观。楼宇间的消防扑救面留白较为明显。

园区采用移动花箱、座椅、彩色跑道以及跳铺的地砖对留白进行消解，对缩小地面空旷感起到一定作用。

（小区北门入口景观实景）

从北门步入园区，一路水景相伴，主入口做有跌水水景，水流倾泻而下，颇有气势。

园区小径蜿蜒曲折，两侧乌桕树迎向路面，流水脉脉与翠绿的植被相互掩映，极具意境。

（水景实景）

园区内设有多处水景，有生动活泼的跌水水景，也有平静的静水面，多种形式的水景映衬互补，避免园区景观平淡单调。

（草坪空间景观实景）

园区的草坪空间，栽种有大量的乔木，景观组团穿插其间，灌木带层次丰富，错落有致，使视觉更有落点。

不足之处，草坪有部分斑驳、露土情况，影响整体观感。

（人行步道景观实景）

人行步道部分，园路有曲有直，视觉无限延伸，两侧景观夹道，灌木带丰盈，与路面的衔接过渡也很自然。

道路两旁苗木生长繁茂，有近人尺度的“压、迎”互动，小径渐行渐深，空间渗透流动，浓荫密布，游园的闲适感十足。

（景观组团实景）

景观组团方面，整体搭配富有层次，采用草坪+灌木带+灌木球+多种乔木组合搭配，形成错落有致，四季常绿的景象。

在树种选择上，有紫叶李、玉兰、山杏、鸡爪槭、紫荆、桂花、丛生朴树、石榴、红枫、国槐、大叶女贞、银杏、樱花、七叶树、白蜡、碧桃、乌桕等等，树种穿插搭配，装点园区美景。

（灌木交付实景）

灌木交付部分，园内灌木丰富，常见灌木以日本女贞、卵叶女贞、冬青、红叶石楠主，部分灌木搭配皋月杜鹃、南天竹等等，多数栽种密实，排布紧凑，层次突出，整体观感良好。

（灌木交付细节）

灌木交付细节上，灌木栽种密实，修剪齐整，枯黄、坏死和露土情况不多，鲜活度也不错。

（草坪栽种实景）

草坪部分，翠绿鲜活，栽种密实，偶见斑驳、枯黄、露土等情况，草坪落叶较多，整体平整度一般，还需及时修剪养护。

（草坪路面过渡处理）

草坪与地面软硬材质过渡部分，做有导水槽，路面略高于草坪，防止雨天泥水倒灌入路面。

（地面铺装实景）

地面铺装上，园路主要采用芝麻白仿石砖，局部搭配蓝色胶粘石跑道。

砖石接缝过渡匀称，未见明显破损、裂纹等情况；胶粘石路面铺设均匀，未见明显破损、溢色等问题，园路整体卫生情况良好。

（园内围栏实景）

围栏部分，小区四周采用实体立柱+金属栏杆进行围挡，安装有电子围栏，内侧用灌木+竹子进行遮挡装饰，私密性较好。

园区设施

查验关键词：地面，器械，足球场，直梯

园区内设有多处儿童娱乐场地，每处场地面积开阔，地面为彩色塑胶材质。

场地上主要娱乐设施丰富，色彩艳丽，造型童趣，常见的有滑滑梯，攀爬物，跷跷板，沙坑，弹簧木马，秋千，旋转童车等。

（儿童娱乐场地）

此外，每处场地内还设有多处休息座椅，细节考虑周到。

（器械活动区）

园区内设有多处器械活动区，绝大多数为仿石砖地面，每处活动区器械种类与数量约四五种。

（球类运动场地）

园区还设有一处小型足球运动场，场地内铺设塑料草坪，带有一个球门，四周带有休息区，此外，园区内装有乒乓球台，带拦网，仅发现三处，数量可增加一些。

（休息座椅）

园内设有多处休息区，除了休闲凉亭外，多数分布在楼宇前，座椅整体数量适中，部分配有遮阳伞和小桌子。

（直梯入口）

园区北门除楼梯外，还装有一部直梯，直通园区主入口，供业主出入使用。

（垃圾分类台）

楼前设有垃圾分类台，四周用高绿篱进行围合遮挡，带有独立下水，垃圾桶未放置到位；路旁还放置有分类垃圾箱，是正常使用状态。

（消防设施&天然气调压设备）

消防设施放置在灌木中，标识清晰，色彩鲜明；天然气调压设备放置在楼宇旁，四周安装围栏保护，未上锁。

公区实景

查验关键词：观感，照明，电梯保护，楼梯间

本次查验楼栋为小高层，总高11层1梯2户，公区部分包括户外大堂，户内大堂，电梯保护，楼梯间四个部分。

（户外大堂实景）

小区户外大堂挑高两层，门头采用米白色干挂石材搭配褐色金属防雨棚，中部为玻璃单元门，左侧装有电子门禁。

大门两侧做有景观装饰点缀，门口有台阶，左侧设有无障碍通道。

户外大堂整体方正，偏欧式风格，石材立面颇具质感，但防雨棚的高度将大门层高“一分为二”，显得门头偏低矮，此外单元门靠里侧，门口光线偏暗。

（户内大堂实景）

户内精装大堂，面积方正，挑高一层，大堂墙面、地面铺设瓷砖，地面做有黑色波打线，墙面悬挂装饰画点缀，顶部吊顶+筒灯+灯带，光照一般。

（首层电梯间）

首层电梯间，挑高一层，墙面、地面铺设瓷砖，顶部吊顶+筒灯+灯带，光照一般。

（电梯保护实景）

电梯部分，品牌为上海三菱，左右双开门，电梯保护到位，卫生良好，可容纳14人，载重1050kg，照明偏暗。

（平层公区电梯厅）

平层公区电梯间部分，墙面、地面铺设瓷砖，顶部吊顶+灯带+筒灯，电梯金色金属包边。

（公区楼梯间实景）

楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，水泥地面，台阶地面整体观感良好，边缘做有踏步保护，未见明显破损，局部有少量乳胶漆污染。

楼顶地库

查验关键词：地库大堂，标准车位，楼顶展示

地库大堂部分，与户内大堂相同，墙面、地面铺设瓷砖，地面黑色波打线，墙面悬挂装饰画点缀，顶部吊顶+筒灯+灯带，照明充足。

（地库大堂实景）

（地库电梯间实景）

地库电梯间部分，墙面、地面铺设瓷砖，顶部石膏板+筒灯，照明尚可。

（地库入户门实景）

地库入户门部分，为玻璃单元门，门口右侧带有电子门禁和楼号标识，大门上方装有安全出口指示灯，目前地库暂未交付。

（地库实景）

（标准车位）

地库部分，地下车库一层，整体挑高一般，光照明亮；地面为环氧地坪漆，车位标准未见异形车位和机械车位，地库暂未投入使用。

（楼顶实景）

楼顶部分，顶面为水泥地面，地面卫生情况良好，排烟，通风，排水等设施安装到位，此处仅实景展示。

户内验房

查验关键词：户型，实景，问题汇总

户内部分，此次查验的毛坯小高层建面约134㎡，三室两厅一厨两卫户型。

该户型全明通透，餐客厅一体，带有宽景阳台，连通客厅及南次卧；北侧带有生活阳台，与厨房相连；动静分区，设计合理。

（134㎡小高层户型结构示意图）

（134㎡小高层室内实景展示）

（134㎡小高层玄关实景）

（134㎡小高层客厅实景）

（134㎡小高层阳台实景）

（134㎡小高层生活阳台实景）

（134㎡小高层卧室实景）

（134㎡小高层厨房实景）

（134㎡小高层卫生间实景）

最后，再来看看部分室内验房情况。

最后，再来看看部分室内验房情况，主要问题集中在：

入户门：门扇划痕，关闭松动、撞痕。

客厅：面板未装，盒内未穿线。

厨房：门洞平整度差，烟道逆风，止逆阀无作用，燃气管固定架松动，窗玻璃划痕，推拉门关闭不平、松动。

北卧：墙面空鼓，窗扇关闭松动，墙面平整度误差10mm。

（部分毛坯问题）

中海曲江大城·华宸府毛坯交付，整体问题不多，查验出的问题经房修妥善处理之后，业主就可以进一步着手装修事宜。

备注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋

（现场验收问题汇总）

验房结束，验房师对每一处查验问题进行讲解，现场出具电子版报告，维修结束后，业主可以在2年内预约1次免费复验。

交付总结

作为过去几年的新房流量密码，中海曲江大城的交付一如既往的耐看，在景观，公区，地库、室内上保持稳定，这是不多见的，自住体验上，会是一个很不错的小区，当然，这少不了同行衬托的成分。

小区本身，学区优势、曲江位置、中海品牌三个卖点叠加，也带来了二手房价格的快速攀升，有价差的地方就有话题，就有生意，保利天悦，绿城全运村都是如此，大家吃饭穿衣亮家当，谨慎看待。

对于当年摇号买到这里的业主，无疑是跑赢大盘，选到了西安众多新房的里的稀缺资产，曲江大城的现状如此，上限则取决于业主的心态。

毕竟在曲江，头部还有华润悦府，那边可没什么学区优势！