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问答393期

问：西安二手房一直跌，就业带不动，房价还能带动吗？

答：当下的楼市可以说是相当分化，新房凭借限价托底，备案价保持上涨，外加改善置换，产品升级需求，普遍平销卖得动，偶尔还有摇号盘，但二手房就天各有命了。

西安的二手房成交量一直不错，上个月9000多套，但前提是房东砍价，以价换量的结果，说白了还是便宜，小面积，200万以内，学区房都是二手房的市场，刚需是真有需求，刚需也是真的穷。

都知道这轮的楼市下行关键不在地产，而在收入，就业，信心，但这个的恢复是长期，且不确定性的，房子本身又回归自住，基本丧失金融属性，商品房受众变窄，想要快速变现，唯降价一条路。

但对于多数人，收入房贷可以支撑的，房子仍然是普通人可以接触的保值资产，尤其是学区，地段，价格优质的，没有经济危机，就不要着急降价卖房。

房价账面是涨的动的，但明涨暗降，暗折的故事不是第一次见了！

问：听说大悦城落户经开高铁新城，是真的吗？

答：四月份，经开高铁新城土地推荐会上，就和中粮集团大悦城西北公司、绿城集团西北公司、中建七局地产公司签订投资意向协议，具体哪块地，什么项目并没有官宣。

事实上，除高新和港务外，高铁新城也是供应大户，一条尚稷路沿线，绿城和经发白桦林两家，新房不断面世，均价从16000+，到25000+不等。

高铁新城的基建也很快，学校，商业，道路、产业园，医院全部在建，属于低调发展的区域，目前的问题主要还是交通不够便利，缺乏知名地标，很多人的印象还停留在北客站烂尾楼和草滩食品工业园时期。

这个时候，如果大悦城商业这样的ip能落地，对高铁新城的知名度还是有提高的，但长期看，商业本质上还是要求人流量，建起来容易，活下来很难，目前周边在建小区多，入住小区少，没有商业氛围。

外加港务区对这里分分流，如果没有特别原因，城北买房先去了港务区。

问：地铁10号线马上通车，对未央湖周边有什么带动作用？

答：路过浐灞国际湿地公园，已经可以看到地铁在空载测试了，绿色车厢标识非常醒目。

10号线一期从未央区井上村到高陵区昭慧广场，主要连接的是主城区和渭北工业园，沿线也都是密集住宅区，包括凤城五路、徐家湾，未央湖，港务区等，地铁开通对于城北的交通出行更加便利。

未央湖也是如此，有浐灞湿地公园，灞河河岸的环境优势，但缺商业，老旧面貌结合，购房接受度一般，想要改变，单纯的地铁包括长安书院只能是锦上添花。

这样的城区现状，也不具备推到重来的条件，而是新旧如何融合，共存，从买房人的视角，城北方向，向西有经开高铁新城，向东有浐灞国际港，目前发展现状都要更好，且看得到的持续在投资，开发。

大哥，二哥太强势，三弟想要快速发展，就是抱大腿，另起炉灶有难度，还会和哥哥们有冲突。

问：房哥，荣德棕榈湾二手房怎么样，刚需能入手吗？

答：冷门区域的冷门小区，想要被人关注，只有降价一条路，目前小区二手房挂牌均价仅11548元/㎡，三个月成交不足四套，带看也很少，小区的低价还有挂9703元/㎡的。

对于业主买的早，自然不亏，但说明小区二手房持续在走下坡路，价格内卷只会更加激烈，本就不是靠地段，产品涨上来的，而是吃西安房价红利，如今红利消失，打回原形。

地段上看，最大卖点是地铁口长乐坡站，周边老城区，住宅遍地，没有好学校，也没有好的城区面貌，最新的小区为当年摇号的融创宸阅和鸣，同类备选的小区还有沁水新城，灞业大境，环境，小区规模都更好。

目前，周边拥有二手房定价权的是龙湖香醍、学校，商业齐全，是附近买房首选，预算不够的，御锦城还有海量房源，价格可谈。

不是预算非常紧张，怎么也看不到荣德棕榈湾！

问：房子买在常宁新区，地铁口，地势高，亲戚都说偏？

答：太在意别人的看法，活的会很累，亲戚出盐不出钱，何必在意，房子是自己买，自己住，自己还贷款，亲戚一年能来几次，你妈都不说，舅妈说算个啥？

常宁新区其实就是大学城，保利阅云台，2号线常宁宫站口，最大优势均价15000+，地铁零距离，地势处在城南最高处，南向视野开阔，真的是住在上下，北向又是财院，培华等小区，没有遮挡。

居住体验上，空气，环境宜人，人少安静，房价适中，不足在于周边人少，学校，商业等配套有限，且周边仅此一家在售，没有新房聚集效应。

最适合的人群是附近高校老师，就近上班，工作，生活，其次是城南预算有限，但又不想将就的年轻人，地铁通勤，来往自由，最后是预算够不到万科城，融创南长安街的刚需。

长安本就供应少，价格合适的更少，已经买了，落袋为安，预算有限，没有挑剔的空间，自住为王。

问：眼瞅海德堡二手房还在降，已经买了，我该怎么办？

答：早买早享受，晚买等折扣的规律，适用于当下众多二手房小区，海德堡作为曲江创意谷周边热门小区，最大卖点为环境不错，周边地铁，商业，学校配套齐全。

小区房价，大的不临路，更贵，小的靠三环便宜，140㎡以上大面积，均价稳定在26000+，但小面积104㎡，均价从25000+掉到了23000+，临路是最大原因。

不仅海德堡，南三环曲江沿线，万科金域曲江、阳光城丽兹公馆、紫薇曲江意境的临路二手房价格都低，本就是供大于求的市场，买家选择也更加理智。

二手房普跌全国现状，西安在矮子里算高个，但分化挺厉害，比如21年高价接盘的，19年高价买西咸的，买老破小投资的，赌学区房失算的，对于创意谷周边这种二手房，去掉了溢价，但仍是优质，热门小区。

自住为王，满足当下需求是第一位，工作，商业，养老等，一时的房价涨跌，自己住，涨了是溢价，不涨是你家。

问：航天龙湖御湖境怎么样，能买吗？

答：自己住可以看，主要卖点性价比，航天的新房选择本就不多，目前主要是招商、保利、龙湖三选一，招商适合养老，纯改善，保利适合中产，偏改善，龙湖与保利定位相似，但地段有区别。

龙湖位置在航天的腹地，门口地铁15号线，楼下星河公园、中湖公园，最近学校为三小，十幼，生活便利，配套齐全。

实际周边环境一般，地块较小，狭长，仅五栋楼，南向为大高层，西侧有航天星苑经适房。

配置上，洋房+高层，面积135㎡、143㎡、178㎡，自带下沉会所，对外报价18500元/㎡起，这个位置做刚需小面积，走性价比会好一些，做改善，周边环境会有影响。

目前航天的改善，卖的最好的还是保利星河天汇，周边公园，学校全，环境较好，其次是招商，地势高，低密，主打稀缺，龙湖在一般地段做改善，会面临分流，所以目前的价格是最低的。

一步到位，还是取舍将就，答案在你自己！

问：七月西安新房涨跌全国第一，这情况会持续吗？

答：70城房价统计的结果，印象中不是第一次，七月份环比，同比确实是涨的，原因在于七月份西安新房，大户型，高价盘集中备案。

比如23316元/㎡招商云山间、28893元/㎡金茂曲江、48623元/㎡九曲松间、29069元/㎡中铁阅唐府等。

曲江，高新，航天这三个西安新房，大户型，高价改善盘轮番上市，且备案价稳定，房价统计数据就不会差了。

有人说是统计艺术，但全国都有，不止西安，如果大家都搞艺术，西安还涨，那说明新房市场确实还不错，改善不发声，但买房痛快，刚需发声多，但不太掏钱，因此就有了大家在网络上的感官差异。

越往后，新房越来越大，产品赠送越来越好，想要小面积，地价的二手房随便选，一边涨一边跌的格局会长期存在。

重要的自己的屁股坐那里，口袋有多少子弹，不用太过关心数据，需求和预算最重要！