原创 刘博团队
01
12月15日，国家统计局公布了最新的70个主要城市11月“商品住宅销售价格变动情况”。
11月的房地产市场走势如何？
二手房方面，价格同环比下降的城市个数和10月持平，分别为64个和62个；
也就是说，只有6个城市二手房在同比上涨，8个城市二手房在环比上涨，数量占比不到十分之一，二手房景气度未见好转。
反观新房，11月价格同比下降的城市和上月持平，为51个，环比下降的城市较上月有所减少，从58个变为51个；
说明新房市场环比出现价格上涨的城市比上个月多了7个，有19个城市新房价格环比提升。
新房市场出现些许好转，反映了供需两端的支持政策开始显现。
一方面，支持房企融资的“三支箭”政策，解了缺乏资金的燃眉之急，房企降价促销压力由此变小，反映到新房价格上，就是上涨城市增多；
另一方面，保交楼工作顺利推进，市场对新房的预期逐渐转好；一二线城市逐步放松限购，市场需求增加。
但从更真实的二手房数据和投资销售情况来看，整体楼市热度依然偏低，市场还处在筑底阶段，购房者信心完全恢复还需时间。
1-11月，全国房地产开发投资同比下降9.8%，降幅比1-10月扩大1个百分点；
房地产开发企业房屋施工面积同比下降6.5%，降幅比1-10月扩大0.8个百分点；
商品房销售面积同比下降23.3%，降幅比1-10月扩大1.0个百分点。
02
具体到城市层面，哪些城市房价比较坚？
数据显示，仅有6个城市11月二手房价格出现同比上涨。
它们是：成都、北京、上海、昆明、南充、无锡
11月新房价格出现同比上涨的前十城市为：
成都、杭州、北京、上海、长沙、济南、南昌、合肥、银川、乌鲁木齐
在房价环比上涨城市中，杭州新房价格以0.7%的环比涨幅领跑，长沙、成都、泉州次之，环比涨幅均为0.5%，北京、上海、南京分别上涨0.1%、0.3%、0.3%。
而广州、深圳新房环比跌幅均达到0.5%，济宁新房价格环比跌幅最大，为1.1%，牡丹江、哈尔滨、长春、贵阳等城市下跌也较明显。
综上来看，成都、北京、上海三个城市，房价最坚挺。
先看成都，新房连涨11个月，二手房连涨8个月，而且涨幅不断扩大，曲线走势一路上升，显示了强劲的市场活力。
无论新房还是二手房，11月成都楼市成交量都在全国城市中排名第一，双双破万套。
据58安居客房产研究院西部分院统计数据显示，2022年11月成都新房备案成交10190套，二手房备案成交12581套。
住宅共计备案成交22771套，环比增加5%，同比增加25%。
作为西部科技中心、金融中心和交通中心，本身有产业支撑，成都对整个西南地区的人口和资金都有一定虹吸能力，因此购买力充足。
再加上限购政策不断优化，因此市场需求不断激发。
11月8日，成都出台高层次人才购房新政，明确符合政策的人才购房可不受户籍、社保缴纳时间等限制；
11月17日，成都楼市再出新政，一、二圈层之间限购资格打通（高新南除外）、棚改纳入无房资格、取消摇号顺位等。
毫无疑问，成都在新一线城市中已经脱颖而出。
再看北京，CRIC克而瑞北京数据库数据显示，11月，北京新房成交4616套，同比下滑约37.7%，环比减少约38.8％，结束三连涨。
11月份北京二手房成交10750套，环比下跌4.1%，同比下跌9.3%。
虽然成交规模下滑，但北京房价却呈现上涨的局面。主要原因是临近年底，单价10万+高端住宅项目成交增速明显。
此外，北京台湖、马驹桥板块“解绑”后，热度快速提升。
11月上海新房市场全月成交8838套，环比涨91%，同比增长47%。
上海二手房成交量1.6万套，止住连续3个月来的跌势，与10月基本持平。
11月上海二手房成交量未显著变化，但成交均价却有较大幅度增长。
主要原因是11月份外环以内、90平米以上、总价1000万以上房源成交占比明显增加，说明改善需求依然较为坚挺。
除一线、强二线，其他城市仍面临较大市场压力。
牡丹江、哈尔滨、北海、安庆、沈阳等城市市场表现明显偏弱，北海、牡丹江的一二手房价格分别领跌全国。
不管是省会城市还是普通地级市，他们面临的难题大多相同，缺乏产业支撑，人口增长乏力或者流失，楼市自然回调。
除了大环境影响，有些城市商品住宅库存较高，如郑州（57.1个月/4.75年）、大连（55.7个月/4.64年）、武汉（31.7个月/2.64年）等城市消化周期较长，房价也因此下跌。
03
总的来讲，目前房地产供求两端下行压力依然较大，稳楼市方面需持续发力。
12月14日，谋划到2035年的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》发出。
《纲要》明确指出，促进居住消费健康发展。
可见，中央文件扩大内需再提促进居住消费，房地产仍为重要抓手。
内需发力是2023年应对外部环境不确定的重要路径。
出口受欧美经济体不确定性影响，在消费和制造业稳定情况下，地产和基建成为内需发力的重要力量。
房地产作为传统消费业，规模大、链条长、牵涉面广，在扩大内需、带动经济增长，稳定宏观经济基本盘方面，作用不可替代。
本次文件涉及房地产的内容较为全面，强调预期引导，有利于市场情绪修复。
在未来楼市政策的优化过程中，针对刚需、改善性住房需求的支持政策有望进一步完善。
随着放开后的影响慢慢褪去，预计到2023年二季度，楼市会出现回暖。
