文/刘晓博 刘晓博说楼市

今天（11月13日）中午，上海报业集团旗下的“财联社”，发布了如下消息：

这篇报道对于“金融16条”的内容披露比较有限，但仅从“通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类”这一条判断，其力度非常大。

如果消息属实，意味着房地产企业到期的贷款，可以超出原规定“多展期1年”；“可不调整贷款分类”则意味着，央行对银行的考核也对应放松。

至此，房地产板块周五大涨的真正原因“水落石出”，不仅仅是传说中的“第二支箭”。只靠数千亿的第二支箭，无法支撑房地产板块如此幅度的大涨。

过去一周人民币资产的强劲反弹，地产板块的绝地逢生，都告诉我们一个道理：

经济是有周期的，每一个最惨的时刻，都在孕育着下一个春天。多重利空、多只黑天鹅共同作用出的底部，往往是超级底部，往往是十年难遇的黄金坑。

你可以止盈离场，一批人可以止盈离场，但会有更多的人愿意“玩下一轮游戏”。外面的世界很精彩，但外面的世界也很无奈——天花板太低，身份和语言成本太高。

这也证实了我一直以来的重要观点：作为中国含税率最高的行业，带动力最强的行业，房地产必须回暖，才能撑起整个国家的财政、就业等。

这张图我曾给大家展示过，它显示了2007年以来每年全国卖地收入占“中央+地方一般预算收入”的百分比。一般预算收入主要来自税收，不含卖地收入。卖地收入相当于地方政府的增量收入、不确定收入。

可以看出，这个百分比是不断上升的。而且每当经济遇到“过坎”的时候，比如2008年到2010年全球金融危机期间，这个占比就大幅反弹，或者创新高。

最近一轮的高点，是疫情之后的2020年创造的。

有人会说：这是不可持续的，我们要“戒掉房地产”。但问题是，房地产是“征税神器”，这个行业突然倒下，财政靠什么支撑？

根据财政部的数据：今年前9个月，全国土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3%。

看起来跌幅也不算很高，但你要知道：今年的土地大部分是被央企、国企买了的，其中相当比例是地方融资平台，这相当于地方政府把土地从左手卖给了右手，买地的钱来自地方银行。这种玩法，显然是不可持续的。剔除这个因素，卖地收入恐怕要下降一半。

今天的财政缺口，主要靠国债、地方债、央行上交外汇储备运营利润等支撑着。

还有人幻想，将来政府多建保障房，取代商品房。他们不懂一个道理：建设保障房的钱，直接或者间接来自商品房。商品房不行了，保障房的建设也会因为缺钱而减速。

上图是近年来商品房贷款和保障房贷款的增速对比。

可以清晰地看到，当商品房市场越来越不景气的时候，保障房贷款是下降的。当然，供应量也一定是下降的。

有“经济洁癖”的人会说：我们就是要抑制房地产，大力发展高新技术产业、实体经济。但问题是，高新技术产业、实体经济都要减税扶持，芯片等行业还离不开“财政奶嘴”，钱从哪里来？

提高政府杠杆率，大量发行国债、地方债，固然可以支撑几年，但政府杠杆率也是有上限的，超过了警戒线会影响国家信用评级。

所以，尽快形成房地产发展的新模式，在刚需、改善的支撑下，让房地产健康发展，才是最重要的。这样，财政缺口可以尽量少一些，可以为经济转型赢得更多的时间，更多的空间。

新发布的“金融16条”，以及融资的“第二支箭”，都对房地产行业构成了重大利好，甚至有“救命的效果”。

但房地产的回暖，还需要“天时”的配合，这就是疫情逐步减缓，最终让社会生活恢复常态。只有这样，这一列金融上的利好，才能转化成全面回暖的动力。

即便疫情结束，房地产业很难回到过去，国家也不希望回到过去。所以，未来房价不会有V型反转，只有底部逐步抬高，以及部分城市的显著回暖。

虽然有了“金融16条”、“第二支箭”，降准、降息、放松认房认贷等措施仍然需要进一步落地。B端（开发商）的利好，跟C端（购房者）的利好结合起来，楼市才能重回正轨。

有人期待，未来的房地产税，会有全面的累进制税率，对多套房加税。我再次预言：这是不可能的。

在少数一线城市、强二线城市，或许会有累进制税率。其他城市，都没有这种条件。绝大部分城市，未来会鼓励大家的住房消费。

重要提醒：

最近又有人冒用我的名义、照片，注册了多个谈股票的公众号，比如下面这张截图红框中的三个号，都跟我没有任何关系，请大家注意分辨。我不会注册股票类的账号，也不会在任何场合荐股、诊股，大家千万不要上当。