青岛楼市萎靡了5年时间，市场信心荡然无存，以前是言房必涨，现在是言房必死，基本没有看好楼市的人了。

此时我大胆说一下自己的预测，不一定准。但在如今大V们普遍不敢预测房价、怕被打脸的情况下，我最起码还有一点预测的勇气。

所以，请大家嘴下留情，有啥不同意见请在文底文明留言。

在楼市，信心大于黄金。

以前，全国大部分城市房价都涨；现在，全国大部分城市房价都跌。

老百姓不是没钱，是对楼市的信心没有了。

根据央行的数据，截止到今年6月底，我国的住户存款达到131.9万亿，再除以全国14亿人口，我国人均存款就达到了9.42万元；如果按一个三口之家来计算，平均每个家庭存款达到28.26万元，接近30万元的家庭存款。

这其中，今年上半年仅住户存款就增加11.9万亿。有钱存起来，不买房不消费，这是一个现实。

你不用以你没有钱的由头来怀疑这个数字，因为根据招行的数据显示，2%的客户拥有80%的存款，而98%的客户只拥有20%的存款。

你没有钱，可能只是你没有钱；但全国人民的平均存款是增加的，是很庞大的。你与其自怨自艾，不如努力工作去赚钱。

因此，现在救楼市就是怎么让大家恢复信心，愿意拿存款去买房。

我们再来看老百姓对楼市的信心是怎么失去的。

我国的房地产市场可以分为一线城市、二线城市、其他城市（三四五线及县城），其他城市的房子多是本地消化，基本没有投资的，房价即使下跌也是阴跌，对全国楼市的信心影响没有那么大。

2018年以来，一二线城市的房价持续下降，这是大家对楼市信心消失的关键。说白了，就是一二线城市的投资客多，对政策和房价走势都比较敏感；他们感觉楼市不行了，就会拼命降价离场，进而带动整个城市的房价下降。

这其中，四个一线城市是关键，是全国楼市的风向标。

我以前说过，房价在不同等级的城市之间有轮动的规律，无论上涨还是下跌，都是一线到二线到其他城市这么一种轮动规律。

全国性的楼市真正回暖，必然要从一线城市开始；全国性的楼市萎靡，也以一线城市加强调控开始。

上几次楼市大牛中，都伴随着全国性的解除调控政策，再严格的政策坚持个一两年也会解除。

这一次不同，2016年至今，调控政策都没有完全解除。

即使作为二线城市的青岛，如今仍存在严格的限购、限售政策。

四大一线城市更甚，其调控之严全国罕见：

连续五六年不解除调控政策，让大家看到了“房住不炒”的坚持，渐渐的也就不炒房不投资，继而就全国性的房价下降了，然后就是全国性的对楼市缺乏信心。

当然，这其中也有着城镇化率放缓、人均住房面积增加的深层次原因，也就是供需结构改变了，楼市进入了下半场。

这两年我们也看到，不管二线和其他城市怎么放松调控政策，实施鼓励政策，楼市就是没法彻底回暖。

这种现象的根源还在一线城市，一线城市那边还掐着脖子呢，投资客们看不到房价上涨的希望，自然也就不会下场；而仅靠刚需、改善，只能维持楼市不温不火的状态。

现如今，最有钱的投资客不下场，刚需越来越少，改善只是左手倒右手，银行的钱不就得越来越多吗。

前几年，我们也许就需要楼市这么一种不温不火的状态，来消化以前吹大的“球”；但现在风向有一点变了。

前几天，住建部表示，下一步要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

其实，很多二线及以下城市都已经实施了这些政策，如青岛。那么这一次的政策利好将主要针对一线城市。

今天公布的国家发展改革委关于恢复和扩大消费措施的通知，也提到了促进住房消费。

因此我大胆判断，一线城市的调控政策将在今年下半年得到实质性放松。

救楼市，就是要从一线城市开始。其他城市开始的都是小打小闹，给不了太大的信心。

一线城市调控政策的放松到其楼市回暖还需要一定的时间，也就是说一线城市现在是政策底，还没有到市场底。

对于青岛来说，下一轮回暖肯定要等到一线城市过了市场底并回暖一段时间后，这基本最早也得明年上半年了。

请记住，我说的是回暖，不是房价上涨。回暖不一定是房价上涨，可能只是成交量增加，更好卖一些而已，因为上面所说的楼市深层次原因已经不支持房价大涨了。

想要在青岛投资买房，大概率是没有机会了。因为算上交易税费、贷款利息，房价每年不上涨5%都是赔钱的。

这里还要说明我的另一个观点，这一轮楼市即使会回暖，也只是轮动到二线城市，三线及以下城市是没有机会了。

现在基本只有一二线城市还能通过虹吸获得人口增量，这是支持其楼市回暖的源动力；其他城市人口还在外流，谈何楼市回暖。

幸亏，青岛每年还可以增加10多万的常住人口。