最近，国家通过了在超大特大城市积极稳步实施城中村改造的政策：

这个政策和青岛正在实施的城市更新是异曲同工的，对青岛楼市是一个大利好，但青岛未来一段时间的新房供应量也会是超大规模的。

01 青岛楼市的利好

这次的城中村改造主要在超大特大城市中进行：

青岛是特大城市，所以青岛符合条件。

从前些年的历史可以知道，相对于调控政策、首付比例、税率等，棚改才是楼市最大的利器。

以前的棚改促进了全国式的楼市大繁荣，这一次青岛楼市又能获利多少呢？

其实，现在的城中村改造和以前的棚改已经不一样了。

以前的棚改是全国范围进行的，如今的城中村改造只在超大特大城市中进行，具体到青岛主要在主城区进行，影响面没有那么大。

其次，以前的棚改是以开发商为主导开展的，现在的城中村改造则是地方为主。从张村河等区域的拆迁来看，都是拆迁完毕后卖地的时候才会让开发商参与竞拍。

但这种城中村改造依然会产生大量的手持现金的“暴发户”，依然会产生大量的土地和新楼盘，对青岛楼市影响很大。

02 青岛的城中村改造早已开始

虽然国家刚通过了城中村改造的政策，但青岛已经实施了近两年。

早在2021年12月，青岛就开始实施城市更新和城市建设，并在2022年3月正式发布《青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动方案》。

其中的重点即是重点低效片区（园区）开发建设、旧城旧村改造建设，在重点低效片区（园区）开发建设中划定了10个重点片区（园区）：

在旧城旧村改造建设中则提到：计划启动改造城中村81个、5.5万户，重点推进市北区、李沧区、崂山区范围内的27个城中村、2.4万户改造工作。力争通过三年攻坚行动，市南区、市北区、李沧区、崂山区（建成区）现有城中村改造基本完成。

上面两段文字可以看出，青岛的城市更新和城市建设三年攻坚行动主要在主城区进行，到2024年底主城区的大部分城中村都将改造，市南区、市北区、李沧区、崂山区将没有城中村存在，能够空出的土地量将是巨大的。

03 为什么主城区是重点

在上一轮棚改中，青岛的郊区是重点，并因此诞生了系列新区：

这一次棚改为什么却改为了主城区？

这其实和青岛各区市的新房库存密不可分：

各大郊区新房库存高企，主城区则相对少一些。

另一方面，这几年经济放缓，人口增长乏力，郊区人少房多，更为严重的是郊区有房者有向主城区转移的倾向，从近几年郊区、市区迥然不容的市场表现就能看得出来。

所以，楼市的主力向主城区转移是应有之义，也是被动选择。

说到这里，我们自然也能够理解这次城中村改造为什么只在超大特大城市中进行。

小城市的楼市情况和青岛郊区相似，甚至要更为严重，房多、人少、人口外流，缺少大规模实施城中村改造的基础。

04 最后一次大规模新房供应

我在标题中提到了这可能是青岛新房的最后一次大规模供应。

前面说过，青岛这一轮城市更新主要分为重点低效片区（园区）开发建设、旧城旧村改造建设两种途径，其中重点低效片区（园区）开发建设主要是对低效利用的厂房等工业区进行，旧城旧村改造主要从城中村改造下手。

重点低效片区（园区）开发建设上，老四方、楼山后、流亭机场等地方都是重点，我们看到青岛新的大规划也大多都是在这些地方进行的，像国际大健康产业集聚区、胶州湾科创新区、城阳区规划的城市副中心等。

城中村改造给我们带来的观感更加强烈一些，像张村河两岸、河西、盐滩、戴家、长涧、赵村、邱家女姑等，现在基本都是一副大工地的状态。

特别是崂山张村河两岸短期集中地拆迁，给人的震撼比较大：

这么多的低效片区、城中村都要在2024年底之前改造建设完成，虽然一些土地会作为产业、回迁用地，但能够提供的商品房也是巨量的。

经过过去一年半的大拆迁准备，未来的一年半或将是新房大批量供应的时候，也将是青岛楼市的最后一次新房大规模供应。

在这个过程中，是会产生一批“暴发户”，可他们大多都会有回迁房，在如今楼市环境下能有多少钱会流入商品房市场要打一个大大的问好，除非是实施前段时间青岛说的房票制度。

过去几年时间，相对于郊区房价的下降，青岛主城区新房价格的稳定是以供应量较少为前提的。未来一段时间新房大批量进入市场，虽然给了买房者更多的选择，但量太大了，恐会对房价造成挤兑效应。

所以，城中村改造虽然对青岛是一个大利好，但“祸兮福之所倚，福兮祸之所伏”，对楼市的最终影响还有待商榷。