原创 刘博团队
最近，朋友圈的中介集体沸腾了。
他们都在为一个消息奔走相告，那就是：
目前我们享受到的低于4.1%的首套房利率在2022年年底到期后，政策将会被收回，继续执行原有政策；
如果LPR不变，明年的减20个基点也有望被收回，利率恐将上涨为4.3%！
这到底是贩卖焦虑，还是确有其事，我们来分析一下。
01
国庆节前夕，国家2天内发“三连炸”政策“大礼包”，降贷款利率、减个税、降低公积金贷款利率，节奏快力度强，楼市迎来“史诗级”红利期。
特别是9月29日晚，央行、银保监出台《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。
11月17日央行通过微信公众号发布三季度货币政策执行报告，重申将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定，阶段性放宽至2022年底，到期将自动恢复。
这是什么意思?
这意味着，2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的23个城市，可以在LPR减20基点的基础上，做到LPR-40基点或者更多，最低房贷利率突破4.1%下限，往3字头走。
但是这个政策的期限是到今年年底，届时的房贷利率可能要恢复成LPR-20基点。
事实上，这和房贷利率大幅上涨还是两码事。
我们认为，如果LPR出现下降，减20个基点维持不便，那么房贷可能继续维持较优惠水平，如果LPR上涨，-20基点之后，房贷利率才会出现上升。
那么，一些中介给出的利率将触底上涨的理由是什么呢？
首先，目前众多城市的利率都已经降至了4.1%甚至更低，银行的降息空间看起来不大了。
据中指研究院监测数据，截至目前已有20余城将首套房贷利率降至4%以下，包括阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳等。
天津、贵阳、武汉和襄阳均将利率降至3.9%，石家庄多家银行将首套房贷款利率由4.1%下降至3.8%，清远的首套房贷利率最低可至3.7%，为当前最低水平。
由此，中介断定，房贷利率已经到底了，没有退路了，接下来可能会回调。
其次，最新LPR报价保持三个月不变，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，由于LPR是房贷利率的基石，已降至10年来最低水平，所以认为市场未来加息的概率更大。
基于这两点，中介们纷纷摇旗呐喊，那些指望房贷利率还会再降的朋友可能要愿望落空了，不要在做等等党，应该抓紧最后时间窗口。
情况究竟怎样？
02
可以说，现在的房地产市场依旧很冷。
10月份，房地产开发景气指数为94.70，数据创新低，房地产市场尚未出现明显回暖迹象。
从销售统计数据看，1-10月份，全国商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%；商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。
开发投资方面，1-10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。
因此，为了促进市场进一步回暖，不排除中央会在12月过后春节之前，继续降息或者降准，保持供需两端的宽松政策，因城施策支持刚需和改善性住房需求。
金融16条的支持政策提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间。
未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。
因为对于这些潜在购房者而言，降首付和降房贷利率，都是实打实地减轻购房负担，有利于刚需和改善人群上车。
但是，不可否认的是，人们买房，除了看实际的成本之外，还受买涨不买跌的心理作用影响。
越是降首付、降利率，房价打折，人们的预期就越差，有一种被忽悠接盘的感觉。
而越是房价出现上涨，虽然实际购房负担上升，但是内心深处的声音却告诉自己，再不上车就晚了！
比如安徽六安，就出现了房价上涨的情况。
11月15日，安徽省六安市发改委在官网发布了“关于部分楼盘撤销备案价格的通知”，宣布4个楼盘取消优惠，执行更早之前的、更高的价格，有的楼盘甚至“涨价”了超过20%！
在市场急于回暖的当下，涨价去库存可能成为一部分城市先行先试的选择。
所以，我们认为，12月底过后，楼市的优惠政策可能会出现分化。
有的城市，将继续保持首付和贷款利率贴地而行的政策，吸引刚需入场，首套和二套房贷利率继续突破4.1%和4.9%的下限，不存在优惠利率结束一说；
而有的城市则会率先宣告涨价、涨利率，目的也是拉动市场继续回暖。
03
那么，作为购房者，究竟该怎么办？
其实很简单，如果你所在的城市目前享受最优房贷利率，且放松了认房认贷，首付很便宜，每个月月供也不是很高，那么，该买就不要犹豫了。
因为这个时候所有的优惠，都是国家法定的，比如贷款利率最低3.9%或者3.7%，写进合同之后，是会执行二十或者三十年的，具有法律效力。
如果赶在买房成本最低的时候入市，又通过合同形式固定了这个优惠，对买房的人来说，还是占便宜的。
如果你所在的城市属于那种涨价边缘型，明年年初可能会出现房贷利率-40基点恢复到-20基点，新盘优惠取消的情况，那么，今年最后一两个月可能真的就是刚需购房最佳窗口期。
毕竟经济周期是波动的，关键是能不能踩准节点。
