文/刘晓博

楼市再次爆出重磅消息：作为一线城市的广州刚刚宣布了楼市新政！

主要内容有：

1、在全市范围内取消建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房限购。

2、自有住房出租并备案的，不计入限购套数。

3、对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理（双证合一、多证合一）。

4、商服类物业不再限定转让对象。

由于文件不长，现全文转载如下：

广州市人民政府办公厅关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知

各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

为深入贯彻党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，更好满足房地产市场供求关系发生重大变化新形势下的居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经广州市人民政府同意，现进一步优化调整我市房地产政策措施。

一、继续加大住房保障力度

进一步完善公共租赁住房、保障性租赁住房和配售型保障性住房供应结构和政策体系，加大供应力度，不断满足各类保障人群住房需求。2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。

二、精准支持房地产项目合理融资需求

按照《住房城乡建设部 金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（建房〔2024〕2号）要求，建立我市房地产融资协调机制，搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

三、优化调整限购政策

（一）在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。

（二）在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。

（三）对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。

（四）商服类物业不再限定转让对象。

四、加强房地产市场监管

强化部门联动，健全联合执法和惩戒机制，加强房地产市场监测，加大力度整治房地产开发建设、房屋交易、住房租赁市场秩序，严厉查处违法违规行为，保障购房人合法权益。

本通知自2024年1月27日起正式实施，原有政策与本通知不一致的，按本通知执行。

过去几天，坊间一直有关于广州将取消“120平方米以上住宅限购”的传闻，但迟迟未能落地。

我们曾分析过：这项政策落地的可能性非常大，因为厦门即便是在房地产调控最严厉的时候，都没有限制180平方米以上住宅。也就是说，存在这种先例，而且符合当前国家支持建设好房子（改善+豪宅）的要求。

那么，广州此次楼市新政的含金量大不大？将对广州乃至全国楼市产生哪些影响？

我的判断是：此次新政的含金量非常高，对广州楼市是重大利好，对全国楼市也是重大利好。

取消120平方米以上住房限购和出租房屋不计入限购套数，是最实质性的。

这意味着，广州面向全国开启了“争抢富人”的模式。全国各地的富裕家庭，都可以到广州买房了，只要是120平方米以上的房子，随便买。不需要社保年限，不限购套数。这对于三四五线的企业主、金领很有吸引力。

其次，针对广州常住人口，特别是户籍人口也相当于放开了限购。只要你把自己的住房备案出租，就不计入限购套数。这样，广州本地富裕家庭也可以买第三套、第四套、第五套。

广州是一线城市，城市实力依然强劲。

下图是2023年三季度末各城市的资金总量（金融机构本外币存款余额），这个指标相当于城市历年创造的、吸引的财富的总积累。

广州达到了8.55万亿，虽然不如北上深，但稳居第四，领先GDP跟广州相当的重庆了3.2万亿左右，几乎相当于“重庆+宁波”或“重庆+西安”。

广州的医疗、教育、交通、商贸配套都是一流的，城市生活丰富多彩，充满活力，对全国的年轻人非常有吸引力。

广州放开120平方米以上住宅后，必将吸引大量全国的富人来此置业。毕竟，北上深现在仍然维持了较严格的限购，外地人很难买到北上深的住宅。

广州的楼市新政，还预示着北京、上海、深圳也会继续松动楼市。但北、上、深走到广州目前的水平，还有较长的路。

目前上海已经放松了临港新片区、金山区、青浦区、奉贤区的限购，但外地人仍然需要有当地人才证明外加3个月（临港）或3年社保才能购买。

估计下一步，北京、深圳也会放松边缘城区的限购，但估计不会一下子取消边远地区限购，只是减少社保年限。

我判断：广州有可能在2025年中之前，全面取消所有房型、所有城区的住宅限购；北上深则有望在2025年中之前，取消郊区的限购。

广州作为一线城市，能把楼市开放到目前的程度，预示全国楼市新一轮松绑开始了。

事实上，最近两天金融监管总局、住建部不断释放利好，政策包括：

1、进一步优化首付比例和房贷利率，说白了就是继续降首付、降房贷利率。

2、各城市将被充分赋予房地产调控自主权，可以因地制宜调整房地产政策。

3、在地级或以上城市建立“城市房地产融资协调机制”，当地政府分管住建的领导（一般是副市长）担任组长，研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，本月底前，第一批项目名单落地后即可争取贷款。

这意味着，房地产因城施策的2.0时代到来了，银行针对房企、项目、个人购房者的贷款支持进入了全新的阶段。

楼市基本面，发生了重大转变！