上周五国家统计局公布了11月份房价指数，其中徐州二手房价环比下跌1.8%，跌幅排名全国第1。这是连续8个月下跌，也创下多年来徐州最大跌幅！
真实的市场行情到底是什么样的？我整理了11月贝壳找房二手房成交记录，发现以下情况：
1、成交量减少：11月份二手房成交量664套，与10月份相比少了113套。
2、高价房源减少：超2W/㎡的二手房，11月份仅成交4套，比10月份的7套少了一小半；超过1.5W/㎡的二手房34套，比10月份少了16套，比9月份少5套！
3、低价房源减少：成交单价低于5000元/㎡的二手房32套，比10月少9套，最低仅1900元/㎡！
4、中位价下跌：10月份成交价中位数为8989.5元/㎡，比10月份降了254.5元，比9月份降了564.5元/㎡。
综合来看，11月份二手房价，高、中、低档小区普遍下跌，很多小区、很多板块，都跌破了底价！
成交价≥1.5W/㎡的房源34套
11月份，徐州二手房成交量减少100多套，高价二手房数量也减少了，超过1.5W/㎡的房源共34套，比10月少16套，比9月少5套。
成交价2W+/㎡的二手房，11月只有4套，比10月少3套。其中两套高层，两套老破小。最贵的是一套新上房的云龙湖金茂府的高层，以单价23077元成为11月份最贵的二手房源。比10月份最高的27726元/㎡（翠湖御景）低了4649元/㎡。
永康小区为民主路小学本部学区房，11月底成交了一套单价21839元/㎡的二手房，此外泉山区鑫苑景园和滨湖花园三期成交单价也超过2万/㎡。
成交总价<5000/㎡的房源32套
10月成交价低于5000元/㎡的房源共有32套，其中约有5套是公寓，其余27套都是住宅。超低价房源比上月有所缩减。
其中最便宜的是贾汪广场小区一套单价1900元/㎡的房源，60㎡总价仅11.5万，是近几个月以来徐州二手房成交价最低的房源。
超低价成交的房源中，不乏市中心老破小，比如湖滨西村、铜沛警苑、王场新村、湖滨花园。市区次新房鱼先生的社区，仍是4字头房价的常客。
成交价≥300万元的房源14套
11月份，成交总价超过300万的二手房只有5套，比10月份的14套少了9套。
这5套房中，单价超过1.5万的只有2套，大部分是单价一万出头、面积很大的别墅或者复式叠层，比如排名第一的中茵龙湖国际家苑北区，单价14477元/㎡，面积却有397㎡，而这种房源，早在2019年前后就卖1.5W+/㎡，现在却低于2019年。
泉山区成交单价TOP50房源
泉山区11月最高单价23077元/㎡，当月4套超2W/㎡的高价二手房有3套位于泉山区，TOP20上榜门槛13224元/㎡，（比10月低1769元/㎡）；TOP50上榜门槛11200元/㎡，（比10月低551元/㎡）。
11月份泉山区二手房成交270套，占了全市的4成，比10月减少了大约一成。全市34套1.5W+/㎡房源中，泉山区占了8套，不到1/4，与上月相比减少了11套。数据表明泉山区的二手房市场相对10月有大幅衰退。
其中单价最高的房源是云龙湖北岸的云龙湖金茂府，单价23077元/㎡，172㎡总价398万，也是10月份全市单价最贵二手房。
但是值得注意的是，就在10月份，这个小区成交的第一套二手房单价24235元/㎡，时隔一个多月第二次成交就跌到了23077元/㎡，两套房单价相差1158元/㎡。
泉山区西三环外、南三环外等地二手房价再次破底。西区中梁怡景嘉园最低仅6716元/㎡；融创玉兰公馆跌至7229元/㎡，南区的恒大滨河左岸跌到8775元/㎡，荣盛花语城跌到8821元/㎡。城北九里湖比起10月份，这些小区最低价又降了几百。
成交单价最低的是泉山森林公园附近协鑫鑫尚公寓，11月卖出了两套单价3501元/㎡房源，我查了这个公寓的历史成交记录发现，这里上次成交在2021年，单价13878元/㎡，也就是现在的价格连2年前的零头都不够，简直不可思议！
云龙区成交单价TOP50房源
云龙区本月成交最高单价19368元/㎡，TOP20上榜门槛14654元/㎡（比10月份低314/㎡），TOP50上榜门槛12601元/㎡，（比上月低403元/㎡）。
11月云龙区成交170套二手房，比上月少了1套。超过1.5W的房源18套，与上月相等，均价仍是全市最高。
高价房源大多为云龙万达板块，特别是万科翡翠之光，前6占了5套！最高的一套单价19368元/㎡，最低的一套17313元/㎡。
而其它高层住宅成交价继续下滑，比如华润橡树湾成交了6套，其中有3套单价低于1.5W/㎡，最低的只有12872元/㎡。
曾经最热门的新城区人才家园，最新成交价单价12242元/㎡。比2021年巅峰时期跌了近一半。
新城区奥体沁园单价也创了新低，最新一套成交价10062元/㎡，而在10月份，同户型房源成交单价11593元/㎡，相比起来，低了1500+/㎡。
位于新城区人气地段、美的广场北、太行路学区内的永泰锦园，竟然跌到了9346元/㎡！此前的成交价都在1.1W以上！而当年这个楼盘绝对是新城区神盘，开盘价1.1W需要全款抢……
鼓楼区成交单价TOP50房源
11月鼓楼区成交最高单价21839元/㎡，TOP20上榜门槛11209元/㎡（比10月份低约1311/㎡），TOP50上榜门槛9267元/㎡。
10月鼓楼区成交110套房，比上月少了37套。这个月的高价二手房以老破小为主，单价TOP5房源中，民主路本部学区的永康小区占了3个，电北小区占1个。
高价房市中心+名校的学区房，其余就是风尚米蘭、鼓楼晶典、苏宁尊悦这样的市中心高层次新房。
永康小区成交了3套，其中一套单价21829元/㎡的二手房，占12月全市高价二手房排名第二，鼓楼区高价二手房TOP1.
而九里片区的万科系列，这次并没有如前几个月成为鼓楼区二手房的标杆，最高的一套来自万科城麓园，单价仅13878元/㎡。最低一套来自万科橙郡，单价7797元/㎡，这也是这个小区2019年有二手房成交记录以来成交价最低的一套。
经开区成交单价TOP50房源
11月，经开区成交最高单价15719元/㎡，TOP20上榜门槛10228（比10月份低约1371多/㎡），TOP50上榜门槛6926元/㎡，（比10月低了2862元/㎡）。
经开区11月成交63套，比上月少5套，高价房减少，各板块低价房源继续破位。
比如上榜这个月TOP5房源第1和第3的万科美的璞悦山，这个月成交的两套单价分别是15719元和14877元/㎡，而翻看这个小区的成交记录会发现，这两套是除了上月底成交的14733元/㎡之外，近几年单价最低的房源。今年10月之前，大部分房源超过1.7W，甚至有些超过1.9W/㎡。
成交价TOP20中，保利鑫城占了4套，单价从1.2-1.45W/㎡不等。
但品质差些的绿地之窗，继续下跌，最低单价跌至8725元/㎡！品质更差的城置最低跌到7755元/㎡！
东湖板块也继续探底，比上月又低了100+！比如绿地高铁东城最新成交价5829元，已经低于小区2018年开盘时的价格。
可见，配套未落实的新城、品质不好的小区，在这一轮大跌中最为明显，而且在我们以为已经到底的时候，仍持续不断下跌。
铜山区成交单价TOP41房源
11月，铜山区TOP20上榜门槛9580元/㎡，（比上月低371元/㎡），TOP30上榜门槛7392元/㎡，（比上月低2096元/㎡）。
本月成交41套，比上月少了31套。单价TOP10房源中，万科新都会就占6套！同在铜山万达板块的万达华府也成交一套进入前5。
铜山区11月份最高单价15234元/㎡，是万科新都会一套高层洋房。
成交价超过1W的房源有18套，其中万科新都会占9套，与上月基本持平。和前几月比，万科新都会的成交价继续探底，最低成交单价下滑至9452元/㎡。
而铜山区另一个热门板块，大学路板块的只成交了几套！除了枫林天下康城有一套单价14409元/㎡在11月铜山区成交中排名第二，其余两套都在8800-9500之间。
目前大学路南北2个校区范围内，新房价格，刚需的格林世界跌到了8000+，改善的万科山水间跌到了10000+，枫林系二手房跌到8000+也不意外了。
贾汪区共成交10套二手房
贾汪区共成交了10套二手房，最高一套单价5273元/㎡，也仅有这一套单价高于5000元/㎡；最低一套单价1900元/㎡，60平房子总价11万5千，堪称徐州的“鹤岗”。
总结：这些板块超跌再次破位
盘点近几个月的二手房成交信息，明显发现二手房价还在跌，而且成交量比上月也明显减少。
高价房源减少，低价房源又不断破位，主要集中在经开区的东湖（绿地高铁东城最低5829）、泉山区淮海新城（中梁怡景嘉园最低6672、融创玉兰公馆跌至7229）、南三环外欣欣路上（恒大滨河左岸跌到8775、荣盛花语城最低8821）、新城区的非核心板块（奥体沁园10062、永泰锦园9346），最离谱的泉山森林公园附近协鑫鑫尚公寓（3501元/㎡，不如2年前的零头）。
总结得出：那些配套不成熟的新片区，或者品质差的小区，跌幅最大！对于买房人来说，以后选房要吸取教训。买房还是买成熟地段、高品质的房子。
来源：在住徐州
