而在一年多之前的2023年4月，同户型的房子成交价还在3350万元。这一年多下来，降了1405万元，跌幅超过了40%。说实话，跌掉的这1405万元，拿在北京甚至全国各地，都可以随便选房了。

如果拉长看这个小区的成交价格轨迹，现在同户型的房子价格已经跌到2016年的上半年了。

此前，北京的房价上涨从2021年涨至到顶的2023年8、9月份，到10月直接掉头急转直下。中原的数据显示，在不到一年的时间里，北京的房价跌幅即超过了25%，回到了2016年7月的水平。想当年房价能在半年间从4字开头跳涨到6字开头，那现在也可以在一年的时间里，跳水跌回到原来的价格区间。

这是普宅的情况。

高附加值的万柳学区、富人们的最爱，最终也没能摆脱这一行情。也就是说，过去这一年多以来，不管是普宅还是豪宅，不管是学区还是非学区，不管是北京还是全国，楼市的主旋律类似，都是降价。

太阳公元在降价，书包房蜂鸟家园也在降价，北五环外的新房硅谷ONE更是不断降价往出去卖。现在，降价不稀罕，稀罕的是谁降得最猛，谁降得最多。这不，万泉新新家园就因为价格降得太离谱，成了大众关注的热点话题、热点楼盘。

万泉新新家园这套房子，能在一年多时间里降价这么多卖掉，有两方面的原因。一来，可能原业主急需用钱，不得已降价出售这套房子。这是由大环境决定的，工作不好做，投资容易亏钱，如果再上点杠杆，那亏得速度更快了。这几年明显觉得挣钱难了，很多资产还在贬值。在这样的大趋势下，变现、降价变现成了最好的投资。

二来，学区房的价值开始重构。优质学区虽然十分稀缺，但学区的需求、学区的价值出现了滑坡和松动。

影响学区价值和需求变动的因素主要有这么几个方面。首当其冲的是新生儿数量越来越少了。在2016年全面二孩政策实施后，很多人预估2017年会出现人口出生高峰，但事实上这个高峰并不高。2016年出生人口1785万，到2023年出生人口已经跌破1000万人，只剩下956万人，接近腰斩。

伴随新生儿数量减少的是，北京当年高攀不起的机关幼儿园，在2023年也开始面向社会招生了。一些国际幼儿园创始人卷款跑路的新闻更是见诸报端。现在是幼儿园关停潮，过几年便是小学关停潮，再过几年初中和高中的数量也会减少。用一句十分俗套的话说，现在是未来10年新生儿最多的一年，但也是过去10年最少的一年。

除了新生儿数量减少，影响学区价值和需求的是，很多家庭的现金流并不宽裕。最近几年的大环境大家都明白，能有一份工作、能有一份收入就已经实属不易。大家手头都没多少钱，而且每月要还贷款，要各项硬性支出。2024年我国居民的杠杆都超过了70%，而且杠杆主要在房子上，很多家庭每个月的工资一到手一还贷款基本就没了。加上最近几年房地产市场不景气，很多家庭的核心资产都是房子，房子价值缩水了，很多家庭的资产都变成了负资产。在这种情况下，家长还会考虑学区、优质学区吗？

第三点原因是，进了优质学区只是说能成为好学生的概率提高了，而不是说进了优质学区就能成为好学生。像前几年，大家手头有钱，房子也在增值，所以可以一开始就把孩子放进高起点的优质学区，去培养学习能力，去尝试发现孩子是否有成为好学生的可能性。

但这几年房子缩水，大家手头也没什么钱，所以如果看不到孩子学习能力的苗头，一般都不会再买优质学区浪费钱了。况且，以最近这几年的大学就业情况来看，清华、北大出来，也不一定能找到好工作。说实话，一毕业还是给人打工，意义何在呢？

再说了AI技术发展一日千里，到时候很多工作都不需要人来操作，也不需要那么多岗位了。基于这样的现实状况，很多家庭都不再考虑学区房了。一个活生生的例子是，中关村三小的书包房蜂鸟家园的价格也出现了猛跌和急跌。

对于学区房和优质学区房的学区属性，越来越多的家庭开始形成共识。在这共识背后，除了学区房价值和需求的重构外，也有一些现实性的原因存在。

比如，现在房地产市场已经成了买方市场，想要卖掉房子越来越难了。北京二手房市场，前段时间二手房库存降到了13.5万套以下，但到了9月之后，二手房挂牌量又接近了14万套。

想要消化掉这些房子，毫无疑问需要更长的时间。供过于求的局面，肯定将持续很长一段时间。想要更快清掉库存，只能大幅降价。而房价若想要恢复，必先让人看到积极信号，比如北京放开限购、放开落户等，但这在短期内几乎不现实。

再者，房价在下跌中，卖房的人会越来越多。追涨杀跌，是投资的本性，在股票市场上是这样，在房地产市场上也是这样。不少人看到房价下跌之后，肯定也会担心自己的房子卖不掉，一慌神只能砸盘降价。跌的越多，想要打折卖掉的欲望就越发强烈。而有些人原本没有卖掉房子的想法，看到这样的局面也会慌。

还有一部分群体是置换需求，但想要置换先要卖掉手里的房子，手里的房子卖不掉，置换的需求就解决不了。这些人既是买房人也是卖房人，他们是刚需改善的群体。但是他们这种正常的换房改善需求，在这两年也变得不那么正常了。