别再幻想房价暴涨了!官方告诉你楼市真相

人言财经 2024-10-18 11:44:20

昨天的楼市大会,用一句话概括:政府虽在刺激市场,但别期望过高。

100万套改造计划资金不明,4万亿信贷规模虽大,但对14万亿余额影响有限。住建部认为市场在筑底,但刺激效果短暂。

一线城市政策放宽,执行却保守。官方承认城市间虹吸效应,三四线城市面临被放弃风险。

未来,只有财政健康、产业强的核心城市能吸引人口和产业。

手持三四线房产?言叔认为可能是时候换了。

01

楼市的风向总是让人捉摸不透,但最近的政策动向似乎又给了市场一些新的信号。

首先,财政部、央行、住建部的会议内容出炉,虽然被认为有点儿不及市场预期,但这里面其实藏着两层信号。

第一层很明显,政府在刺激楼市;

但第二层信号就含蓄多了,似乎在说:别期待太高。

先说说这100万套城中村改造、危旧房改造的计划。

这听起来是个大数字,但别忘了,这可是在全国层面上。

而且,这100万套的完成资金来源还是个谜。

如果地方出钱,那可能性不大,毕竟地方财政也不宽裕。

除非中央政府出手,通过政策性银行拨款,这样或许还有戏。

再来看看这4万亿的“白名单”项目信贷规模。

听起来是笔大钱,但你得知道,截至10月16日,已审批通过的贷款已经有2.23万亿元了。

所以,这新增的1.77万亿,虽然不是小数目,但放在整个房地产开发贷款余额14万亿的大盘子里,也就没那么震撼了。

02

昨天的重磅会议,还透露了一些信息。

住建部对楼市的判断是,市场已经开始筑底,数据会是积极的。

但别忘了,这几年楼市刺激政策的特点是,大刺激来了,市场好转,但保质期也就2个月。

所以,用最近的数据来说楼市筑底,可能还为时过早。

至于一线城市,政策口径是放宽了,但执行起来却很保守。

比如,房贷首付比例没有降到15%,而是20%;限购没有取消,而是降低了购房门槛。

这些细节都显示出,政策上还是很谨慎的。

在言叔看来,政策的确在刺激楼市,但同时也在警惕过热。

所以,如果你期待房价大涨,可能要失望了。

“房住不炒”的理念依然没变,政策的意图是稳定楼市,而不是让它疯狂上涨。

所以,别期待太高,市场可能不会像你想的那样反应。

03

在昨天的房地产会议上,官方对核心城市和三四线城市的未来发展给出了明确的表态,这可是关乎我们每个人的大事。

首先,官方承认了一线城市的虹吸效应,也就是说,一线城市在吸引人口和资源方面的能力越来越强,而三四线城市则面临着人口流失和资源匮乏的问题。

官方认为这是历史进程中不可避免的趋势,有利有弊,需要趋利避害。

这个表态意味着,未来楼市的行情将更加分化,核心城市和三四线城市的差距将进一步拉大。

官方虽然没有给出具体的解决措施,但这已经暗示了对三四线城市的未来发展持谨慎态度。

为什么会出现这样的变化?

原因很简单,人口数量出现了历史性转折,地方自主发展往往追求短期收益而忽略长期利益,导致很多城市进入高债务周期。

中央的资金和资源有限,不能拯救所有城市,只能遵循市场经济的原则,扶持那些能赚钱的城市。

这对三四线城市来说是个打击,因为它们自身已经没有了创造经济效益的能力,之前一直是靠着政策倾斜支撑的。

现在如果连政策层面的支持都没有了,那这些城市的发展潜力可能会进一步消失。

因此,对于我们普通人来说,无论是考虑个人发展还是投资,未来选择城市,肯定要往核心城市走。

如果你手里还持有三四线城市的房产,现在可能是时候考虑出手了。

但别以为所有核心城市都能在竞争中获胜。

国内一二线城市这么多,不可能都能在抢人大战和产业竞争中获得胜利。真正能在未来分化行情中竞争获胜的城市,其实是少数。

那怎么判断哪些城市更有竞争力呢?

可以参考两个指标:城市的财政收入能力和地方的负债率。

财政收入多的城市,产业实力强,税收充足,地方财政健康。而负债率高的城市,支出不合理,财政不健康,需要外部援助。

所以,想要辨别核心城市中哪些城市竞争力更强,就要看这两个指标。

未来,真正能吸引人口流入和产业发展的城市,只有那些财政健康、产业实力强的核心城市。

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