楼市“羊群效应”,房价背后的“利益驱动”!炒房客:我要咸鱼翻身

每日房说 2024-05-05 23:38:21

北京“某神盘”降价332万、南三环某项目开出砸盘价3.7万/㎡、东南三环十里河一小区跌到3.6万/㎡……

近期,有多个北京中介在好几个社交平台,发出“跳水式降价”房源,来不断渲染房地产市场大跌氛围,这些可能只是个例,但现在房子过剩、有价无市,市场深陷“买不起也卖不掉”的僵局也是现实。

经济学的逻辑里,商品的价值源于流通、需求和买卖,没有人购买流通的商品,价值几乎等同于零。

这套逻辑放到房地产里,在过去10年,房子本质上是投资品,升值快能赚钱,现在情况却相反,房价一直在跌,不少人都是为了保全财富,解套求安,房子已然成了负担。

楼市“羊群效应”出现,房价背后“利益驱动”!

我很认同曹德旺说过的一句话,以后房地产就是有钱人互相玩的游戏,因为房价太高,需要的人买不起,房子只能是有钱人卖给有钱人。

现在的房地产市场不正是这样吗?

今年1季度全国房地产开发投资22082亿,同比下降9.5%,住宅投资16585亿,下降10.5%。新建商品房22668万平米,同比下降19.4%,销售额21355亿,下降27.6%。

这些还只是大数据,现实中各地卖不出去的房子比这些还要多,房地产就是一个“羊群效应”,因为大家跟风买房,价格越涨越高,房价越高买的人也越多。

当刚需甚至是炒房客不再接力买房时,价格就失去了垫底,房价越降大家都不买,这时的房价没有最低,只有更低,因为在主观上,大家对楼市都不再看好。

3月房地产开发景气指数为92.07,大家对市场“期望值”一直都在跌,就没看涨过。1-3月份,房企开发到位资金25689亿,同比下降26.0%。定金及预收款7435亿,下降37.5%;个人按揭贷款3643亿,下降41%。

伴随着房地产的萎靡,也打破了房价背后的“利益驱动”-中产梦。

房价下跌、买房需求萎缩已经开始影响产业链,国家统计局数据,2022全年,规模以上家具制造企业营收6828亿,同比下降7.3%,而2023年全年,规模以上家具制造业企业营业收入6555亿,同比下降4.4%。

横向对比,1年时间家具制造企业营收就少了327亿,同比下降超过10%。

自诩为“中产生活方式”标杆的宜家,也开始走低价促销。4月底。宜家(中国)餐厅在每周五都有打折促销产品,13.49元肉酱一面、1元的甜筒、9.99元的土豆泥+肉丸套餐,被网友亲切的调侃为“穷鬼套餐”。

降价的背后是中产也没有钱了,《2023年新中产大调研》显示,固定资产在中产家庭财富占比高达52%,但新中产明显也没钱再买房了,数据图显示,2023年有高达77.2%的新中产家庭没有买房计划,中产也不想再负债了。

现实是,房价一直在跌,房子就是编织品,负担。也就是说,中产买房有更多亏损和未来不确定风险。

三年新增6万亿经营贷!多少炒房客梦断他乡?

因为房价下跌,而导致固定资产贬值、负债不断的不只有新中产,还有炒房客,他们是一群骨子里流淌着“愿赌却不想输”精神的投机者,现在的房地产市场深陷买不起也卖不掉困局,让他们手上的房子也跟着大幅贬值、资产缩水。

这还不少是最糟糕的,问题更大的是资金链即将被击穿,不知会有多少炒房客梦断他乡?

这件事还要说回我前段时间看到的一个消息:今年将迎来经营贷续贷潮,风险会集中暴露吗?

2020年时,为了帮助因疫情而资金困难的企业,盘活个体或实体经济,国家给出了低息优惠的经营贷,可以“房产抵押的担保方式”从银行贷出款来,对比当时房贷利率还要低2-3%,这就给了大家套利空间,把房贷置换成经营贷。

2021-2022年是炒房时代的最后疯狂,当时无论是房贷利率还是房价都在高位,不少炒房客动了经营贷的心思,置换房贷不是唯一目的,他们想的是把经营贷套现,继续囤房炒卖,等待后续房价上涨盈利,杭州和深圳是当时炒房最厉害的城市。

一般经营贷期限是10年,会在第3或第5年时进行续贷,而今年刚好是第一个续贷高峰期。

按照经营贷统计的数据,2021年时新增1万亿,2022年是2万亿,2023年飙涨到3万亿。

三年累积新增6万亿的经营贷,大多数都被炒房客套现和置换房贷,这就成为了炒房客无法解套的根源。

毫不避讳地说,炒房客赌的就是未来房价会继续大涨。现在3年时间到了,楼市并没有出现回暖,房价反而腰斩到膝盖,抵押物估值已经“资不抵债”,出现价差。

来算一笔账:

100万的房子,能套现约80万现金,如果三年内房价上涨,抵押物升值,续贷时你还能再贷出80万;但现在房价腰斩到膝盖,房子已经资不抵债,你只能续贷40万甚至更少,剩下的40万就需要自己补齐,价差加上利息,炒房客最终要补齐的钱都快接近100万了。

这就是问题,炒房客套现的经营贷就只有区区100万?他们拿什么来还?

炒房客还有“咸鱼翻身”机会吗?

说实话,很难。除非楼市止跌,现在房价回涨10倍,那市场又重回“全民炒房”时代,风险不更大了吗?

本文所用图片均来自网络,如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创,严禁转载抄袭,发现必深究。(撰文:小羊头)

4 阅读:1198
评论列表
  • 2024-05-06 11:38

    房子是商品,卖不出去喊破天都没用。不管哪个城市,房子都是越来越多,叠加人口出生大幅暴跌,只会越来越难卖,越来越不值钱。越到后面剩下没买房的往往越没钱,不降价他们拿什么买?大幅降价销售和提升建筑品质才是房地产开发商的唯一出路。房子并不是蓄水池,你的钱被别人赚走了,进了别人口袋,剩下钢筋水泥没人买就是虚的财富。过去房子稀缺,而现在不是,现在你用钱去买房容易,要房变成钱可就难咯,隔壁还是你的竞争对手呢

  • 2024-05-06 06:27

    越唱越衰

  • 2024-05-06 15:07

    刚需买来住的已经买了,不在乎降不降了,不想买的始终不会买,再怎么炒作都没用。

  • 2024-05-06 15:18

    房地产股票大涨,把整个股市带动,那个时候房价就见底了,即使见底,一般人都不会再参与炒房了。

  • 2024-05-10 17:52

    总结三点,第一房子严重过剩,第二人口不断下降,第三就是失去了投资价值,大家觉得还会起吗!

  • 2024-05-06 01:07

    银行倒闭就不用还债了!!!!

  • 2024-05-06 04:06

    曹总说的确实是良心话!!!!确实是中国楼市现实情况!!!

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