2016年之前杭州销售的项目已经全面低于限价

随风文散 2024-05-24 13:32:35

昨天我写了一篇余杭区2015年销售的项目现在还值多少钱,里面有一个结论是余杭区2016年之前销售的项目已经全面低于限价。

余杭区北部新城北宸之光只要2.6W,区域内新房是3.12W。

未来科技城也一样,那时候的房子基本上都在3W左右,而限价是3.6W。

那么这种情况是只局限于余杭区还是全杭州的普遍情况呢?

于是我看+问,研究了下临平区的数据,发现临平区的情况和余杭区一模一样,2016年之前房子全面低于限价。

临平新城余之城二手房只要2.1W、康城国际2.3W,但是板块限价2.85W。

那么主城区的情况会不会好一些呢?

刚需板块就不看了,毕竟余杭和临平的例子摆着。

首先看城东新城,2015年为改善而来的东宸现在只有4.2W左右,板块限价4.6W。

城东不行,那看看城西的申花板块。

2015年销售的金茂悦虽然挂牌价格挺高,但是实际能成交价格已经回落到4.5-4.8W左右,板块限价5.4W。

金茂悦必看好房,装修比较好的,挂着的价格都低于板块5.4W限价,关键是这个价格还挂着。

申花不行,那伟大的奥体呢?

奥体,春江彼岸虽然挂牌价在6.5W,看起来高于限价挺多,但是根本就成交不了这个价格,能成交的价格基本在5W左右,板块限价4.93W。

别不相信,诚心卖的一堆5W左右的房子挂在,这都还没成交。

那么能级最高的钱江新城呢?

江河汇边缘也已低于限价,钱塘府早就卖不到6W的价格,高楼层挂着5.7W都还没卖掉。

南星桥勉强高于限价,望江府近期成交7.8W,和7W的限价也仅一步之遥。如果想走量的话其实价格肯定还要继续下行。

所以除了钱江新城部分房子,2016年之前的房子已经全面低于限价。

或许有人说这个价格怎么可能,你说的这些房源要么装修差、要么高架、或是户型太小等等,必然是一堆理由。

但是其实事实就是事实,近期能成交的都是这样的价格。

那么为什么会出现这种情况呢?

最明显应该是打造标准的不同。

2016之前的项目是在市场较弱的时候打造,那时候市场采取的办法不是做好品质,而是做低价格。

简单的说就是把品质的外衣脱掉,以更低的价格进行销售,走得消费降级之路。

比如外立面,金茂悦是真石漆,春江边也是真石漆,而目前申花、奥体新的项目基本上都是铝板。

比如装修标准,钱塘府那时候不好卖还降标、降价卖过,所以和现在板块内7W的项目精装修差别比较大。金茂悦、春江彼岸等项目还是毛坯。

比如会所架空层,那时候项目的架空层就是最简单的架空,很少做的花里胡哨,而现在新的项目的架空层做的就和酒店大堂一样。

……

那么问题来了,你愿意为所谓的品质付出多少溢价呢?

结论应该是市场上这样的客户其实很少,所有价格下跌会像洋葱一样一层层的往里走。

不过现在有个好现象,就是我此前说的,老破小已经止跌。

所以等K11等交付,洋葱最里面完成最后一跌,估计杭州楼市也就筑底成功了。

那么现在的市场,开发商会选择14、15年的降标、降价的打法吗?

答案是很难。

大量2016年之前销售的项目在二手房市场流通,而这些项目偷的面积比较多。

如果现在的项目降低品质的话,那么将无法和2016年之前的二手房进行竞争。

这也是我说的毛坯不是解决方式而是毒药的原因,因为会被漫山遍野的二手房给群殴。

所以开发商只能硬着头皮加品质,一旦降品质将会被2016年之前的项目背刺致死。

目前同个板块的项目次新房基本呈现出三个价格档次

2016年之前销售的次新房,基础档,全面低于限价,申花如金茂悦,4.5-4.8W。

第二档则是2018年以后拿地并销售的项目,申花如滨融府,6W+。

第二档和基础档项目相比品质得到了全面的提升。基础档项目偷面积更多,但是第二档项目户型设计的合理性更强,两者在户型上算是平局。

所以个人觉得第二档比基础档合理的溢价应该在25-30%,一方面是室内精装修的钱10-15%左右,另一方则是外立面、公区的钱10-15%。

最高的档则是2016-2017年拿地做的规划,2016-2018年销售的项目,申花如金茂府7W+。

最高档项目户型上即偷了面积,设计又更十分合理,优秀15%左右。品质标准也是领先于第二档,但是这种领先会随着时间过去慢慢淡化。

综合来看,第一档和第二档的价格差就是在15-20%左右。

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评论列表
  • 2024-05-25 11:26

    不要急,主跌浪还在后面,现在看一下谁急呢?肯定是大量房子套在手中的人。未买房的继续喝酒、喝水果茶、喝咖啡,

    Andy2022 回复:
    [点赞][玫瑰]
  • ZSJ 4
    2024-06-19 14:22

    16年前余杭临平才几千块,滨江一万多

  • 2024-06-13 13:46

    房子经过了十年,然后用的当然的限价标准

随风文散

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