原创 刘晓博

最近有两个“四字真言”，对楼市、股市影响巨大。

一个是“动态清零”。

今天（11月5日）下午，万众瞩目的新一次“国务院联防联控机制举行新闻发布会”召开，国家卫健委再次强调了“坚持动态清零总方针不动摇”，并没有公布新的新冠肺炎防控方案。

至此，引发刚刚过去一周股市大涨的传闻烟消云散。“传闻牛”下周将如何演变，我们不妨拭目以待。

我今天文章想说的是另外“四个字”：最近一周，中国人民银行行长易纲至少四次提及了“币值稳定”。

重要的事情说三遍，但易纲说了至少4遍，可见“币值稳定”是当前央行最重视的事情之一，相信也代表了最高层的看法。

下面就是易纲的四次表态：

上述4个场合——代表国务院向全国人大汇报，在香港“国际金融领袖投资峰会”上接受香港金融管理局总裁余伟文的访谈，在《党的二十大报告辅导读本》发表文章，以及在人民银行、外汇管理局系统宣讲二十大精神，都非常重要。

每次不漏地提及“维护币值稳定”，代表了央行的决心，以及未来货币政策走向。

什么是“币值稳定”？

其实就是购买力稳定。

购买力包括对内购买力，和对外购买力。以日元为例，日本目前通胀水平很低，但日元汇率大幅贬值。这意味着：日元在日本国内的购买力下降不多，但出国消费就下降很多。

易纲说的“币值稳定”，首先是指人民币的国内购买力要保持稳定，其次是人民币在国外的购买力也要保持稳定。

怎样判断人民币在国内的购买力？

一看CPI，二看M2的同比增速。

上图是国家统计局公布的全国居民消费价格涨跌幅，9月同比上涨了2.8%，正在逼近3%的调控上限。这说明随着猪周期的发力，中国的物价水平在反弹。如果继续上涨，则中低收入居民会有明显压力。

中国的广义货币M2的同比增速，9月为12.1%。而今年前三季度GDP的同比增速为3.0%。

M2同比增速可以看作是“印钞速度”，GDP同比增速是“财富创造速度”。当前，印钞速度比财富创造速度快了8.1个百分点，是其4倍。

我在N年之前，曾提出过“1.5倍魔咒现象”。意思是说，由于经济效率有待提高，我们的印钞速度必须保持GDP的1.5倍，才能完成经济增长目标。

一旦有一段时间，M2的同比增速低于GDP的1.5倍，则后面必须补齐。这个倍数被压制得有多狠，后面反弹就有多强烈。（见下图）

近年来M2增速一度跌到了GDP增速的1.5倍以内，但后来的反弹非常强烈，当然这里面叠加了疫情的因素。

M2增速超过GDP增速的部分，可以看作是“宽口径的通胀率”。

比如当前CPI是2.8%，那么我们可以认为狭义口径的通胀率是2.8%。但在资产角度，或者广义口径的通胀率，可以看做是“12.1%-3.0%”，为8.1%。

当然，币值是否稳定，最后还要看大多数老百姓的感受和看法。

判断人民币在国外的购买力，主要看汇率。最重要的是人民币跟美元的汇率。

上图是人民币在岸价的周线图。今年3月的时候，6.3人民币可以兑换1美元；但到了现在，贬值为7.18兑换1美元，最低曾见7.3275。

当央行频繁提及“维护币值稳定”的时候，往往是“币值稳定”受到挑战的时候。

当前人民币的币值稳定就受到了挑战。对内，印钞速度显著超过财富创造速度；对外，是人民币对美元显著贬值。

当央行强调币值稳定的时候，对宏观经济意味着什么？对股市和楼市又意味着什么？它传递了什么信号？

说实话，这对楼市可能偏空。

因为不断强调币值稳定，说明未来降准、降息和印钞的空间都会受到控制。

原因很简单，让币值稳定最好的选择就是：把印钞速度降下来，不要滥发货币。

易纲最近的表态里，也有很多类似的话。比如，在《党的二十大报告辅导读本》发布的那篇《建设现代中央银行制度》里，就重提了“中央银行要管好货币总闸门”。

当央行提及“货币总闸门”的时候，往往意味着印钞速度将被控制。

在文章里，他还说了如下值得关注的话：

“财政的钱”与“央行的钱”存在本质区别。如果允许财政直接向央行透支，靠印票子满足财政支出需求，最终将引发恶性通胀，财政也不可持续并产生债务危机。要根据中国人民银行法有关规定，实现币值稳定和金融稳定，并以此促进充分就业和经济增长。

疫情爆发后，曾有体制内专家、官员提出实施“财政赤字货币化”，也就是央行直接印钞给财政（购买国债）。对此，央行一直反对，并成为中国当前坚守的政策底线。

如果财政赤字货币化，楼市就不会有今天的厄运。房价可能更高，房企赚得盆满钵满，而中低收入家庭距离买房更加遥远，金融体系汇聚更大的风险。

为什么决策层最终没有选择“财政赤字货币化”？说到底，还是跟共同富裕的理念有关。

既然选择了“中国式现代化”，要更大力度实现共同富裕，就必须维持币值稳定。

反过来，维持币值稳定可以防止贫富差距扩大，推动中国经济转型，从“印钞票的时代”过渡到“印股票的时代”。代价是：房地产出现拐点，一批大房企暴雷出局，经济增长速度降低。

这是一条“出清之路”，有“刮骨疗毒”性质。但碰巧叠加了疫情，所以波动幅度加大了。

在稳增长、保就业难度加大的情况下，在20大刚刚闭幕之际，央行频繁强调维持币值稳定，不仅仅是为了人民币资产保卫战，还传递了经济转型的坚定信心。

在这种情况下，楼市回暖可能需要更为漫长的时间。我们看到，前期一度市场回暖城市，比如上海、成都、北京，似乎又有所降温。

尤其是一线城市顶豪市场，最近抛盘增加，价格松动。

我之前曾说过，如果M2的同比增速一直不能突破（比如迈上13%，甚至达到14%），则未来几年将出现类似亚洲金融风暴之后的资产价格通缩现象。

不仅楼市，股市也会一样：股票发行速度全面提升了，而货币供应量受限了，怎样才能托起大行情呢。

币值稳定，有利于中低收入阶层、退休人员，而不利于富人。富人资产量大，负债能力强，他们更喜欢币值不稳定——在泡沫里冲浪，实现财富倍增。

那么问题来了：在币值稳定的大时代，还买房子吗？

我的看法是：如果你的收入、资金允许买，而你又生活在有显著人口增量的大城市里，那你还是要买的。房地产是重要的资产，有长线抗通胀能力，是有条件家庭必须配置的。

如果你收入不稳定，出首付都比较困难，可以暂时观望，毕竟疫情尚未结束，清零仍然是当前基本政策。

如果你生活在人口流失的三四五线城市，而且旁边没有超大城市，也可以不急于买房。这些城市外来人口少，房屋过剩，租金相对较低。

未来的楼市，在币值稳定的前提下会高度分化。2009年“四万亿刺激”时代的，广义货币M2同比增长27.7%的时代不会重来，有限的增量资金只能推动部分城市、部分片区的楼市回暖。

对于大部分城市、大部分区域来说，房住不炒的时代真的来了。不是不想炒，是真的炒不起来了——房子太多，而资金增速被卡住了。

其实今年广义货币M2的同比增速有虚高现象，是因为央行上交利润造成的。随着央行上交利润结束，M2同比增速在9月已经有所回落，相信10月增速会继续降低。其实看看社融存量增速就知道了，今年以来一直没有能突破11%。

此外，我还有一个重要判断：一线城市核心区的房价，可能已经出现了美元顶。