买了房子之后，很多人打交道最多的不是亲戚朋友，而是小区的物业公司。不少业主常年有这样的感受：物业费按时一分不少交，但是小区管理问题不断，想维权又不知道从哪里下手。
很多业主分不清，物业哪些行为属于正常管理，哪些已经触碰法律红线。不少物业公司就是抓住普通人不懂法规的弱点，做了违规操作，大部分业主选择忍气吞声，白白吃了哑巴亏。
在这里要先理清一个核心关系：物业公司本质是全体业主花钱聘请的服务方，不是小区的管理者，更不是业主的“上级”。双方签订物业服务合同，是平等的民事委托关系。物业的权利来自合同约定，超出合同、违反法律的行为，业主有权拒绝，并且依法维权。
结合民法典、物业管理条例等现行法规，整理出日常生活中物业最常见的10类违法行为，每一条都附上法规依据、现实案例分析以及业主应对办法，大家可以对照自家小区情况看一看。

一、未经业主同意，擅自把小区公共区域收益归自己所有小区公共收益，一直是业主和物业矛盾最高发的地方。很多业主不知道，小区电梯广告、单元门口广告牌、地下或者地面公共车位租金、小区公共区域的自动售货机、快递柜进场费，这些收入都属于全体业主共有，并不是物业公司的收入。
现实里大量物业的操作是：自己直接收取广告和场地费用，账目从不公示，钱直接放进自己账户。很多物业还会找借口，称广告维护需要人工，收益理所应当归物业。
按照《民法典》第271条、282条规定：小区内共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，剩余部分属于全体业主共有。物业只是代为管理，无权私自占有。物业可以收取少量管理维护成本，但必须把收支明细定期公示。
个人分析：很多小区公共收益常年“消失”，根源在于业主没有成立业主委员会。没有业委会监督，物业可以长期不公示账目，业主单个去索要材料，很容易被物业推诿。单个业主维权难度偏大，最好的方式是联合其他业主，要求物业公示近三年公共收益收支台账。如果拒不公示，可以向住建部门、街道办投诉，也可以起诉要求返还收益。
二、以不交物业费为由，私自停水停电、限制门禁这是物业最常用的施压手段。很多业主因为对物业服务不满意，暂缓缴纳物业费，物业就直接停掉业主家里水电，或者把业主门禁卡、电梯卡停用，不让业主回家。
不少业主被拿捏之后，只能被迫缴费。但从法律层面来讲，这个行为完全违法。供水、供电合同是业主和供水、供电公司签订的，物业公司不是供水供电主体，没有任何权力切断业主水电。门禁、电梯属于业主房屋配套设施，物业不能以此胁迫业主缴费。
《物业管理条例》明确规定，物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
个人分析：这里也要提醒业主，这条法规保护业主，但不代表业主可以随意拒缴物业费。如果物业服务存在瑕疵，正确做法是留存证据，协商或者起诉要求物业整改、减免费用，而不是直接拒交物业费。单纯以不满意服务为由拒交，法院大概率会支持物业追缴物业费。两边都要依法行事，不能走极端。遇到物业停水停电，保留视频、聊天记录等证据，直接向主管部门投诉，造成损失的可以主张赔偿。
三、强制捆绑收费，不买车位不让车辆进入小区不少新建小区，物业会出台规定：没有购买或者租赁车位的车辆，一律禁止驶入小区，外来车辆一律不准临时进入。部分小区甚至直接封闭地面公共车位，逼迫业主高价购买地下产权车位。
很多物业会声称，小区车位紧张，有权管控车辆进出。这里要区分两种车位：产权车位，开发商可以出售；而地面规划公共车位，属于全体业主共有，物业不能单方面禁止业主停放。
《民法典》规定，建筑区划内，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物业单方面一刀切，禁止无车位业主车辆进小区，属于越权管理。小区车辆管理规则，需要由业主共同决定，物业只能执行业主大会的决议，不能自己单独制定禁令。
个人分析：现实里这种情况在新建小区特别普遍。物业的初衷往往是配合开发商卖车位。遇到这种情况，业主可以要求物业出示业主大会表决文件，如果没有，这个车辆禁入规定就是物业单方面制定，不具备法律效力。业主可以向街道物业管理部门反映。
四、擅自占用、改造小区公共区域很多物业为了方便管理或者赚取收益，私自改造公共区域：比如把小区绿地铲掉改成停车位、占用楼道公共区域搭建储物间、在架空层私自改成物业办公室、商铺或者仓库，甚至占用消防通道堆放杂物。
小区绿地、楼道、架空层，都属于全体业主共有。改动共有部分用途，必须经过专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。物业无权单方面改造。
个人分析：这类违规改造，往往会带来额外安全隐患，尤其是占用消防通道，同时违反消防法规。业主可以拍照录像留存证据，向城管、消防、街道办投诉，要求物业恢复原状。
五、物业私自上调物业费，单方面涨价部分物业在合同到期之后，没有和业主协商，直接张贴通知，单方面提高物业费标准。还有一些物业直接更换服务项目，提高收费，要求业主按照新标准缴费。
物业费标准，来源于物业服务合同。如果要调整物业费，必须经过业主共同表决同意，物业没有单方面涨价的权利。没有经过业主大会表决、没有重新签订补充协议的涨价通知，对业主没有约束力，业主可以按照原合同标准缴纳物业费。
个人分析：很多物业会拿物价、人工成本上涨作为涨价理由。成本上涨是客观事实，但不能成为物业自行涨价的依据。成本上涨，物业需要和业主协商，走业主表决流程。如果业主不同意，物业只能选择维持原有价格或者解除合同。业主遇到单方面涨价，不用按照新标准缴费，保留涨价通知作为证据。
六、拒绝向业主移交小区相关资料、拒不配合成立业委会成立业主委员会，是业主监督物业最核心的手段，因此很多物业会想方设法阻挠。常见手段：拒绝提供小区建筑图纸、物业收支资料、业主名册，不配合街道组织的业委会筹备工作，找各种理由拖延。
根据物业管理条例，物业有配合业主筹备成立业主大会的义务。街道办事处、乡镇人民政府负责指导、协助成立业主大会、选举业委会。物业不得拒绝、阻挠。
个人分析：很多业主筹备业委会的时候，第一步就卡在物业不提供资料。遇到这种情况，不用单独和物业拉扯，直接联系属地街道、社区居委会。街道具有指导监督职责，可以责令物业移交相关资料。这是很多业主容易忽略的维权渠道，比起和物业争吵，找主管单位效率更高。
七、违规收取各类没有依据的费用，重复收费除物业费之外，很多物业会巧立名目收费。比如装修期间收取高额装修管理费、装修押金不退、楼道公摊费单独重复收取、门禁卡工本费高价售卖、进出车辆进门费等。
这里要区分清楚：物业费里面一般已经包含公共区域保洁、设施维护、公摊能耗等项目，不能再单独重复收取。装修押金并非法定强制收费，很多地区已经明令禁止收取装修押金；就算双方约定押金，装修验收合格之后，物业必须全额退还，不能无故克扣。没有合同约定、没有物价备案的收费项目，业主有权拒绝缴纳。
个人分析：很多业主装修时，为了顺利进场，被迫缴纳各类杂费。建议提前看清物业服务合同，凡是合同没有写明的收费项目，可以拒绝。缴费的时候，务必索要收据，标注款项名称。一旦发生纠纷，票据就是核心证据。
八、物业放任公共设施损坏，却依旧全额收取物业费物业服务合同约定，物业需要维护小区电梯、路灯、给排水、消防设施等共有设施。现实中，部分小区电梯常年故障、路灯长期损坏、下水道反复堵塞，消防器材过期失效，物业迟迟不维修、不处理，但是物业费一分不少收取。
很多业主疑惑，这种情况能不能拒交物业费。这里客观说明：物业没有履行合同义务，属于服务违约。但司法实践中，仅仅部分服务瑕疵，法院一般不支持全部拒缴物业费。
个人分析：正确的操作是，持续固定证据，拍照、视频、向物业报修记录、沟通记录全部留存。可以向物业发书面整改通知，要求限期修复。物业拒不整改，业主可以起诉，要求物业承担违约责任，酌情减免对应时段物业费。但是不建议直接停缴全部物业费，容易被物业起诉追缴，增加维权成本。区分清楚：物业服务不到位属于违约，不等于违法，但如果物业故意不维护消防设施，造成安全隐患，就涉嫌违法。
九、泄露业主个人信息业主在收房、办理入住的时候，需要向物业登记身份证、手机号、房屋信息、家庭成员信息。少数物业工作人员，把业主联系方式、房屋信息出售或者泄露出去，导致业主频繁接到装修推销、房产中介骚扰电话。
《个人信息保护法》明确规定，处理自然人个人信息，应当遵循合法、正当、必要原则。物业掌握大量业主隐私信息，只能用于物业服务工作，不能私自对外提供、出售。
个人分析：这种情况取证难度相对较高。如果业主频繁收到推销电话，可以保留通话录音，向物业核实信息来源，必要时向网信、公安部门举报。业主也可以在提交资料时，备注信息仅用于小区物业服务，不得对外泄露。
十、物业擅自把整体物业服务转包给第三方公司有些物业公司承接小区项目之后，不自己提供服务，直接把整个小区全部物业服务打包转包给另外一家小公司，收取差价，自己不再参与小区管理。
《物业管理条例》明确禁止物业服务企业将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。物业可以外包保洁、安保这类单项服务，但是不能把整个小区的物业服务全部转包。一旦整体转包，这个转包合同无效，业主可以依法解除物业服务合同。
个人分析：单项外包保洁、绿化，是行业常规操作，并不违法，很多业主容易混淆。核心判断标准：物业主体是否还在履行合同，负责整体小区管理。如果原物业只收钱，所有管理工作全部转给第三方，就属于违法转包。
写在最后
看完这十条，大家也能发现，业主维权，不是单纯和物业吵架，而是依托法规、保留证据、走正规渠道。很多矛盾，根源在于业主不了解自身权利，遇到侵权行为不知道如何应对，久而久之，物业的不规范操作越来越多。
也要客观看待：物业公司本身也属于服务业，人员成本、维护成本逐年上涨，合理的物业费，业主应当按时缴纳。权利和义务是对等的，业主享受小区服务，就要履行缴费义务；物业收取费用，就要按照合同提供合格服务。双方不是对立，是合作关系。出现纠纷，优先协商，协商不成向街道、住建主管部门投诉，最后通过诉讼途径解决，避免采取过激方式，造成不必要损失。
你所在的小区，物业有没有出现上面提到的这些违规行为？
遇到物业侵权，你有哪些维权经历？
欢迎在评论区留言讨论。
免责声明：
本文内容仅基于《民法典》《物业管理条例》等公开法律法规进行科普解读，不构成法律诉讼意见。不同地区地方性物业政策存在差异，具体纠纷请结合自身证据，咨询专业法律人士或属地主管部门。