文/谢逸枫
目前全国楼市进入筑底的调整之际，一线城市楼市率先止跌企稳，京沪深成交量、房价惊现触底信号，连续3个月持续上升。毫无疑问，一旦量价上涨持续保持6个月-9个月以上，意味着一线城市楼市正式见底，开启上行周期。
3月“小阳春”楼市的火爆行情延续至5月份，京沪深的成交量、房价呈现持续3个月回暖的上升趋势。不仅振兴市场预期，还让入市信心达到2022年以来最高的热度，最重要的消息是全款购房率持续上升，说明看涨房价预期强烈。
值得资源的是一线城市截至5月底，二手房挂牌量，还是商品房库存量有所下降，但是总量巨大，去化周期依然超出合理期。去库存目前主要靠限购松绑、收储、人才、补贴、税收和利率的门槛下降、公积金政策优化等。
北京二手房连续3个月持续上升
目前北京二手房成交量连续三个月突破1.5万套并站稳荣枯线之上，连续两个月成交量均为五年来同月新高。透露出北京二手房市场止跌回稳的信号，基本告别最寒冷、最低迷的深度调整阶段，步入稳步复苏通道。
北京二手房市场能够在传统旺季过后依然保持高位，反映出刚需及改善性需求的实质性回升，市场需求韧性显著增强。北京作为一线城市，城市基本面较好，住房刚性需求和改善性需求长期存在，且后续房地产政策仍具备优化空间。
住建委数据显示，5月北京二手房网签量达15229套，同比上涨6.67%；网签面积约136.37万平方米，同比增长3.33%。对比去年同期，2025年5月北京二手房网签量为14277套。今年5月网签量不仅同比回升，更创下近五年5月同期新高。
自去年底以来，北京二手房市场回暖之势持续上升，呈现止跌回稳局面。其中2025年12月北京二手住房网签量突破1.7万套，达到17200套。2026年1月15082套。在2月经过春节回落后，3月成交量创下19886套的高值。
4月成交量虽有回落，但仍高达17893套，并创下近5年同期新高，同比上涨超15%。5月北京二手房网签成交量15229套，环比下降14.89%，虽然环比3月、4月均有所下降，但是同比2025年5月上涨6.67%，并再度创下近5年来同期新高。
截至5月底，北京二手房挂牌量进一步回落。北京市二手房挂牌总量11.83万套，较2025年9月20日14.32万套的历史峰值减少24900套，降幅达17.39%。二手房挂牌量刷新近八个月库存新低，政策红利持续落地是市场接续走高的底层支撑。
截至目前，北京二手房挂牌均价维持在5.26万元/平方米，价格保持平稳运行。上述数据的变化，并非简单的“以价换量”，也不是单纯的政策短期刺激，而是由价格回调后购房门槛实质性下降所触发的真实需求释放。
官方数据显示，新房市场可售期房住宅约3.35万套，可售现房住宅约3.11万套，加起来超过6.4万套的库存压在那里。二手房挂牌量虽然从高点回落，但仍有约14.3万套房源在市场上挂着。超过20万套的房子等着人买，这阵势确实有点大。
截至2026年5月25日，北京新房住宅库存约6.1万套，近期呈下降趋势。5月25日统计显示，北京新房住宅库存为60926套，单日减少282套。2025年底库存约7万套，2024年底约8.5万套，库存量在逐步降低。
4月北京全市二手住宅网签量为17893套，同比增长14.9%，环比下降10%。相比之下，3月北京二手房成交量接近2万套，创近15个月以来的新高。4月出现环比下行属季节性现象，是旺季过后交易节奏放缓的表现，本年度亦不例外。
对比近几年北京4月网签数据，今年4月二手住宅网签规模为近5年最高，是2021年以来交易热度最高的4月。今年4月，二手住宅网签量达到17893套，不仅较上年同期增长14.9%，环比3月的回落幅度仅为10%，明显小于往年的下滑幅度。
自去年底以来，北京二手房市场活跃度就已开始提升。2025年12月北京二手住房网签量为17181套，重回1.5万套“荣枯线”以上。2026年1月北京二手住房网签量15082套，同比环比均有所下滑，北京二手房市场仍在恢复回暖的通道之中。
春节过后，3月北京二手住宅网签量为19886套，创近15个月的最高值。2026年3月，北京二手住宅成交19866套，同比增长3.4%，这一成交量不仅创下了近15个月的新高，更成功跻身2021年5月以来，近五年月度成交量第三高位。
从单日来看，3月31日，二手住宅单日网签量达1422套，创下2023年4月以来，近三年单日成交量新高。直观展现出北京二手房市场的复苏，更为关键的是，此轮回暖不仅实现了量的稳步增长，价格表现亦同步向好，呈现止跌回稳态势。
住建委网签数据显示，北京5月新房住宅网签数据同比有所上涨，环比尽管有所下降，但仍是近12个月中的第二高。5月北京新建商品房共成交7698套，网签面积约64.43万平方米。新建商品房住宅成交总套数为4528套，环比下降28%。
同比上涨15.6%，网签面积约50.79万平方米。5月北京二手房累计成交17025套，网签面积约147.18万平方米。其中北京二手房住宅成交总套数为15229套，环比下降14.89%，同比上涨6.67%；网签面积约136.37万平方米。
中指数据显示，2026年5月一线城市新建住宅价格环比上涨0.26%，同比上涨5.54%。其中，深圳、上海、广州环比分别上涨0.48%、0.44%、0.19%，新房价格上涨主要来自于新入市高价项目结构性带动。
成交量稳步回升的带动下，新房、二手房成交价格逐步企稳。当前市场成交量持续走高，房价止跌回稳态势清晰。购房者愈发看重居住品质与房源流通性，置业升级需求凸显，次新房价值优势进一步释放，预示着居住产品品质将持续提升。
上海二手房成交量创同期新高
5月上海楼市延续“小阳春”热度，二手房网签成交套数站稳2.8万套高位。二手房市场开始从“以价换量”模式进入“量价齐稳”的新阶段。新房市场伴随供应回暖，置换链条也越来越顺畅。毫无疑问，上海楼市进入企稳复苏的阶段。
“网上房地产”数据显示，5月，在五一假期出游影响的背景下，上海二手房（含商业）累计网签量仍超2.8万套，达28023套，延续了近三个月高位成交的态势。该成交量创下2021年以来近6年同期最高值，仅次于2020年5月的3.05万套。
上海2026年5月二手房网签成交合计28023套（全口径数据包含商业、车位等），同比上涨约31%。数据显示，上海二手房成交均价较3月上涨约1370元/㎡，新政落地的这三个月里，房价呈现逐月稳步上行的态势。
从环线维度拆分，区域分化十分明显，内中环涨幅领跑，成交均价上涨约2225元/㎡。内环内紧随其后，涨幅约1948元 /㎡。而郊环外价格基本持平，暂无明显波动。虽说网签价存在做低的情况，采用统一网签数据，具备参考价值。
链家对外展示的挂牌量在5月底7.88万套，对比最高点减少超3万套，是24、25、26年三年的最低值。挂牌压力松绑，整体挂牌量依旧在高位，二手卖方市场压力较大。5月链家外网纯新增挂牌有8420套，原有上架2608套，合计11028套。
挂牌量连续8个月下降成为关键信号。截至2025年12月末，上海二手房挂牌量降至8.85万套，较年中峰值减少超21%，回落至2023年下半年水平。这种“量减价稳”的态势，表明市场正从买方市场向供需平衡转变。
上海二手房网签量创下近10年同期新高，北京成交量亦创近5年同期峰值。“网上房地产”数据显示，4月上海二手房（含商业）累计网签量达28742套。这一交易量创下10年来上海4月单月成交最高值，打破了2019年4月2.71万套的纪录。
上海新房市场，实现了“红五月”。中原地产监测数据，2026年5月上海新建商品住宅成交面积55.9万平方米，环比增长18.7%。上海房产市场置换链条已明显畅通，前期刚需存量房源逐步去化后，大批置换客群正式进入改善置业周期。
与核心区形成鲜明对比的是外环外市场的艰难去化。截至2025年末上海新房库存总量达811.55万平方米，其中外郊环去化周期达18个月，郊环外高达37个月。尽管宝山杨行、嘉定新城等板块新盘承接力较强，外环外市场仍需政策大力支持。
这种分化本质上是城市资源集聚效应的体现，背后是人才政策和人口增长及居住观念的转变。中指数据显示，2025年上海内环内新房去化周期基本在12个月以内，而外环外区域受制于交通、教育、商业配套短板，难以吸引购房者。
库存规模与去化周期是研判楼市供需格局的核心标尺，是本轮新政发力的客观背景。截至2026年1月底，上海新建商品住宅库存量62476套，整体呈现波动上升态势。按12个月月均成交量计算，去化周期为17.6个月，处于近几年相对高位。
这意味着房地产市场已进入买方主导阶段，商品房库存压力成为触发政策调整的关键变量。本轮新政正是通过适度放松需求端限制，着力消化存量、稳定预期，推动市场回归平稳健康轨道，促进房地产市场止跌回稳。
目前上海楼市一二手房置换链条的修复，直接带动了改善需求的入场，成为支撑新房市场的核心力量。不过，分化情况仍存，非核心区、远郊板块的项目去化压力依然较大，市场流动性较弱，而核心区、中心区的项目热度不减。
深圳一二手成交量创14个月新高
乐有家研究中心最新数据显示，2026年5月深圳全市一二手房合计网签13348套，环比增长6%，同比增28%。其中，新房市场表现尤为亮眼，5月一手房合计网签6651套，环比增长21%，同比增长36%，成为拉动整体成交的主力。
乐有家研究中心最新数据显示，5月深圳全市一二手房合计网签量达到13348套，环比增长6%，同比大涨28%。以住宅口径统计，全市一二手住宅合计网签10077套，这是自2025年4月以来，时隔14个月该数据再度突破1万套大关。
环比大幅上涨28%创下新高，市场活跃度回升至近年来的高位水平。深圳新房市场成为拉动整体成交的主力。数据显示，5月深圳全市一手住宅（含预售及现售）合计网签4543套，环比大幅上涨34%，同比增幅高达44%。
相比新房的火热，二手房市场在4月冲高后于5月进入高位盘整阶段，整体表现依然强韧。5月深圳二手房网签6697套，其中住宅类网签5534套，环比微跌6%，同比大涨21%。交易量再次维持在5000套的“荣枯线”水平之上，筑底行情明显。
伴随二手房市场成交回暖，房价出现上行态势。5月二手成交均价6.08万元/㎡，环比上涨5%，房价重回“6字头”。房价上涨背后，一是市场信心修复带来的交易活跃度提升，二是核心区域、高总价优质房源转移，最终推高了整体成交均价。
乐有家数据显示，5月深圳二手住宅挂牌均价环比下跌1%至5.93万元/㎡，首次低于同期成交均价。市场回暖过程中，成交明显向品质更好、价格更坚挺的优质房源集中，直接推动成交价上行，最终形成了挂牌价与成交价 “倒挂”的特殊现象。
截止到2026年5月23日，深圳二手房的在售总量已经正式突破了10万套的大关，达到了104078套，其中住宅房源90547套。截至2026年5月11日，深圳二手房挂牌量达到130496套，包括住宅，还有公寓及其他业态。
截至2026年5月10日，全深圳在售公开挂牌二手房为88390套。这个数据，相比24年11月20日左右的49504套增长了78.5%，相比23年2月底的27,872套增长了217%。毫无疑问，二手房的挂牌量变化，反映出业主卖房急切的心理。
中原数据显示，2026年5月深圳一二手住宅成交10079套，环比上升11.4%，同比上升28.4%，为近14个月以来首次突破万套。数据显示，深圳5月一手住宅（预售+现售）网签4545套，环比上升33.6%，同比上升43.7%。
其中，预售成交2819套，环比上升52.9%，同比上升37.2%。现售成交1726套，环比上升10.9%，同比上升55.8%。二手住宅过户5534套，环比下降1.9%，同比上升18.1%。二手房环比过户量有所下降，核心区域较上月实现两位数增长。
福田、南山二手住宅过户量环比分别增长12%、17.1%，体现出新政对核心区域的利好作用。“429”楼市新政推出，“五一”小长假推动集中看房和成交，深圳楼市基本面稳固，以及周边的香港楼市较快增长，共同推动本轮楼市销量上涨。
2025年深圳新房去库存效果显著，截至2025年末，深圳新房住宅存量为327万㎡，创四年来新低。但受制于需求不振，去化时间再度增加，2025年去化时间约15.3个月，较2024年底上升3.0个月。
成交持续放量，深圳的库存量也在进一步下降。深圳中原提供的数据显示，截至今年4月末，深圳全市新房住宅存量为264.3万平方米，根据过去一年平均成交量计算去化时间约为15.24个月，较上月份减少0.54个月。
在4月29日的楼市政策加持下，深圳楼市回暖态势有望延续，市场结构性特征则进一步显现，各片区、楼盘走势有所分化。新房市场方面，顶豪、网红盘凭借稀缺属性，热度预计持续走高；外围片区则依旧以平稳去化为主。
随着市场预期不断修复，购房者置业意愿将持续提升。二手房方面，行情步入量价企稳、分化复苏阶段。核心区业主心态更强，议价空间持续收窄。外围板块成交以稳步走量为主，价格表现相对温和，整体呈现“中心强、外围稳”的格局。
新政的效果正在持续显现。深圳楼市已经走出底部区间，进入稳步复苏通道。未来随着政策效应的进一步释放，市场活跃度有望继续提升，结构性、分化的特征将更加明显，高性价比刚需盘和核心区优质资产将继续受到市场追捧。
广州二手房成交量创一年单月新高
广州发布"穗8条"新政，一套组合拳打下来，市场情绪肉眼可见地被点燃了。5月广州二手房网签10100套，环比增长19%，同比增长31%。新房网签7180套，环比增长25%，同比增长9%，合计超1.7万套，均创近一年单月成交新高。
4月底广州发布“穗八条”新政，通过降低首付、优化信贷、试点国企收购二手房等举措刺激需求。5月1日至24日广州一手住宅累计网签5508套，同比增长14.6%。总而言之，5月的广州楼市，扛住了压力，交出了超预期的答卷。
普睿数据显示，2026年4月广州一手新房成交约66.6万平方米，环比回调12%，同比大增27%。中介协会数据，4月（统计周期：4月1日至4月30日）广州市二手住宅网签套数和面积分别为10426套、104.06万平方米。
受清明假期影响，环比分别小幅下降3.33%和1.20%，同比分别增长4.84%和1.47%。前4月（统计周期: 1月1日至4月30日），广州市二手住宅共网签34635套和346.48万平方米。广州全市一手住宅库存在连降4个月后，出现微升态势。
截至4月末，广州全市库存约1404万㎡，环比增加1.2%。不过近两月网签量高，去化周期继续稍微缩短0.2个月至23.9个月。广州房价环比连涨两月固然积极，但广州距实质性回暖仍有距离，首先是同比下跌，但是有所收窄。
其次是去化周期仍处高位。 截至4月末，广州全市一手住宅库存约1404万平方米，去化周期微缩至23.9个月——远高于12月-14个月的健康区间。库存高企意味着供给端消化压力不小，短期价格大涨缺乏基础。
最后是区域分化依然明显，中心板块与外围板块走势不同。4月新房成交集中在核心区改善盘。外围的增城、花都、南沙及从化等区域大部分项目去化压力仍比较大。另外是政策边际效应需持续观察。
预计六月成交量将维持较高水平，价格将温和企稳，不存在上下起伏大的情况。“小阳春”之后的政策效应将继续释放，但是是否持续6个月-9个月以上，需要观察。目前去库存仍是主线，楼价出现大幅上涨的基础不充分。
贝壳、链家等房产平台，广州二手房挂牌量确实刺眼，达到13.9万套。这个数字比去年同期增长了20%，比2021年高峰期更是翻了近一倍。截至2026年5月底，广州二手房挂牌量约13.9万–14.2万套（主要来自贝壳等平台）。
虽较2024年“5·28”限售取消后峰值（近20万套）回落，但仍处历史高位，去化周期约18个月，市场持续呈现“以价换量”特征。挂牌量大增主因是2024年5月28日取消限售（拿证满2年即可卖），释放大量次新房源。
2026年则更多源于改善需求被迫挂牌、老城区老旧房难售及部分业主试探性挂高价（实际议价空间普遍5%–10%）。当前市场为买方主导，5月网签环比微增（+9.3%），但挂牌同比减少16.7%（广州市政府5月27日数据）。
显示新增挂牌增速放缓，存量高企仍是核心压力。去化周期长、郊区冷热分化明显。“穗八条”及“以旧换新”政策正试图疏通循环，截至6月尚未显著扭转挂牌量高位盘整格局，“挂得多、成交慢”，需靠降价（部分区域较峰值跌30%+）促成交。
房天下数据显示，5月广州二手房挂牌均价为30285元/平方米，环比上涨0.71%。5月广州二手房各区县搜索排行榜中,白云、番禺、天河占据热搜区县榜TOP3；海珠滨江西的海珠区政府大院笑傲楼盘关注度榜单。