找好几个同行确认了一下，深圳的五家开发商都原地解散了销售团队，“828新规”给市场带来的冲击可能远比想象中猛烈。
“828新规”要求：
“贷款资金不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节，不得用于按照规定应由财政资金支出保障的事项。”
“所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。”
地产前融被堵死，后端销售回款被迫延迟，开发商自有资金投入金额剧增，财务成本剧增，项目IRR显著下行，企业盈利空间明显收窄，因此“828新规”后地产股持续下跌。
市场方面认为，“828新规”是重塑未来行业规则，而不是直接化解房企存量债务，因此房企的存量债务、旧项目包袱依旧未能减轻，在前融彻底关门、项目资金和贷款资金封闭管理，尤其是开发商失去资金调拨和融资腾挪空间的新规施行背景下，高负债房企肯定会被加速出清，很多人又要丢掉饭碗。
我们注意到，越来越多的开发商认为期房销售将逐步失去客群基础，因此选择延后入市，暂停前期营销，并等到现楼状态再进行销售。
具体来看，开发商的前期销售团队（薪资、营销、渠道佣金等）是硬性成本，在回款延迟甚至遥遥无期的情况下，部分资金紧张的开发商选择“断臂求生”，解散销售团队，其实是很明智的选择。
事实上，“828新规”对开发商的拿地逻辑和算账逻辑造成了极其深远的影响，比如成本测算要求更加严苛、更加精细，投资决策容错率大幅降低，对于拿地，宁可不拿，也不要拿错，以免万劫不复，因为新规堵死了项目资金和贷款资金的腾挪使用空间，项目资金和贷款资金都得封闭管理。
“828新规”对开发商今后的拿地开发建设提出了更高的企业实力和资金实力要求，在对土地市场的影响方面，国央企开发商以及极少数拥有稳健现金流的优质民营房企虽然优势明显，但依旧资金有限，因此肯定会优先聚焦一二线城市核心区域的土地市场。至于其他城市其他区域的土地市场，除非是深耕当地市场的稳健房企，不然大概率不会再去轻易拿地，而这肯定又会引发新一轮裁员潮的到来。
“828新规”后，土拍市场的走向很好地印证了上述逻辑。一、二线城市核心区位的优质地块，土拍热度依旧很高，“好地块、好房子、好产品”实实在在地支撑着开发商的算账逻辑。
相反，一二线城市非核心区位以及三四线城市的土拍整体趋冷。近几天，同等条件地块的土拍成交价相比“828新规”发布前平均下降了20%左右，而且很多地块都还推迟或取消了土拍。
以北京为例，9月3日，北京土拍成功出让了一宗顺义温榆河涉宅地块，华润置地经过170余轮竞价斩获该地块，成交总价82.99亿元，溢价率17.37%。对比之下，很多二三四线城市都毅然决然地推迟或取消了很多地块的招拍挂。
“828新规”会对土拍市场造成多大的影响，至少从目前的观察来看，土拍市场短期内整体下行，对地方楼市、地方财政将造成更大的冲击，这在当前的经济和行业形势下无疑是雪上加霜。
很多同行问我们，地产前融业务被堵后，我们这些机构还能通过什么方式参与房地产项目的投资。就我们目前的业务操作而言，并购项目的配资、不良地产项目的处置都还拥有一定的投资获益空间，因为目前的资产价格接近底部，存在很大的议价空间。
值得注意的是，“828新规”后，央国企开发商以及优质上市房企的融资优势会进一步凸显，非标融资方面，银行将成为绝对的主导，不过对于资质、评级偏弱的国企、城投等开发主体，机构端还是可以通过保理、融资租赁等融资产品形式给予资金支持，但对于中小民营类房企，我们建议拉上央国企类品牌房企做代建、小股操盘或品牌输出，由此确保项目的销售去化和投资款的顺利退出。
最近几天，银行端大幅松绑了房地产项目的融资，我们认为，这是个不错的开头。
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