当下的楼市很魔幻，让人雾里看花，摸不清方向。

一边是深圳湾顶豪大卖的火热，一边是二手房越卖越多，怎么降价也卖不出去的寒意。

哪怕高盛、瑞银等国际机构不断唱衰房价还要继续下跌，依然挡不住深圳楼市每个月大几千套的真实成交。

到底什么才是真实的？

大家一定要保持独立思考，不要人云亦云。

不管是欧洲美国，还是老龄化严重的日本韩国，房地产依然是庞大的资产行业。

荣杏老师研究了十几年的楼市数据、国际投行研报和人口结构测算，只要拆解清楚两个核心问题：需求是否存在、房价是否见底，答案自然清晰。

01

楼市空头们挂在嘴边的话，无非是人口出生率下降、结婚率下滑、幼儿园关停，中国房子数量过剩，以后房子没人要之类的，拜自媒体无门槛所赐，网上这样的唱衰言论，实在太多了。

但其实我们还有大量的无房族、改善族，需要房子。

荣杏老师整理了过去五年全国重点城市的成交备案数据，再结合开发商内部的客群分析，发现购房主力人群的画像非常清晰：

25-35岁是买房的主流人群，以首次买房的刚需为主；

35-45岁紧随其后，以改善需求为主，比如两房换三房、三房换四房、孩子上名校等；

还有少部分18-25岁的购房者，基本是父母掏钱给子女买房。

一线城市主流买房人群年龄比二线城市大7岁，核心原因还是房价更高，门槛更高，需要更多时间攒首付。

这个规律跟美国差不多，三大主力购房人群是：27-37岁的首套刚需高峰，37-45岁的改善高峰，45-60岁的养老和享受高峰。

2025年，全国25-45岁的适龄购房人群占总人口的29%，还没达到顶峰。

哪怕到2048年，这个比例依然有24%，相当于每四个人里就有一个潜在购房者。

一直要到44年后的2069年，这个比例才出现明显的下降。

2018年的生育高峰人群，30年后进入购房期，这意味着：我们还有大量的购房需求。

未来二十年，刚需和改善需求都不会断层。

也有人会说，外公外婆、爷爷奶奶都有房子，父母也有房子，年轻人完全不用买房。

这是只知其一，不知其二。

老人留下来的房子，大多又老又旧，户型设计跟不上时代，很多还是楼梯房，年轻人会愿意住吗？哪怕愿意屈尊过渡一下，依然有改善的需求。

我有个95后的粉丝，家里明明有福田的老破小，但他依然贷款买了龙华的次新房，因为老房子住得太不舒服了，舍不得让两个孩子跟着他挤在六十平的房子里。

我另外一个客户，罗湖本地村民，家里几栋农民房收租，也有罗湖的商品房，但是现在宝安上班，通勤太不方便了，依然要来宝安买套大房子自住。

02

最近关于房地产救市的消息又多了起来，包括一线城市全面取消限购、房贷贴息、个税退税、降低交易税费等等，具体政策还没有落地，但我们向来是吹风先行的。

很多人不理解：为什么要稳楼市？

过去楼市空头们总说：一鲸落万物生。

现在我们尴尬的发现，当楼市这个中国内需之母真的落了，万物是灭，而不是生。

目前中国还是金字塔型的阶层结构，塔尖人群不足0.8%，占有约50万亿财富，包括国企高管、大型民企老板及高管、权力拥有者等，这帮人在经济下行期要么收缩投资不敢消费，要么润出去了。

占比约1%的中产阶级，拥有40-80万亿存款，是存款总量最大、活跃度最高的群体，70%以上的财富都沉淀在房产里。这轮房价下跌，受损最大的也是这个群体——他们原本是消费的主力，敢买房、敢买车、敢出国消费、敢为教育投入巨资，但房子贬值后，大量中产开始缩减开支，消费降级，连换手机的计划都推迟了。

于是形成了恶性循环：市场需求变弱→企业收入下降利润下降→进一步影响就业和收入→抑制购房和消费意愿。

这也是目前的问题症结所在：中产阶层的消费降级和信心受挫。

房地产关联着金融、消费、就业等一整条产业链，只有它稳定了，才能守住经济的基本盘，让中产阶级财富不缩水，重塑中产信心，消费才能活起来。

古代谷贱伤民，现代楼贱伤民。

所以，让中产手里的资产价格回到该有的价值区间，让中产的购买力得到修复，才是真正的内需修复之道，也是中国经济可持续发展和增长绕不过去的。

何况当下我们还要应对波涛汹涌的国际环境，经济要稳住，再怎么强调房地产都不过分。

有人说不能再依赖房地产，这个长远方向没错，但当下的经济环境，需要房地产做稳定器。

就像一个家庭，既要攒钱供孩子读书（发展新质生产力），也要守住家里的存款（稳住房地产），不然哪来的底气扛风险、扛周期？

目前我们的选择，是房价调整导致劳动力为主的大量生产要素价格雪崩，从而为产业升级和产能爆发提供极佳的成本优势，让它们有机会外溢抢占全球市场。

当全球市场份额牢不可破之日，就是我们获得全球话语权、定价权、主导权之时，也是180度转弯之时。

03

高盛和瑞银的研报最近很火。

高盛说房价还要跌10%，2027年才触底；

瑞银则预测2026-2027年仍是下行周期，三四线跌幅可能达30%-40%。

这些观点不能全信，也不能全不信。

毕竟购房是个很复杂的行为，不仅仅只是居住，还叠加了教育、医疗等附加配套价值，以及圈层、人脉、景观等稀缺价值。

我们可以用拆骨法来衡量房价是否合理。

房产价值=居住价值+附加价值+投资价值

对居住价值而言，租售比是最直观的指标，也就是房子总价相当于多少个月的租金，国际正常范围在200-300个月。

考虑到国内房产持有成本低，合理值可以放宽到300-400个月。

而实际上我们的百城租金回报率是2.37%，换算下来是390-600个月，确实高了点，但不同城市差异很大。

一线城市房产由于附加资源多，租售比偏高是常态。

以深圳龙华一套三房两卫为例，房龄20年，挂牌价420万，同户型租金在7500-8000元/月，取中间值7700元，租售比就是545个月，明显偏高。

但如果是长沙岳麓区的同类型房子，挂牌价150万，租金4500元/月，租售比只有333个月，就在合理范围内了。

从另一方面来看，房子不只是钢筋水泥，还绑定着教育、医疗、户籍这些资源。

哪怕我们一直在推进租售同权，但优质资源是稀缺的，买房依然有不可替代的价值。

比如深圳一套带优质学区的房子，比同地段非学区房溢价能高出10%-20%。

如果家里有孩子要上学，这个溢价就是必要成本。

但如果是投资，就要考虑未来学区政策的变动风险了。毕竟新出生人口下降，学区溢价缩水常态化，这部分价值就不能盲目算进去。

房住不炒之后，房子的短期投资价值减弱，但长期保值增值功能还在，依然是穿越周期的好资产。

判断标准就是看房价上涨速度能不能跑赢房贷按揭利率。

目前深圳首套房和二套房的贷款利率都是3.05%，如果房价每年涨幅不到3%，投资就不划算。

对刚需而言，买房不用太看重投资价值，重点是住得舒不舒服，未来换房好不好出手；

对改善来说，要选产业有增量、人口净流入的城市核心区，这些地方的房子抗跌性更强。

综上，给大家的建议是买房根据自己的需求，不要赌周期。

刚需改善别等绝对底部。

99.9%的人都无法精准预判房价的绝对底，更多人是事后诸葛亮。

我见过太多粉丝等跌错过了2008年，又等跌错过了2015年，在2021年楼市最疯狂时却选择了一把梭哈，如今悔不当初。

买房最忌贪心等绝对底，买在相对底就可以了，只要首付足够、月供压力不大，遇到合适的房子就可以入手，住得舒适带来的幸福感、安全感，才是核心。

投资就要谨慎，一定要优中选优。

无人口流入、无产业支撑、无公共资源投入的三四线城市，哪怕房价跌了90%，也别贪图小便宜，这样的房子流动性太差，将来想卖都卖不掉，要涨价更是难上加难。

一线城市核心地段的房子，学校商业地铁公园等优质配套齐全，高品质的次新房，如果还带有稀缺景观资源，以及最重要的还要价格合适，才可以入手。

房产的终极价值，从来不是短期涨跌的数字游戏，而是穿越周期的居住与资产安全垫。

需求一直都在，只不过从盲目抢变成了精准挑。

房价的合理水平，也从来不是统一的标准，而是匹配自身需求的性价比。

你目前是在观望等待，还是已经入手买房了呢？

你更看重房子的居住价值还是附加资源？

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