你在上图看到的是，2017年，万达甩卖13个文旅项目及77家酒店时的场景。

彼时，万达深陷流动性危机，背负2000亿巨债，急需外界“输血”救命。关键时刻，融创的孙宏斌与富力的李思廉化身“救世主”，分别砸下438亿、199亿，吞下了万达的文旅及酒店资产包。

你看，当时的李思廉笑得有多灿烂？他将万达标价335亿的酒店资产，硬生生砍到了199亿，自以为捡了个惊天大漏。

可谁能想到，这份“便宜”竟成了富力的催命符！

到了2025年，富力负债高达2600亿，现金却只剩不到7亿，连利息都还不起。当年那77家酒店，从“香饽饽”变成了“烫手山芋”，死死拖住了富力化债的后腿。

更戏剧性的一幕发生在春节期间，李思廉欲离开内地时，被边境执法人员精准拦截，原因是他被天津市第三中级人民法院下达了限制出境令。

据相关媒体推测，李思廉大概率卷入了一场民间借贷纠纷，因欠下17.6亿元无力偿还，债权人向天津法院提交了《限制出境申请书》。获批后，法院执行指挥中心迅速将李思廉的身份证号、护照号及限制期限同步至国家移民管理局。这意味着，无论李思廉从全国哪个口岸尝试出境，都将遭到拦截。

如此看来，在吸取了个别负债企业家试图“一润了之”的教训后，如今的债权人也学聪明了：在追债的同时申请边控，确保“煮熟的鸭子飞不走”。

那么，作为曾经名列全国第四、广东第一的房企掌门人，李思廉究竟为何会走到这一步？他今天的境遇，与9年前那场万达交易又有着怎样的因果关联？

且听我慢慢道来。

李思廉是香港人，毕业于香港中文大学数学系。他精于算账，曾在金融机构工作多年，积累了丰富的融资经验。

内地改革开放后，李思廉转做进出口生意，频繁往返于粤港两地，将内地廉价商品销往海外，积攒了一两千万的原始资本。

这笔钱在当时的内地虽算巨款，但在巨富林立的香港只能算“小角色”，根本无力涉足最赚钱的地产生意。于是，他将目光锁定广东，希望复制香港地产商的经验，在内地创办一家大型房企。

大约1989年前后，李思廉结识了一位叫张力的包工头。张力原是广州市郊的一名公务员，做过国营酒店总经理，承建过白云区政府大楼，具备一定的开发经验。后来他辞去公职成立装修公司，做起了包工头。

做了几年装修后，虽然赚了几百万，但张力仍觉得“装修很难做，积累也慢”，所以在遇到李思廉后，两人一拍即合，决定合资成立一家地产公司，这就是日后鼎鼎大名的富力地产。张力主内，负责拿地、建楼；李思廉主外，负责销售、融资，两人相得益彰，合作无间，关系好到“从未出现过分歧”。

富力的成功，关键在于深耕广州旧城改造。与传统开发商“招拍挂”拿地的模式不同，旧改所需资金较少，无需支付巨额土地出让金，只需妥善补偿动迁居民。但这块骨头利益复杂、周期长、补偿形式多样，一般开发商不愿接这类苦活。

1993年，富力接下了第一个旧城改造项目，广州市荔湾区的化工厂改造，那块地紧邻煤厂又有火车经过，所以没人敢接，张力利用自己曾担任公职的优势，果断出手，投入2000万拿下了项目，把旧厂房变成了一栋栋崭新的民居。

临近开盘时，为了给购房者留下好印象，李思廉雇了几辆洒水车，绕着小区洒水，将被煤灰熏黑的地面洗得一尘不染。结果开盘即爆，一举打响了富力的名头。

后来，广州大规模的城中村改造更让“富力”二字成为城市扩张的代名词。三十多年来，公司累计改造面积超1亿平方米，服务业主超400万人。这种深度绑定旧改的模式，成为富力在土地稀缺的珠三角持续获取优质地块的独门秘籍。

2000 年后，富力走出广州，在珠江新城一口气拿下 140 多万平方米商业地块，建成十几栋甲级写字楼、高端酒店及购物中心，塑造了“一座珠江新城，半壁富力造”的传奇。此后又把这一模式复制到北京、上海、天津等核心城市，品牌影响力与资产规模迅速扩张。

2005年，在李思廉的精心设计下，富力集团高调在香港上市，成为首家入选恒生指数的内地房企。尽管当时市值仅四五十亿，却成功融资13亿，受追捧程度可见一斑。李思廉本人身价超20亿，第一次站在香江舞台，与李嘉诚、李兆基等地产前辈比肩而立。

2008年—2011年，富力辉煌到了顶点，连续四年蝉联广东房企销售冠军，与恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展合成“华南五虎”。

2012年后，内地房企进入黄金周期，“快拿地、快开发、快销售”模式成为主流，各家房企都把现金流拉到了极限，趁着这波红利，恒大、碧桂园、融创等“小老弟”快速崛起，销售额破千亿。而执着于旧改和商业地产的富力，因模式过重，后继乏力，销售额长期徘徊在五六百亿，不复当年之勇。

2017年，万达陷入债务危机，李思廉快速行动，在签约仪式上贡献了那个著名的“占便宜”名场面。

那场交易，本来只有万达、融创两家，王健林计划将13家文旅和76家酒店打包631亿卖给孙宏斌，其中文旅标价296亿，酒店标价335亿。

可孙宏斌只想要文旅，不想要酒店。他认为酒店属于重资产，回报率低且负债高，会拉升融创的负债率，进而影响未来融资额度。

思来想去，他联系了一直投资酒店业务的李思廉，问富力有没有兴趣接下76家酒店？

就这样，在签约的前一天，李思廉火线加入交易，提出以199亿收购万达77家酒店。

那少掉的136亿怎么算呢？

孙宏斌表示，可以加在文旅项目上，这笔钱他出！

虽然交易总额几乎没变，但王健林不乐意了，原计划76家酒店卖335亿，相当于一家酒店值4.4亿；现在变成199亿，那一家酒店就值2.5亿了！要知道，万达手上还有32家酒店，这不等于变相拉低了万达剩余的资产吗？！以后万达想要再卖酒店“回血”恐怕都得按2.5亿标价了！

或许正是这个原因，王健林在签约前一刻，在贵宾室里怒摔茶杯，富力的名字甚至一度从签约仪式的大屏幕上消失。

不过，面对债务压顶的绝境，王健林也顾不得许多，最终还是签下了这份三方合约。

事后，孙宏斌解释说：“我要那么多酒店干什么？！表面看，是我补了富力收购酒店的差价，但放在4800万平方米的文旅项目上来分摊，每平方米只多200块钱，可以忽略不计。”

李思廉也兴奋地表示：“这次一口气拿到77个酒店，我们是赢家。”

结果，这77家酒店并入富力后，印证了孙宏斌的判断“回报率低，负债还高”，反而成了富力的累赘。

自2018 年起，富力酒店连续七年亏损，亏损额从 4.59 亿元一路跃升至2024年的36.19 亿元，投资回报率长期低于 5%，而融资成本为 5.74%，回报连资金成本都无法覆盖。

再看如今的三人：孙宏斌境遇最好，完成了债务重组，融创轻装上阵，得以重生；王健林次之，日子难过年年过，每年卖几座广场，勉强应付得过去；而“占了大便宜”的李思廉则被限制出境......连回香港看一看的机会都没有了。

只能说，天下没有免费的午餐。大家都是千年修成的人精，有些便宜真的不能乱占。你以为的资产，在聪明人眼中，可能只是负债而已。

参考资料：

《老板张力被捕，富力权力结构陡然失衡》无冕财经

《万达融创富力637亿交易背后的博弈：谁赚了谁赔了？》人民网

《富力地产董事长李思廉被限制出境》经济观察报

《从“捡便宜”到“大包袱”，李思廉接盘万达酒店的8年之痛》新京报