828新政落地之后，楼市到底变没变？贴息政策看似利好，为何市场反应却如此平淡？
当销售制度改革遇上信贷调整，开发商、购房者和整个行业格局究竟会被重塑成什么模样？过去两到三年，房地产市场坏消息较多，而随着新政和贴息两大政策的出台，全国房地产市场，特别是以北上广为核心的大城市，正迎来新的变化。
828新政包含两份文件：一份是销售制度改革，一份是信贷管理意见。信贷管理意见中最受关注的，是面向特定购房群体的40年贷款。
销售制度改革则涉及现房销售的改革。政策刚出台时，市场普遍比较恐慌，但随着以北京和上海为首的大城市陆续发布细则，大家的看法又发生了一些变化。
清风从新房销售的角度解读了828新政的核心变化。他指出，第一个重要变化是房屋出货节奏。
以上海为例，过去房子出"正负零"就能预售，预售制在中国新房市场已存在几十年，开发商一边用预售资金滚动，一边拿新地，追求更高利润。而在新规下，未来的房子需要封顶才能销售。
这对于拿低密地块、六七层连排的开发商影响相对较小，但对拿市中心高容积率、超高层地块的开发商影响较大。即使是80米高、23至25层的房子，封顶也需要很长时间。
目前上海除此前已拿到的地块外，所有新房已不允许超过80米。对于用户而言，房子封顶后至少有实体可见，不会出现明显的烂尾风险，安全感更强。
信贷端的变化同样是利好——未来的房贷将从结构完整验收即竣备的那一刻开始偿还。但在竣备之前，购房者仍需支付定金，各城市对定金比例的规定并不一致。
828新政最初提出定金制时，大家猜测比例可能远小于首付，大约5%左右。然而北京率先出台细则，定金仅为1%，令所有人意外。
1000万的房子，10万元就能锁定一套，这个期权显得过于夸张。上海随后定为3%，广州隔日出台为5%。
但定金究竟如何收取、以什么样的房子适用，目前仍未明确。如果真的可以3%订房，那么新天地的房子只要不是开市场价，用3%锁一套几乎稳赚。
而且按细则，消费者可以随时违约，开发商却不能违约，属于单方行权。对好卖的项目，开发商说退就退；
对不好卖的项目，好不容易吸引进来的客户，一旦3%的定金让其退却，影响就很大。房价稍有下跌，1%至3%的定金很容易被放弃，10%以内其实都容易被放弃，尤其是跨两年时间的高标地项目。
但对用户而言，这笔钱不是不还，而是缓还。很多人买新房时会把手头所有余额全部投入，加上换户型、多买20平或多买一个鞭套的冲动消费，压力很大。
新规至少让购房者在买完房的两年内压力小一些，甚至有人可能大胆先用3%锁住，再用两年时间攒钱。这里还存在一些未被明确的玩法：能否加价转手？
二级市场在哪里？如果是小额定金，黄牛炒作等问题可能会很多。
这让人联想到上世纪50年代初霍英东发明"卖楼花"的历史——楼还未盖好就开始卖，收定金再分期付款，楼花可以反复炒作。
楼花制度在50年代初推出后，港府到1956年才将预售楼花同意书纳入法律框架，到1961年才完善了资金安全机制，建立律师行、第三方按工程节点拨款的制度，整个制度花了十年才逐步完善。
国内也是类似，1994年城市房地产管理法引入预售制度，吸收了香港的经验。1998年房改之后，1999年1月全中国第一笔30年房贷才发出去。
截至目前，还没有人完整偿还过30年房贷，更不用说40年。这一轮改革相当于二次房改，回到现房制度是很大的变化。
细则中还提到，上海土地款首付可以分期——过去买完土地需一次性缴清，现在只需付50%，剩余50%在两年后再付且无息。这明显减轻了房企压力。
整套组合政策下来，用户得益一些，房企也没有亏太多。土地款可以缓交，这在最初是不敢想的。
928上海细则明确了828到928之间几批土地的过渡期安排，有几个关键节点。
第一，从928细则发布之后公告的土地，完全适用新细则，须按新规执行封顶预售，并考虑现房的可能性；若要求现房，必须在土地公示时写清楚，让开发商能合理评估价值。
第二，928这条线划得很严格；828之后、928之前拿地的项目，由于当时没有细则，仍可按老规执行，只是还款方式按竣备后开始还款，其他方面可延续老规，依然可以正负零销售。
这一安排缓解了上海原本可能出现的半年到一年断供期——至少有一批房子接下来还能销售。上海近两年几乎每月一个批次土拍，目前已拍到第十个批次，后续还有2到3个批次。
若新房供应中断，市场稳定会受影响，因此过渡安排对市场稳定是好事。对于用户而言，828和928后房子越来越"所见即所得"；对于房企而言，开发节奏将从原先的超级快周转降速，从金融模式转向更接近制造业模式。
只不过制造业是先有订单再生产，而房地产现在仍是先盖房后销售，若最后卖不掉就只能面面相觑。原本开发商的生意逻辑是IRR导向：毛利不高，但规模大、资金周转快，几个月一圈。
而新规下，高周转模式基本不复存在。Jeff总结为两点：一是IRR回归利润率。
过去三个点的利润率可以做到15以上的IRR，因为高周转、融资兼融、土地款可以放贷。现在新规一轮捋下来，基本上回归利润率，是一个低杠杆、踏实做完的生意。
整个项目周期的IRR将与利润率几乎相当，可能回归到个位数不到10的降一个IRR，有时因时间波动甚至更低。二是对房价远期预测能力的要求更高。
之前拿地后6到12个月拿预售证开始回款，华润、绿城、招商等速度较快的房企，一般4到6个月之内一定要求开盘，所以原来是重营销、轻预测，看开盘时有几个竞品。
现在模式下，从拿地T0开始，若强封顶，开发商需在工程上压缩工期抢封顶，部分时间可被压缩，但至少也需8到12个月才能拿到第一张预售证。此时回收的定金对房企根本解不了渴，只算是一个融资成本或小钱。
直到竣工备案才真正开始放款，大头房贷才回来，而这时已过了约两年。第二年还会有相当一部分客户违约，因为房价下跌后不要定金的情况会出现，开发商还要再卖一轮。
因此开发商对前景的压力测试阈值要更大。例如上海过去一年跌四个点，原来按未来4个点降幅测算利润率，现在要留出更大的buffer。
开发商对前景的压力测试会预留更多安全边际，这会让土拍竞争更理性。但难度在于，若遇到职业买家，他可以连续锁盘。
按1%的成本锁三个盘是可能的，花3%的钱锁住几千万甚至上亿的资产，中间两年可以调整、转让，甚至用各种高杠杆方式放大。关于房企近期的动作，不少销售在找工作，其中不乏水平不错的销售。
新规出来后的1到2周是惶恐期，很多人担心未来模式改变。因为现在房企做的事情本质上叫"造梦"：一块土地出来后，几个策划开始编故事线，挖掘地块文脉，加上地段逻辑，加上研究周边产品做出瞬时最强的产品。
但未来是现房或准现房逻辑，当你已经完成现房、客户已经定完时，隔壁出来的新产品分数更高、95分、98分，就会非常难卖。原来只需考虑6个月之后有没有竞品，现在要考虑更远的未来。
短期来看，房企仍然要赶工期，策划、销售团队为瞬时流量爆炸而大量投入；但未来若项目一年后开盘，就不需要那么多人，故事可以慢慢梳理，设计可以慢慢打磨。分享一个案例：招商在苏河湾的项目SH178，SH既是上海拼音首字母，也契合苏荷之意。
这是整个招商体系乃至整个上海体系在前期设计研究上花费时间最长的项目之一。该项目去年10月拿地，是一个150米超高层，拿完地后上海就不批超高层了，施工证迟迟批不下来，直到今年9月28日才拿到。
设计团队表示，这正是准现房逻辑下的设计趋势。若去年10月拿完地就开工，现在200套房子应该已经卖完了，但产品方案与一开始的方案判若两人，4月、6月、8月、9月都在修改，有时间讨论得非常细致，每个空间是否有必要存在都反复论证。
例如车库里原本设计了一个占400平方米的巨大环形中转厅，名为"中央车站"，供车辆转圈、家人下车前往会所。设计团队起初觉得这个空间漂亮大气，用户看完一定喜欢。
但转向准现房逻辑后发现这个空间除了好看一无是处，于是改成了骑行舱，供苏州河边骑行的住户停放高级骑行车；上海过去几个月仿佛所有开发商突然都会造房子了，因为在政策促进下，大家都在思考准现房市场下如何把房子卖出去，而不是单纯追求好看。
过去上海卖房有点像和同事拍视频，要造出一个奇观，用样板房彻底震慑客户。五环外造皇宫，门头造得巨大，样板段绿植惊人，一瞬间震慑客户。
这带来两个问题：第一，这本身是巨大投入；第二，实际交付场景不可能全部按照样板段的标准，会出现大量客诉和纠纷。即使交付了，物业也无法按照房企营销端的费用维护如此大的实景空间。
除非像绿城在上海有二十几年的成功案例，能持续维护会所，大多数物业做不到。每年下半年都是价较疲软、容易加速下跌的时候；全国今年12月底会季节性止跌，明年2月份见增长，尤其是上海、苏州等核心城市最容易最先企稳；
明年3月份之前是政策窗口期，若有真贴息或收储，明年整体金融风偏改善会较乐观——可能迎来天地复苏，中腰部流动性最核心、成交量最大的资产可能迎来戴维斯双击，很大反转。
好消息是新政终于来了，坏消息是买房人还在等；五年贴息相当于"97折"的刺激力度有限，但方向上这正是楼市从横向摊大饼切换到纵向长个儿的起点，耐心也许比焦虑更值得被持有。