[写在前面]

上一期，我们探讨了精装房变“惊装房”的质量之痛。这一期，我们把目光投向一个更牵动中国家庭神经的焦点——“学区房”。为了孩子，家长往往愿意倾其所有，赌上一个家的未来。然而，当“名校承诺”化作一纸空文，碎掉的不只是一份合同，更是一个家庭关于未来的核心寄托。今天，我们走进刘先生一家的困境，看清“学区”陷阱背后的法律真相。

[案发现场]“买房即入读名校”，为何成了全家绝望的泡影？

“那句承诺，是我们签下合同的全部理由。现在回想，每一个字都像针一样扎在心里。”

——业主刘先生

为了让孩子“赢在起跑线上”，刘先生和妻子几乎踏遍了全城的新楼盘。最终，某楼盘打出的“买房即入读XX实验小学”的巨幅广告，像一束光，照亮了他们的焦虑。

“售楼员当时的话，我现在都记得清清楚楚。”刘先生回忆道，对方不仅指着沙盘旁印有学校logo的宣传册，更是拍着胸脯保证：“这一点您绝对放心，我们是引进的教育资源，和政府签了协议的，白纸黑字都写着呢！”这份“具体而确定”的承诺，成了压垮刘先生全家犹豫的最后一根稻草。他们毅然签下合同，仿佛也签下了孩子光明的未来。

然而，梦想在今年秋季的报名季被现实击得粉碎。教育局的一纸通知明确告知：该楼盘根本不在那所名校的划片学区内！刘先生瞬间懵了，他冲到售楼处对质，却发现对方早已换了一副面孔。开发商冷冷地甩出合同条款，声称“所有宣传资料仅供参考，最终以政府规划为准”，至于当初那些信誓旦旦的口头承诺？对方两手一摊：“口说无凭，请您以书面合同为准。”

“看着孩子天真无邪地问我‘爸爸，我是不是能去那个有大操场的学校了？’我和妻子一句话都说不出来，心里全是愧疚和绝望。”刘先生说，“我们赌上的不仅是钱，更是孩子的未来，现在感觉全家的希望都崩塌了。”

[任律说法]

任博玮律师解析：

刘先生的遭遇，是典型的利用教育资源进行虚假宣传与商业欺诈。开发商精心设计的“学区”话术，正是抓住了家长的心理软肋。但从法律上看，这些“承诺”绝非可以随意抵赖的“广告噱头”。

[焦点归纳]

未写入合同的“名校学区”承诺，是否具有法律约束力？

开发商的行为构成何种性质？购房者如何维权？

[法理剖析]

如果开发商在明知其楼盘不确定或根本无资格划入该学区的情况下，仍进行虚假宣传，诱使购房者签约，其行为可能不仅构成违约，更涉嫌构成《民法典》第一百四十八条规定的欺诈。

根据《消费者权益保护法》第五十五条，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，消费者有权要求“退一赔三”，即除了退还购房款，还可以主张不超过购房款三倍的惩罚性赔偿。虽然司法实践中对商品房适用此条款认定严格，但这为购房者提供了强有力的谈判筹码和法律武器。

开发商最大的狡辩在于“宣传仅供参考，以合同为准”。然而，法律对此有明确规定。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

在本案中，“买房即入读XX实验小学”的承诺，对象具体（XX小学）、内容确定（入读），且显然是刘先生夫妇决定购买并接受此价格的核心因素。因此，该承诺依法已成为双方购房合同的一部分，开发商必须履行。

“具体承诺”即是合同的一部分，不可抵赖

行为已涉嫌欺诈，可能承担“退一赔三”的惩罚性后果

[维权指引]

面对“学区”欺诈，愤怒无用，关键是策略性取证与反击：

若协商与投诉无果，应立即提起诉讼。诉讼请求可包括：确认广告承诺为合同内容、要求开发商承担违约责任赔偿损失（如房屋差价损失、另行择校的额外成本等），在证据确凿的情况下，可尝试主张开发商存在欺诈，要求惩罚性赔偿。

同时向市场监督管理局（针对虚假广告）、住房和城乡建设局（针对开发商违规销售）、教育局等部门进行实名举报，提供全套证据，要求行政部门对开发商进行查处。行政压力往往能迫使开发商回到谈判桌。

基于证据，向开发商发出《律师函》或严正书面通知，明确指出其虚假宣传已构成违约与欺诈，依据《司法解释》第三条，要求其承担违约责任，并提出明确的解决方案（如赔偿巨额损失、协助解决子女入学或退房等）。

核心证据：尽一切可能找到带有具体校名、入学承诺的楼书、宣传单、沙盘照片、广告截图、现场展板图。

辅助证据：与销售人员的沟通录音、微信聊天记录（特别是提及学区的部分），这些是戳破“口说无凭”谎言的关键。

官方证据：前往教育局开具关于该楼盘学区划分情况的官方证明文件，这是最权威的反证。

第一步：紧急全面取证

第二步：发起正式法律交涉

第三步：多途径行政举报与投诉

第四步：提起民事诉讼

[维权工具箱]《“学区房”购买避坑法律指南》

查官方，信红头：学区划分每年可能调整，唯一权威来源是当地教育局官方发布的当年《义务教育阶段学校招生学区划分方案》。销售的任何承诺，都必须以此为准。

要书面，拒空头：要求将“就读XX学校”的承诺，明确写入《商品房买卖合同》的补充协议条款中，并约定明确的违约责任（如“若未兑现，按总房款X%赔偿”或“买方有权退房”）。

存证据，全保留：对所有宣传材料、沙盘、样板间中关于学校的展示进行拍照、录像。与销售沟通时，关键问题通过微信文字确认，或在不违法的前提下进行录音。

核现状，访邻居：实地考察学校建设进度，咨询已入住业主子女的实际入学情况，了解历史兑现记录。

读合同，抠字眼：警惕合同中“广告不作为要约”、“学区划分以政府最终文件为准”等单方面免责条款。根据前述司法解释，只要承诺具体明确，此类格式条款可能被认定无效。

[公益咨询]

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时间：2025年12月1日至12月30日期间的每周一、三、五

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