转折点真的来了。3月刚过半，上海二手房成交套数直接创下2021年以来的最高单周纪录；北京3月8日成交创年内新高，整月有望突破两万套；广州3月第一周成交创三年新高；深圳更夸张，2月均价环比直接上涨7.3%。这一波楼市小阳春，来得比很多人预想的更快、更猛。   我上一条就说过，楼市要起量、价格要回调，因为我观测到北上广深等重点城市的二手房挂牌量正在急速下降。当时评论区还有不少人不相信，但最新国家统计局数据已经给出答案：2月份70个大中城市里，新房售价环比上涨的有10个、持平的7个，合计比上月增加9个城市；二手房方面，北京、上海也出现上涨。   不止一线城市，新一线重点城市几乎全都在破纪录。成都3月第一周卖出超5000套房，环比大涨42%；杭州单日成交315套，创近一年纪录，上半月日带看量环比上涨69.9%；苏州成交量直接翻倍；合肥3月二手房成交同样创下近五年新高，回到2021年楼市最热阶段。   问题来了：这次是真回暖，还是小阳春之后继续下跌？我直接给结论：房价很可能会涨，但一定和之前的涨法不一样。   今年政府工作报告对房地产的描述，对比去年有明显变化：稳楼市内容从第6条移到第10条，整体篇幅缩短约40%，少了“止跌”表述，语境在弱化。可以明显感觉到，房地产对国民经济依然重要，但早已不是重中之重。   不管你是想买房还是卖房，多关注当下就好。哪怕小阳春再强，2021年那种猛涨也不可能重现。从所有工作报告都能看出，当前经济结构正在大换轨，从房地产、基建转向科技创新，这是“十五五”规划的战略方向，不会改变。   所以这波小阳春的回暖幅度是有限的：一方面居民负债率仍在高位，另一方面通缩还没彻底结束，工业品价格指数PPI虽在收窄但仍在下降。   如果你想买房，优先考虑真实需求。确实需要的话可以上车，因为房价再跌一半基本不可能；但如果错过了，也不用慌，大可等夏天淡季再谈价——过去动辄翻倍的经济环境早已不在，未来更可能是随通胀与GDP温和回暖。   如果你想卖房，小阳春是置换垃圾资产的好窗口期。我多次分析过，未来房价只有一个趋势：分化。人口净流出的小城市会逐渐收缩，房价可能真的一文不值，要趁现在市场火热抓紧处置；而核心城市核心区域的二手房，一线和新一线租售比基本与银行利率持平，卖的紧迫性没那么强。   跌得最狠的时候已经过去，现在正处在底部转折点附近，这一点从年初各大城市二手房挂牌量大幅减少就能看出来。