又一地产巨头暴雷！香港郑氏家族千亿债务压顶，紧急甩卖百亿资产34亿美元，4只永续债，这是新世界发展最新一次＂暂缓付息＂涉及的金额规模。从2025年5月30日的首次延期，到同年11月26日的二度推迟，再到这一回的＂梅开三度＂，郑氏家族的债务困局，已经从市场传闻演变成实打实的危机信号。消息一出，新世界发展股价跌至8.11港元每股，距离历史低点只剩一步之遥。永续债递延付息在合约层面属于合法操作，并不构成违约。但一年内连续三次按下＂暂停键＂，意味着公司的现金流已经紧到连利息都得先扛着。这家由郑裕彤一手创办、传承到第三代的老牌港资豪门，正在经历半个多世纪以来最难熬的一段日子。要看清郑家有多急，不必盯着财报数字，看他们近期在卖什么、卖多便宜，就够了。第一笔，是中环摆花街那块地。位置在香港最贵的核心商圈，面积不过400平方米左右，作价大约10亿港元。放在动辄千亿规模的债务面前，这笔钱连零头都算不上。可郑家依然愿意拿出来谈，足见对现金的饥渴程度。第二笔，是周大福创建在2025年5月做的那场亏本买卖。郑氏家族旗下的周大福创建以约16.1亿元人民币的价格，把湖南长浏高速100%股权转让给上海国资委旗下关联公司，目标公司约21.1亿元银行借款由收购方承接。表面看这笔账还挺合算，可周大福创建自己披露，这次出售要计提大约8000万元的账面亏损。高速公路是出了名的＂现金牛＂——车流稳定、收入可预期、几乎不受经济周期影响。长浏高速连接长沙与浏阳，是湖南境内一条重要的交通干道。这种压舱石级别的资产，按理说不到山穷水尽不会动。可郑家不仅卖了，还亏本卖了。第三笔，是2025年9月那次抵押。新世界把维港文化汇K11MUSEA抵押给了德意志银行，换了不到59亿港元的贷款额度。K11是郑志刚多年精心打造的招牌项目，号称＂艺术与商业融合＂的标杆，连这块面子都拿去做了抵押品，剩下的故事就不难猜了。除此之外，市场上还传过新世界正在洽谈出售君悦、万丽海景、尖沙咀凯悦三家香港豪华酒店50%股权的消息，估值合计高达156亿港元。新世界后来发布澄清公告，承认确实有买家陆续接洽，但还没有签订需要披露的协议——这种话术，懂行的人都明白其中分寸。如果说卖资产是＂细水长流＂，那么和黑石的那场谈判，本来有机会一次性解开郑家的死结。2026年1月底，市场消息开始发酵。据媒体援引知情人士透露，黑石集团正就成为新世界发展最大单一股东进行深入谈判。若交易达成，这家全球最大另类资产管理公司将取得新世界发展控制权，这将标志着香港最富裕家族之一首次放弃对这家创办逾50年企业的控制权。彭博等海外媒体陆续披露细节。黑石集团提议向一家特殊目的公司注资约25亿美元，从而成为新世界的最大股东，郑氏家族将投资10亿至15亿美元。整个交易总盘子约40亿美元，折合港元超过300亿。对于深陷流动性危机的郑家来说，这笔钱无异于一场＂输血续命＂。可谈判桌上有两道坎，谁也绕不过。第一道是控制权。黑石明确要求拿下控股地位，而新世界发展是郑裕彤从1970年代起一手筑起的家业，三代人的心血和颜面都搁在里头。让外资入主、家族让位，这事在郑家内部从一开始就过不了关。有外媒报道称，本已淡出的郑志刚在此次拒绝黑石收购的过程中力主强硬。第二道是11 SKIES项目的或有负债。这个位于香港机场旁的超级文旅综合体，总投资超过200亿港元。该项目自2028年起至2066年，每年需支付至少18亿港元担保租金，金额最高可达项目年度总收入的30%。新世界一直在向机管局申请豁免部分担保租金，至今没有结果。黑石方面希望先把这笔潜在负担说清楚再谈下一步，新世界一时也给不出准信。两道坎叠加，谈判从年初一直拖到春末，最终在2026年5月正式宣告破裂。黑石撤了，市场寄予厚望的那根稻草也跟着断了。破裂之后，郑家并没有彻底关上大门，据传仍在和其他财团、银行接触，只不过条件变了——对方可以入股，但不许伸手碰控制权。这条底线郑家没退，也没法退。撑过这么多事，账面上到底是什么状况？截至2025年12月31日，新世界发展的总债务约为1443亿港元，净债务约1227亿港元，净负债比率为59.7%。地产行业的安全警戒线通常划在40%，新世界这条线早就跨过去了，而且越跨越远。现金家底方面，公司可动用资金约374亿港元，包括现金及银行结余约215亿港元及可动用银行贷款约159亿港元。这点钱看着不少，但放到千亿债务的盘子里，覆盖率只有不到三成。一旦外部融资环境恶化，或者资产处置不及预期，流动性窟窿随时可能暴露。利润表更不好看。2024财年，新世界发展股东应占亏损约196.83亿港元，这也是新世界发展近20个财年以来首次出现亏损。紧接着2025财年亏损163亿港元；2026财年上半年，公司收入同比下降约50%至83.91亿港元。三个财年连续亏损，这种局面在郑裕彤时代根本不可能出现。业内人士算过一笔账。同期长实、恒基等其他港企的融资成本，大概在3%-5%之间，而新世界的新发永续债票息已经高达9%。融资贵了一倍多，这就是市场对它信用状况最直接的定价。不能说郑家没在努力。过去一年多，公司层面的动作并不少。近一年来新世界接连完成了882亿港元银行再融资，还有约200亿港元的债务交换。过去一年新世界发展暂停了向股东和永续债持有人派息，以保留现金。非核心资产的处置规模累计也已经突破100亿港元。可这些动作的本质，多半是＂借新还旧＂，并没有真正减轻债务总量，只是把还款压力往后推。真正的硬仗在2028年，那一年再融资到期，市场环境如何还是未知数。外部环境倒是给了一些喘息空间。据香港政府差饷物业估价署数据，2025年香港私人住宅楼价上涨3.3%。2026年以来，花旗、高盛、汇丰等机构先后上调了对香港楼价涨幅的预测，其中摩根大通将今年香港楼价升幅预测由原先的5%至7%大幅上调至10%至15%，并预期2027年将进一步上升约5%。销售端也有亮点。报告期内，新世界发展来自香港的应占合约销售约103亿港元，创2021年以来新高。2025年9月推出的半山区＂天御＂，成为2025年香港最多单位过亿港元成交的项目。2026财年下半年，新世界发展在香港将推出至少1300个单位，包括低密度豪宅＂滶蕴＂、西九龙的＂瑧玥＂以及大围地铁站上盖的＂柏傲庄III期＂等项目。内地市场是郑家另一个重要的回血通道。新世界在长三角和粤港澳大湾区的土地储备相对充裕，深圳、广州、上海、杭州、宁波等核心城市都有项目落地。深圳西丽旧改、龙岗新世界188号等项目预计将在下半财年陆续推出。这些区域的购房需求在国家政策托底下整体稳健，叠加大湾区一体化深入推进，对项目去化是利好。不过资本市场对这套自救组合拳并不完全买账。美银证券认为，新世界发展的风险还未消退，并预计其会在2026年下半年进行另一轮债务置换。汇丰研究则认为，要真正改善财务状况，新世界要么得做更大规模的资产剥离，要么得从母公司或家族层面获得更强的支持。家族财富层面，倒是有一丝慰藉。2026年2月11日，福布斯2026年度香港50大富豪榜出炉，郑家纯家族排第三位。尽管新世界陷入债务问题，但由于金价飙升，带动旗下周大福珠宝集团股价几近翻倍，使郑氏家族身家升至261亿美元，保持三甲地位。家族总盘子稳住了，对新世界的潜在支援多了一份底气。但这份底气能不能、愿不愿意真正注入到上市公司层面，市场还在观望。香港地产＂四大家族＂的格局，眼下正在经历几十年来最深的一次震荡。长实、恒基、新鸿基整体稳健，唯独新世界在过去几年的激进扩张中走偏，如今要为当年的步子迈得太大付出代价。这并不是说郑家就此出局。香港楼市回暖、内地经济稳步恢复、大湾区融合提速，这些都是郑家手里还没出完的牌。但2028年那道再融资的坎、11 SKIES项目的或有负债、以及永续债何时能恢复正常派息，每一项都是悬在头上的考题。郑家纯在最新业绩会上引用了《论语》＂君子务本，本立而道生＂。这八个字说出来容易，做起来却要看接下来一年多里能不能真的稳住基本盘。香港地产豪门第一个掉队的会不会是郑家，时间自会给出答案。