高盛最新的楼市研判，把市场的分化现实直接摆到台面上。机构对国内楼市前景判断转向更加悲观，行业转折点时间整体向后推移。此前预判一二线城市房价全面趋稳会在今年年末到来，现在直接向后推迟6‑12个月。这意味着市场底部磨底的周期，会比大多数普通人预想的更加漫长。

不同城市之间的差距，会被外部环境进一步放大。深圳、苏州、东莞这类高度依赖出口的城市，楼市接下来会承受不小压力。进出口占地方GDP比重达到18%左右，外贸订单波动，会直接传导到企业经营、居民收入，最终反映在购房需求上面。外贸景气的时候，大量就业岗位带来购买力，楼市随之走强。一旦外部需求收缩，企业缩减岗位、压缩薪酬，置换和改善的购房意愿就会快速降温。这类城市不是没有行情，后续只会是局部核心板块的结构性修复，很难出现整体性回暖。

与之形成鲜明对比的是成渝地区，经济韧性表现十分突出。今年一季度成都土地市场热度走高，地价同比上涨67%。这座城市进出口占GDP比重仅有6%，对外贸的依赖度很低，内需消费、本地产业才是经济主要底盘，外部贸易环境波动对它的冲击被大幅削弱。内需底盘稳固，土地市场率先出现热度，直接传导到新房市场，成都部分区域已经出现结构性过热的苗头。

尤其集中在改善向的新房项目，成华二八板块、青羊部分更新片区，新房价格上涨节奏脱离常规区间。很多地块的规划配套还停留在图纸阶段，学校、商业、地铁还没有完整落地兑现，新房价格已经率先起飞。土地热、开盘热，短视频平台各类房产博主不断渲染板块红利，制造紧迫感，不断催促购房者尽快入场。很多普通购房者很容易被舆论裹挟，看到新盘开盘火爆，就默认板块价值会持续走高，盲目追高入场。

这里就产生一个值得所有人深思的疑问，这一波主城核心区的新房热潮，到底还能够维持多久，价格还能继续往上走多少。土地成交火热，不等于后期二手房就可以守住同样的价格。新房靠土拍、开发商定价，二手房才是真实市场的试金石。一个板块纸面规划再多，如果配套兑现周期漫长，人口导入不及预期，当下新房的高溢价，未来在二手市场很难被接盘买家认可。

现在成都市场的矛盾点就在于，新房和二手房出现明显割裂。部分热门板块新房价格节节走高，但是周边次新二手房报价依旧保持克制。同样的地段，新房比二手存在明显价差，这种行情本质是土拍和改善需求共同推动，并不是整个城市普涨行情到来。

很多房产博主只放大开盘热销的片段，选择性忽略库存、配套兑现周期、二手流通现状。买房人不能只盯着售楼处的热闹场面，要实地去核对，规划中的学校什么时候建成，地铁站点具体落地时间，大型商业的建设进度。配套没有落地，价格先一步透支，后期就要承担估值回调的风险。

放到全国大环境来看，楼市不会再有全面反转。出口型城市承受外部环境带来的压力，内需型强二线走出局部热度，本质都是K型分化行情的体现。不存在普涨的基础，只有板块与板块之间的巨大差距。

普通购房者要分清，土拍火热不等于买房就稳赚，新房开盘热销不等于后期二手一定保值。机构把企稳时间往后推迟半年到一年，意味着整个市场还会处在磨底阶段。哪怕是热度走高的城市，也不能无脑追高。优先看已经落地的配套，看真实的二手成交数据，远离被营销炒作推高的溢价。

不要被短期的板块热度迷惑，规划落地之前，所有的利好都具备不确定性。无论身处哪一座城市，买房都要回归基本面，收入预期、配套兑现、二手流通性，这三样才是支撑房产价值的底层逻辑。