一线二手房价连涨5个月：房子能买了吗？

上半年楼市二八分化，一线表现亮眼。

一、一线房价环比上涨

国家统计局数据显示，从新房看，7月，一线城市销售价格环比持平。其中，上海、广州、深圳分别上涨0.2%、0.1%、0.2%，北京下降0.3%；二、三线城市销售价格环比分别为-0.1%、-0.3%。

从二手房看，7月，一线城市销售价格环比上涨0.2%，已连续5个月保持环比上涨，其中，上海、广州、深圳分别上涨0.3%、0.4%、0.2%，北京持平；二线、三线环比分别为-0.3%、-0.4%。

二、为何一线二手房价连涨5个月？

1、政策组合拳持续发力。去年底北京率先优化限购，今年2月上海“沪七条”出台，深圳跟进。主要涵盖降低社保年限、优化多子女家庭购房套数、提升公积金贷款额度、放松置换认定等措施，大幅降低购房门槛。

2、人口与产业基本面支撑。一线城市吸引人口流入，产业集聚带来较稳定就业与收入，刚需与改善需求具备坚实底盘，市场韧性强于人口流出的低能级城市。

3、经历前期调整，一线城市部分二手房价格已具备一定性价比。“低总价房屋”租金与月供差额大幅收窄，驱动部分刚需“租转购”入场。

目前一线城市内部分化明显。核心区和远郊区差距扩大，如北京海淀、上海静安等核心板块次新房议价空间从去年约10%收窄至3%-5%，远郊新房去化依旧困难。

房子产品力差异分化显著。无学区、区位差的老破小，远郊概念盘等流动性较弱，符合新标准的好房子价格韧性强，成交活跃。

展望后市，一线城市内部将延续分化。核心地段好房子价格有望触底，远郊仍存压力。政策有优化空间，合理自住与改善需求将继续得到支持。

三、房子能买了吗：中国硅谷

我十多年前提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，2015年预测“一线房价翻一倍”，2020年预测“房地产将出现历史性大顶”。

判断未来楼市的两大关键：人口与政策。

政策是顶层导向。过去房地产是经济增长引擎，如今新质生产力是新引擎。对房地产的定位是“稳定”。

人口是根本需求。2020年以来，我国面临老龄化少子化，人口总量减少、往都市圈集聚，城镇化率近70%。房地产大开发时代落幕，未来市场二八分化。20%人口流入的核心城市核心区域将逐步筑底，人口流出的低能级城市和远郊区面临漫长去库存。

根据长期跟踪，“中国硅谷”之城底部放量，人口流入，受益于科技产业爆发，将继中国香港之后率先企稳复苏。

20日晚7点，在“任泽平宏观”视频号直播聊聊楼市股市。