美国的公寓（不是独栋住宅）这几年也是跌的够呛

你的印象**大体没错，但需要区分两个关键概念**：**独栋住宅（single-family home）**和**公寓/共管公寓（condo/co-op）**。这篇文章说的是后者，而且数据是真实的。

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核心结论

**美国整体房价（独栋住宅为主）并没有崩盘**，全国层面仍在温和上涨或横盘。但**公寓市场确实在大量城市出现了显著下跌**，尤其是佛罗里达、加州、德州的部分城市，跌幅从15%到33%不等。这是两个截然不同的市场。

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一、公寓市场确实在跌，而且跌得不少

这篇文章引用的数据来自 **Zillow Home Value Index (ZHVI)**，是业内广泛使用的房价指数。截至2026年7月，美国33个较大市场中，中端公寓价格从各自峰值（多在2022年中）下跌了 **15%至33%**。

**跌幅最惨的几个城市**：| 城市 | 从峰值跌幅 | 同比跌幅 | 备注 ||------|-----------|---------|------|| Cape Coral, FL | **-33%** | -10.6% | 回到2005年水平 || Oakland, CA | **-32%** | -8.7% | 回到2005年水平 || St. Petersburg, FL | **-30%** | -9.2% | || Austin, TX | **-28%** | -5.7% | || Fort Myers, FL | **-27%** | -10.0% | 回到2006年水平 |

还有6个市场的公寓价格已经**跌回了2006年房地产泡沫1时期的高点以下**，包括奥克兰、萨拉索塔、开普科勒尔、康特拉科斯塔县、迈尔斯堡、奥兰多。

**另外37个城市**的公寓价格下跌了 **8%至14%**，包括纽约市（-11%）、休斯顿（-10%）、丹佛（-7.3%）、西雅图（-5.1%）等。

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二、为什么公寓跌得比独栋住宅厉害？

公寓和独栋住宅的运行逻辑完全不同，公寓更容易暴涨暴跌：

1. **泡沫更大**：2020-2022年间，很多城市公寓价格在两年内暴涨了50%-70%，甚至更多。过去10年涨幅高达180%-350%，地基不稳。2. **持有成本飙升**：HOA（物业费）和保险费大幅上涨，加上维修评估费（special assessments），让公寓持有成本越来越高。3. **贷款收紧**：房利美（Fannie Mae）对很多公寓楼的贷款限制（"黑名单"），导致买家更难获得贷款。4. **供应竞争**：大量新出租公寓入市，投资性购房需求被分流。5. **买家群体更窄**：公寓买家通常更依赖贷款、对利率更敏感，需求弹性更大。

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三、独栋住宅市场：你的印象是对的

如果你平时关注的是美国整体房价或独栋住宅，那确实**没有大跌**：

- **全国层面**：Case-Shiller全国房价指数同比仍在温和上涨（约+0.8%），连续11个月名义上涨。- **区域分化明显**：芝加哥（+6.5%）、纽约（+3.8%）、克利夫兰（+3.2%）仍在创新高；而西雅图（-2.3%）、丹佛（-1.8%）、坦帕（-1.8%）在下跌。- **交易量极低**：受"锁定效应"影响——69%的房主房贷利率低于5%，没人愿意卖房换7%的新利率，导致二手房交易量处于30年低点。供应极度短缺托住了价格。- **扣除通胀**：全国房价已连续11个月实际下跌，但名义价格仍在高位。

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四、一句话总结

> **美国独栋住宅市场整体没跌（甚至还在涨），但公寓市场确实在大量城市经历了残酷的回调，尤其是佛州、加州、德州那些疫情期间涨幅最猛的城市。**

你的"美国房价一直在涨"的印象，反映的是全国独栋住宅的宏观叙事；而这篇文章揭示的是公寓市场的区域分化现实——**两者都是真的，只是看的不是同一个东西**。