观点网10月28日晚间，保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH，下称保利发展）2026年第三季度报告。
前三季度，公司实现营业收入1549.56亿元，利润总额71.87亿元。归属于上市公司股东的净利润23.32亿元，扣除非经常性损益后的净利润21.47亿元。基本每股收益0.20元，加权平均净资产收益率1.20%。
虽然“受行业和市场波动影响，1-9月结转项目盈利能力下降”。但以公告的营业收入1549.56亿元与营业成本1351.60亿元计算，前三季度毛利率约12.78%，上年同期为14.00%，下降约1.22个百分点；归母净利率同期由1.60%微降至1.51%。
图1：毛利率与归母净利率变化
截至三季度末，公司少数股东权益1313.07亿元，较上年末的1371.85亿元减少58.78亿元。
单季利润转正
单季数据呈现转正曲线。第三季度公司营业收入520.96亿元，同比下降8.39%；利润总额15.57亿元，上年同期追溯调整后为3.76亿元，同比增长314.10%；归母净利润3.74亿元，上年同期调整后为亏损5.33亿元；扣非净利润2.80亿元，上年同期为亏损5.91亿元。
公告中说明，单季利润转正与同比增长均源于“结转项目结构变化”，即当期结算项目的毛利水平与权益结构不同于上年同期。单季改善能否延续，取决于后续结算项目的构成。
图2：第三季度单季利润总额与归母净利润
值得注意的是，费用端对利润有较大影响。报告披露，前三季度财务费用28.91亿元，上年同期为25.15亿元；其中利息费用34.66亿元，利息收入6.76亿元，较上年同期的11.00亿元减少约4.24亿元。同期，销售费用44.89亿元、管理费用25.98亿元，均较上年同期有所下降，费用总额的压缩在一定程度上缓冲了毛利下滑的冲击。
与利润指标相比，现金流的表现在本期相对稳定。前三季度公司经营活动产生的现金流量净额77.19亿元，同比增长10.63%；实现销售回笼1609亿元，相当于同期签约金额1812.37亿元的88.8%。期末货币资金余额1189.02亿元。
回款与债务
债务结构同步收敛。截至9月30日，保利发展总资产11533.81亿元，较上年末下降2.99%；归属于上市公司股东的净资产1952.85亿元，较上年末增长1.21%；资产负债率71.68%，较上年末下降0.55个百分点。短期借款42.81亿元、一年内到期的非流动负债680.54亿元，长期借款2028.13亿元、应付债券613.37亿元，四项合计约3364.85亿元；以货币资金1189.02亿元对照约723.35亿元的短期有息负债，覆盖倍数约1.64倍。
需要说明的是，本期报表含一项会计政策变化。保利发展自2026年1月1日起对投资性房地产采用公允价值计量模式，并对比较期间数据作了追溯调整，期末投资性房地产账面价值560.37亿元，较上年末的514.67亿元有所上升。上年同期利润总额因此由调整前的98.49亿元变为调整后的111.13亿元，同比基数相应抬高，这也是前三季度利润总额降幅的技术性因素之一，归母净利润受此影响相对有限。
负债端的变化同样反映在预收与存货上。期末合同负债2366.83亿元，较上年末减少96.49亿元；存货6309.81亿元，较上年末下降5.57%。合同负债通常对应已售未结资源，其规模回落意味着未来可结转的收入储备有所消耗，与前三季度竣工面积下降48.07%相互印证。
772亿元补仓
保利发展销售端的调整幅度与行业大体同步。国家统计局数据显示，2026年前三季度全国新建商品房销售面积56483万平方米、销售额53799亿元，分别同比下降13.2%和13.9%；全国房地产开发投资53364亿元，同比下降20.6%；房屋新开工面积34031万平方米、竣工面积23271万平方米，分别下降24.9%和25.1%。
同期，保利发展签约金额1812.37亿元，同比下降10.16%；签约面积875.53万平方米，同比下降13.35%，面积降幅与全国基本持平，金额降幅小于全国。
从单月看，压力并未减轻：据保利发展2026年9月份销售情况简报，9月签约金额161.92亿元，同比减少21.13%；签约面积87.27万平方米，同比减少22.01%。
与销售下行相反，投资端明显加码。据披露，前三季度保利发展新增拓展容积率面积334万平方米，全部位于38个核心城市；总获取成本772亿元，同比增长28%，其中69%的投资金额位于北京、上海、广州、深圳一线城市的区域核心板块。
按签约金额对比，772亿元的土地支出相当于同期销售额的42.6%。开工与竣工则继续收缩：新开工面积380万平方米，同比下降25.78%；竣工面积941万平方米，同比下降48.07%。
截至三季度末，保利发展共有在建拟建项目501个，在建面积4377万平方米，待开发面积4664万平方米。
图3：2026年前三季度经营指标同比变动
从报表看，保利发展当前的策略是以回款和现金流维持安全垫，同时把有限的增量资金集中到核心城市。
另一方面，772亿元新增投资中近七成落在一线城市核心板块，若这些项目的去化与利润水平能够兑现，将成为后续利润持续修复的基础。