荔湾，这两年确实越来越不一样了。
不是简单的修修补补，而是进入了一轮成片推进的城市更新阶段。
效果图
从白鹅潭开始，沿江一线的旧改，被重新放进同一张规划图里推进，广船广钢花地湾聚龙湾，由大的开发商统筹。
而政府做地的首个的落脚点，则放在了石围塘山村旧改。
这是荔湾未来与其他区拉开差距，很重要的一个风向标。
过去的旧改，基本上村里和开发商谈，很多旧改卡住。好不容易出一块新地，隔壁谈不下来改造，买房进去多年还是脏乱差，群众体感不好。开发商也很委屈，土地的权属复杂很难谈、推进节奏不好把控、配套跟不上。
而政府做地，则能有效解决这个问题。
先跟村里厂里谈（比开发商有效率），逐步完成旧改区域完成收储和权属整理，把土地整理干净，再统一出让，控制开发节奏，同步推进道路、公园等公共空间，最后，完成片区的改造。
规划图
这样的好处是，对于政府来说，土地的开发更有效率，而居民的体感则是，可以看到政府对于区域改造的进度调整，感觉到未来会越来越好。
荔湾做地龙头为什么会在这里？
本次广州城市更新，都是政府国企主导做地，而石围塘山村，是荔湾第一个落地的片区。
那为什么山村石围塘旧改，是荔湾与其他区域拉开差距的风向标呢。
很简单，打开城市更新图，我们就能看到荔湾的欲望和野心。
首先，荔湾的更新是全面的，通过多年的布局，广钢，花地湾完成荔湾最核心的居住板块，沿江的改造，交给了保利，中信，珠实和华润，沿江版图已成，但龙头尚缺。
示意图，图源网络
山村石围塘在哪里呢？
就在荔湾区政府边上。
往下一步，就是体面的万象太古里，这么得天独厚的位置，刚好是山村改造的龙头位置。
现在你明白为什么山村石围塘为什么是荔湾做地的第一个区域了吧，第一顺势，第二连片，第三，这是荔湾颜面。
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所以，这个片区的推进是非常快的。
很多人可能感知不到，但是有些背后的动作，是有明显信号的。
示意图
今年3月底，广州市规划和自然资源局公布了荔湾区山村城中村改造项目安置房的设计方案，4月底开始招标。山村旧改的进度又迈向重要一步。
规划图，图源自然资源局
示意图，图源中国招标网
按常规旧改进度来说，土地做了控制规划，意味着区域开发进入实际进展；
其次，土地收储和出让，代表政府已经进入了区域的操盘中，陆续出让了石围塘和桥梓大街地块；
最后，国企广州建筑进入，开始逐步拆迁。
山村旧改拆迁推进中，房票发放在持续进行。周边三村改造纳入统一体系，由广建主导。
这些动作如果连在一起，我们能清楚地看到，政府的步骤。
收储 → 出让 → 公共空间先行 → 居住导入
山村旧改，周边配套正在陆续推进
旧改项目，在落实完人口安置后，紧接着的下一步就是完善周边配套
这个区域里，未来由滨河公园，3公里花语水岸，铁路文化公园和南塘历史文化街区（类似于永庆坊形态的商区）
规划图
根据最新的招投标信息，铁路公园的建设会在明年竣工
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另一个利好的消息是，十一号线石围塘地铁站，会在原来D出口对面再建新的出入口，3月底，出入口工程正式公示，预计工期是8个月。
建成后，建鑫如意芳华的业主到地铁站的距离仅需600米，出行时间会节省很多。
想想看，周末带娃出行，既可以选择在家门口的公园露营，也可以慢悠悠穿过公园去地铁站，一个站到白鹅潭艺术中心看展。
规划图，图源自然资源局
示意图
当山村旧改完成后，整个荔湾的沿江布局就能看得非常清楚，从荔湾区政府所在的石围塘和山村开始，一路南下万象太古广船滨江，全是新的形象带。
而因为由全新的规划和全面的改造，未来的荔湾改头换面，甚至比海珠，比黄埔，比天河还要更为潮流和体面。
南塘社区改造设计效果图
明白了这一点，我们才能知道，荔湾做地的第一个区域为什么要在山村石围塘。
山村首个项目意义是什么？
说回荔湾山村做地的第一个面世的项目，如意芳华。
效果图，实际以交付为准
如意芳华的是山村旧改体系里，第一块正式进入市场的住宅地块。
这类开荒牛地块，往往要承担着一个市场责任；暖场，热身+给市场打头阵建立样板。它不只是卖房，还要为区域开拓新生活方式。
来看看如意芳华的位置。
示意图，以实际交付为准
地块规划密度不高，双面临河，背靠铁路公园，南塘历史文化组团，旁边就是学校地块，距离地铁站和荔湾区政府都不远，下一个地铁站就是万象
这种，往往是宜居的改善楼盘的配置，因为距离道路和地铁太近，方便但是不松弛，不远不近的距离，反而是兼顾便利和放松。
示意图
所以我们会看到，如意的产品策略，并不是压密度做周转，而是刻意拉开空间，作好区域的深耕。
几个关键点：
第一，社区形态。
不是单体楼，而是一个完整社区。这种大社区，其实在荔湾很少见。
很多小盘，只有几栋楼，家长都不敢让孩子下去，但大社区，意味则孩子由更多的撒欢空间。
效果图，具体以实际交付为准
第二，楼间距。
楼盘做到百米楼距，这是跟其他荔湾楼盘相比极大的舒适。大楼距带来的，是采光、通风和视野的稳定性，是松弛感，也是人生的呼吸感。
示意图，以实际交付为准
第三，内外3公园
项目临河，而河道，天然就是附近居民们接近自然和放松的最好去处，如意芳华不光要改造沿河公园，自己地块里还会做一个约2.1万方的内部公园
内部公园效果图，以实际交付为准
加上旁边的广三铁路公园和街角口袋公园，等于三个公园串在一起。
铁路公园效果图，以实际交付为准
街角公园效果图，以实际交付为准
由于街角口袋公园在开发商配建范围内，因此，交楼的时候会同步交付；
加上广三铁路公园同期完工落地，对于如意芳华的业主而言，家门口就是3个公园。
示意图
第四，人气型户型
项目主打的中小改善户型，这种户型，是最聚人气的，会给区域带来大量年轻人和孩子群体，增加区域的活力。
继88方、89方小户型后，建鑫如意芳华，在五一期间还加推了南北对流的82㎡南向三房，同时，开放实体样板房。
在白鹅潭片区，90㎡以内小户型本身就很稀缺，能做到南向带主套、还能直看江景与烟花视野的更是少之又少。
82方三房有两个户型，分别是04和05。
其中， 04 单位格局很通透，客厅拥有 4.1 米开阔开间，还带有可拓展的额外实用空间。
不过，新品首推仅 30 套，还是挺抢手的，如果有感兴趣的同学，欢迎五一房间到现场看看实体样板房。
示意图，以实际交付为准
除了82方户型，还有全盘主流的89和106㎡户型。
市面上相似的产品大多只侧重基础功能压缩空间，而建鑫如意芳华，对户型做了多处细节优化，跳出了单纯功能性的设计，主打舒适型居住体验。
示意图，以实际交付为准
第五，价格优势
如意芳华价格不高单价3.9万起，总价300万出头，对应的是的是区域的刚需和刚改客户。
简单来说，如意芳华在同类产品里，门槛偏低，但是变量空间高，周边的环境长线适合居住，是很不错的宜居型定位。
作为山村城市更新的第一个项目，它占据了板块内的最好资源（公园，环境，省一级西关培正学校，地铁），但是又价格亲民，能看出开发商的诚意。
预算300多万，能不能选择这里？
预算300万，选房子，无非就是看几个因素
第一，看长线资源
河道、公园、区政府、历史文化街区，这些是不会被替代的资源，一旦形成，就会长期存在；
第二，看区域变量
旧改推进、人口导入、商业补齐，这些是会变化的，也是决定未来差距的核心；
第三，看政府的迫切度
是不是政府主导、是不是首批项目、有没有明确路径，这些决定推进速度；
第四，看产品和居住的适配
小社区解决的是“有房住”，但更多依赖外部配套；大社区则在内部就能形成生活场景，对孩子、家庭更友好，比如活动空间、成长环境、以及靠近学校带来的独立性；
第五，看动作进度
有没有动工，有没有出让，有没有拆迁，这些都是判断“是不是在推进”的最直接信号。
规划图
看回建鑫如意芳华，公共空间已经先行，铁路公园接下来准备动工，意味着片区的核心骨架在优先搭建；
其次，人口导入路径已经启动。房票发放，本质上是在提前锁定未来的居住需求，这会直接影响后续的商业和生活氛围；
第三点，开发节奏在统一控制。国企主导的旧改体系，意味着不会出现某一块推进、另一块停滞的割裂情况；
最后，区位本身没有变化。项目正对荔湾区政府，这个位置决定了它不会被边缘化。
示意图
预算300万想在荔湾置业的同学，如意芳华这个项目还是不错的
未来的山村是什么样子？
再往后推两三年，山村片区的生活逻辑，其实是可以预判的。
从社区出来，先经过内部园林，再接上铁路公园，这条绿轴会成为主要的步行路径，未来地铁新增出入口打开之后，通勤距离会缩短，一站白鹅潭，两站核心商业区。
社区内部人车分流，外部车流被边界化处理，生活节奏更稳定；孩子和老人，会更多在公共空间活动，而不是被局限在室内。
实拍图
这种生活，也是很多人想要的安全稳定和放松舒适。
给山村旧改一两年的成长时间，相信这片土地，将会在荔湾崛起一座全新的宜居新城。