"老马，你那套房子要是没卖，现在得值多少钱？"

李建国站在小区门口，看着眼前这栋老楼。

马文强拍了拍胸脯："少说也得200万吧，不过我这些年省下的钱，也不少。"

他掏出手机，打开记账APP，准备给老朋友算一笔账。

今天是他60岁生日，也是他验收26年"租房理财计划"的日子。

他想要一个让所有人都刮目相看的答案...

01

1998年春天，马文强32岁。

那时候他在市政建设公司上班，是个工程师，月薪1200块。

单位搞房改，给每个老员工分配福利房。马文强分到了一套75平的两居室，在当时的市中心。

"老马，恭喜啊！"办公室主任老刘拍着他的肩膀，"这房子地段好，你捡到宝了。"

马文强看着手里的购房协议，上面写着：总价8万元，可以分20年还清，每月只需还333元。

333元，不到他工资的三分之一。

但是马文强皱起了眉头。

晚上回到家，他把这事跟妻子刘芳说了。

"你怎么看起来不高兴？"刘芳正在做饭，"分到房子是好事啊。"

"我算了一笔账。"马文强拿出计算器，"8万块钱，分20年还，每个月333块，20年下来总共要还79920元。"

"对啊，基本就是8万。"刘芳说。

"但是你想过没有，这8万块如果拿去投资，20年能变成多少钱？"马文强认真地说。

刘芳停下手里的活："你想投资什么？"

"买股票，做生意，都行。"马文强说，"1998年的8万块，是个什么概念？能做很多事情。但是买了房子，这8万就死在那里了，20年不能动。"

刘芳想了想："可是不买房，我们住哪里？"

"租房。"马文强说，"我算过了，现在租一套两居室，一个月才200块。这样我每个月可以省下133块钱，一年就是1596块。这些钱我可以投资，20年下来肯定比房子值钱。"

"可是租房不是自己的啊。"刘芳有点担心。

"房子就是个住的地方，是不是自己的有什么区别？"马文强说，"关键是钱要会流动，不能死在一个地方。"

刘芳想说什么，但最后还是没说。她了解自己的丈夫，认准的事八头牛都拉不回来。

第二天，马文强去找了单位的房管科。

"小张，我那套房子，不要了。"马文强说。

房管科的小张愣住了："马工，你说什么？"

"我说我不要那套房子了。"马文强重复道，"我要卖掉购房资格。"

小张更懵了："卖掉购房资格？这个...没有先例啊。"

"那就找领导申请。"马文强说，"这房子反正我不要了。"

小张只好去找领导汇报。

领导也很意外："马文强是不是家里有困难？8万块分20年还，压力不大啊。"

"不是困难。"小张说，"他说要拿这钱去投资。"

领导想了想："那就按内部价转让吧，8万块的房子，7万卖给其他想要的员工。"

消息传出去，办公室炸了锅。

"老马疯了吧？"老刘不敢相信，"这么好的房子不要？"

"他说要投资。"小张说。

"投资什么？炒股？"有人问。

马文强在一旁笑而不语。

一个星期后，同事老孙花7万块买下了这个购房资格。老孙本来没分到房子，听说有这个机会，立刻找亲戚朋友借钱，凑齐了7万块。

马文强拿到7万块现金，心情特别好。

"老孙，你这房子买得太亏了。"马文强对老孙说，"7万块，20年后可能变成70万。"

老孙笑了笑："我不懂投资，我只想有个自己的家。"

马文强摇摇头，觉得老孙太保守了。

拿到7万块后，马文强开始实施他的"租房理财计划"。

他在单位附近租了一套60平的老房子，月租180块。房子有点旧，但是能住。

"老马，这房子也太破了。"刘芳第一次看到房子，有点失望。

"将就一下。"马文强说，"省下来的钱更重要。"

刘芳看着墙上的裂缝和漏水的天花板，心里很不是滋味。

马文强把7万块分成了三份：

● 2万块存银行定期，年利率7.2%

● 3万块买股票

● 2万块留作应急

他还买了一个专门的账本，记录每一笔收支和投资收益。

账本的第一页写着：1998年4月15日，启动租房理财计划。初始资金7万元，目标：20年后达到500万。

500万，这个数字让马文强兴奋不已。

李建国是马文强的大学同学，在另一家单位上班。他听说马文强卖房的事，专门跑来劝。

"老马，你这步棋走错了。"李建国坐在破旧的租房里，"房子是要涨价的。"

马文强正在看股市行情，头也不抬："涨价？能涨多少？"

"我不知道能涨多少，但是肯定会涨。"李建国说，"现在城市在发展，人口在增加，房子肯定会越来越值钱。"

"那我的投资也会涨。"马文强放下报纸，"建国，你算过没有，8万块如果拿去投资，收益率20%的话，20年后是多少？"

李建国还真没算过。

马文强拿出计算器："我算给你听。8万本金，年收益率20%，按复利计算，20年后是307万。就算打个折扣，收益率15%，也有123万。"

李建国被这个数字震住了。

"你看。"马文强接着说，"房子就算涨价，能涨到123万吗？不可能。现在市中心最好的房子，一平米才3000块。75平的房子，顶多值22万。20年后就算涨一倍，也才44万。但是我的投资能达到123万，甚至更多。"

李建国想了想："可是投资有风险啊。"

"买房也有风险。"马文强反驳，"万一房价不涨呢？万一房子拆迁了呢？万一政策变了呢？投资至少是主动的，我可以控制。"

李建国想了想，觉得马文强说得也有道理，但还是劝："老马，要不你也买套便宜点的房子，两边都保险一点？"

"不行。"马文强摇头，"资金要集中，分散了就没效果。而且我租房每个月能省钱，这些省下来的钱也能投资。"

李建国叹了口气："行吧，你自己决定。"

从那以后，李建国再也没劝过马文强。

02

1999年，马文强的股票赚了8000块。

他兴冲冲地回家告诉刘芳："你看，一年就赚了8000！这要是买房，哪有这个收益？"

刘芳看着他兴奋的样子，没说话。她只是觉得，这个租来的家，始终没有归属感。

马文强每天都会记账。他记录下每一笔房租、每一笔投资收益、每一笔省下来的钱。

账本上密密麻麻都是数字：

● 1998年省下租房差价：1596元

● 1999年股票收益：8000元

● 银行利息：5184元

加起来，一年多时间他就赚了14780元。

"按这个速度，我的计划完全可行。"马文强对自己说。

2000年，房东突然说要涨房租。

"小马，现在房价涨了，租金也得涨。"房东说，"从下个月开始，涨到250块一个月。"

250块，比原来多了70块。

马文强心里有点不高兴，但还是接受了。他安慰自己，就算涨到250，还是比买房便宜。

但是刘芳受不了了。

"老马，咱们换个房子吧。"刘芳说，"这房子太破了，到处漏水，冬天还没暖气。"

"能住就行。"马文强说，"钱要用在刀刃上。"

"那刀刃在哪里？"刘芳问。

"在投资上。"马文强认真地说，"等我投资赚到大钱了，咱们想住什么房子都行。"

刘芳不再说话了。她知道说什么都没用。

2001年，中国加入WTO，股市开始上涨。

马文强的股票账户资金翻了一倍，达到了6万多。

他高兴得几天睡不着觉。

"你看，我说什么来着？"马文强对刘芳说，"买房的人现在后悔了吧？房价才涨了一点点，我的股票都翻倍了。"

刘芳只是默默地洗碗。

马文强觉得自己是天才。他开始在同事面前炫耀自己的投资眼光。

"老马，你的股票赚了多少？"有同事好奇地问。

"翻倍了。"马文强得意地说，"3万变6万。"

"真的？"同事很惊讶。

"当然是真的。"马文强拿出手机，给大家看他的股票账户。

在场的人都很羡慕。

"还是老马有眼光。"有人说，"当初卖房子的决定太明智了。"

老孙在一旁没说话。他就是当年买了马文强那套房子的人。

马文强看到老孙，主动走过去："老孙，你那房子现在值多少钱了？"

老孙想了想："大概10万吧。"

"10万？"马文强笑了，"我现在的资产已经超过13万了。你看，还是我的决定正确吧？"

老孙笑了笑："可能吧。"

但是他心里想的是：房子是自己的，能住一辈子。股票账户上的数字，终究只是数字。

2003年，非典来了。

股市暴跌，马文强的6万块一下子缩水到4万。

他在家里坐立不安，每天盯着电脑看股市行情。

"老马，要不把股票卖了吧。"刘芳劝他。

"现在卖就亏了。"马文强说，"我要等涨回来。"

"万一涨不回来呢？"

"不可能。"马文强固执地说，"股市有周期，跌了就会涨。"

但是股市继续跌，马文强的账户一度跌到3万多。

他终于忍不住了，割肉卖掉了大部分股票。

这一进一出，他亏了1万多块。

马文强第一次怀疑自己的决定。

晚上他躺在床上，对刘芳说："要是当年买了房子，现在就不会有这些烦恼了。"

刘芳以为他要改变主意，但马文强接着说："不过没关系，我还有7万多的资产，比当初的7万还多。长期来看，我还是赚的。"

刘芳叹了口气。

2004年，马文强换了一次房子。

原来那套房子实在太破了，房东又要涨价，涨到300块。

马文强觉得不划算，就换了另一套，在城郊，月租只要220块。

但是城郊离单位很远，每天上下班要坐一个小时的公交车。

"老马，太远了吧？"刘芳说，"每天这么折腾。"

"省钱更重要。"马文强说，"一个月省80块，一年就是960块。"

刘芳不再说话。

李建国有一次去马文强家做客，看到他们住的地方，很意外。

"老马，你怎么搬到这么远的地方了？"李建国问。

"省房租。"马文强说，"市区的房租太贵了。"

李建国看了看周围的环境，这里连超市都没有，买东西要走很远。

"老马，你这样生活质量太低了。"李建国说。

"暂时的。"马文强说，"等我赚到大钱了，就搬回去。"

李建国摇摇头，不知道该说什么。

03

2005年，房价开始明显上涨。

马文强卖掉的那套房子，市场价已经涨到了30万。

老孙当初花7万买的房，现在值30万了，等于5年翻了4倍多。

有一天在食堂吃饭，马文强听到同事们在讨论房价。

"老孙的房子现在值30万了。"有人说。

"当初才7万，现在30万，赚大了。"另一个人说。

马文强在一旁听着，心里有点不是滋味。

但是他很快就给自己找理由：房价涨得快，但是我的投资也不差。这几年虽然股市亏了一点，但是我每个月省下的房租钱，也是一笔不小的收入。

他回到家，拿出账本仔细算了一遍。

7年下来，他省下的房租差价大概有1万多块，加上银行利息、股票投资的收益（扣除亏损），总资产大概有9万。

9万对30万，确实有差距。

但是马文强安慰自己：这只是暂时的。房价不可能一直涨，我的投资策略是长期的。

刘芳这时候说话了："老马，要不我们也买套房吧？"

"买房？"马文强愣了一下，"现在房价这么贵，30万一套，哪有那么多钱？"

"可以贷款啊。"刘芳说，"首付三成，我们付9万，剩下的贷款。"

马文强想了想，摇头："贷款要还利息的，不划算。而且现在房价这么高，肯定会跌的。我们等跌了再买。"

刘芳知道劝不动他。

2006年，房价继续涨。

老孙的房子涨到了40万。

马文强开始有点坐不住了。他开始关注房地产市场，每天看新闻，想知道房价什么时候会跌。

但是房价不但没跌，反而越涨越快。

2007年，那套房子涨到了50万。

马文强在家里坐不住了。他跑去找李建国。

"建国，你说房价还会涨吗？"马文强问。

"我也不知道。"李建国说，"但是这几年一直在涨。"

"不可能一直涨的。"马文强说，"一定会跌的。泡沫这么大，早晚要破。"

李建国看着老朋友焦虑的样子，心里很复杂。

"老马，要不你也买一套？"李建国建议，"就算贵一点，也是自己的家。"

"不行。"马文强固执地说，"现在买就是接盘侠。我要等房价跌了再买。"

李建国叹了口气。

2008年，金融危机来了。

马文强觉得自己的机会来了。他每天盯着房价，等着房价暴跌。

但是房价只是短暂地停滞了几个月，然后又开始涨。

马文强不敢相信："怎么可能？金融危机了，房价怎么还涨？"