韩国国土交通部最新公布的外国人房地产持有统计，再次把“外国人在韩买房”推到舆论中心。数据显示，截至2025年12月，外国人在韩国持有住房10.8231万套，同比增加约8%，首次稳定站上10万套以上。其中，中国大陆人持有6.1万套，占外国人持有住房总量的56.8%，仍是最大群体。美国人持有约2.3万套，占21.4%；加拿大人持有约6500套，占6.0%。
这个数字看起来很大，尤其“中国人占比超过一半”很容易刺激韩国社会情绪。但如果放到韩国整体住房市场看，外国人持有住房只占全部住房的0.55%。也就是说，韩国每1000套住房中，大约只有5.5套由外国人持有。这个比例并不高，但因为外国人持房集中在首都圈、又叠加房价焦虑和民族情绪，所以很容易被放大成“外国人正在推高韩国房价”的社会议题。
从地区分布看，外国人持有住房高度集中在首都圈。京畿道以4.2386万套居首，占39.2%；首尔市为2.4541万套，占22.7%；仁川市为1.1279万套，占10.4%。三地合计占比超过七成。地方中，忠清南道和釜山相对较多，分别为6863套和3276套。这个结构说明，外国人买房并不是均匀分散在韩国全国，而是明显向就业机会、留学资源、产业园区和交通便利地区集中。
从持有结构看，大部分外国人并不是多套房投资者。持有一套住房的外国人为9.9648万人，占93.4%；持有两套住房的有5651人，占5.3%；持有三套以上的有1387人，占1.3%。这说明，外国人持房中确实存在多房持有者，但主体仍然是一套房持有者。若讨论投机问题，需要把“实际居住型购房”和“多套投资型购房”区分开，而不能简单把所有外国人持房都归为炒房。
不过，韩国社会对外国人买房的警惕并非完全没有原因。首都圈住房本来就供需紧张，首尔、京畿、仁川房价长期牵动韩国普通家庭情绪。即使外国人持房比例整体只有0.55%，一旦集中在热门地区、热门小区或高价住宅市场，也会被韩国本地居民感受到竞争压力。特别是在韩国年轻人买房困难、全租和月租负担上升的背景下，“外国人买房”很容易成为住房焦虑的出口。
因此，韩国政府去年8月将首都圈主要地区指定为外国人土地交易许可区，要求外国人在相关区域购买住房时承担更严格的许可和实居住要求。国土交通部此前表示，外国人土地交易许可区实施后，外国人在首都圈的房产交易量明显下降；韩国政府资料显示，相关区域外国人住房交易从2024年9月至12月的2279件，降至2025年同期的1481件，减少35%，其中首尔从496件降至243件，减少51%。
这说明，政策确实产生了降温效果。尤其是高价住宅交易减少更明显。相关统计显示，12亿韩元以上的外国人住房交易减少幅度达到53%，高于整体降幅。按国籍看，中国人交易量从1554件降至1053件，减少32%；美国人交易量从377件降至208件，减少45%。这也意味着，外国人土地交易许可区并不是只针对某一国籍，而是整体压缩了外国人在首都圈的投机性或非实居住型购房空间。
韩国再外同胞厅此前也回应过“外国人房地产监管是否比韩国人更宽松”的争议。其说明称，外国人土地交易许可区适用范围实际上比内国人更广：外国人对象包括首尔全域、京畿23个市郡、仁川7个自治区，而内国人对象范围较窄；贷款监管则对内外籍适用同等规则。这个回应显示，韩国政府试图压低“外国人享受购房特权”的舆论误解。
但从舆论传播角度看，“中国人持有56.8%”这个数字仍然非常容易被单独拿出来使用。韩国近年围绕中国人买房、外国人投机、首都圈住房压力的话题频繁发酵，有些报道甚至出现过夸大或错误数据。此前李在明总统就曾点名批评韩媒涉“中国人江南买房944套”的假新闻，实际核实结果远低于报道说法。这个背景说明，外国人房地产议题本身就处在高度敏感的舆论环境中，数据解读稍有偏差，就可能变成排外情绪的燃料。
所以，真正理性的讨论应该分三层。第一，外国人持房总量确实在增加，尤其中国人占比最高，这是事实。第二，外国人持房在韩国整体住房中占比只有0.55%，不能夸大为韩国房价上涨的主因。第三，外国人购房集中在首都圈，且存在少数多套持有者和高价住宅交易，因此需要监管非实居住型和投机型交易。也就是说，既不能否认问题，也不能把问题无限放大。
外国人土地持有情况也值得区分。数据显示，截至2025年底，外国人在韩持有土地面积为2.70176亿平方米，比前一年末增加0.9%，占韩国国土面积的0.27%；按基准地价计算，总价值为34.1431万亿韩元，约合人民币1545亿元，同比上升2%。但从国籍看，土地面积持有最多的是美国人，占53.6%；中国大陆人为7.9%，欧洲人为6.9%，日本人为6.0%。这与住房领域“中国人占比最高”的结构明显不同。
这种差异说明，住房和土地不是同一个问题。美国人持有土地面积高，可能与长期居住、产业用地、继承、侨民历史等多种因素有关；中国人持有住房比例高，则更多反映近年在韩就业、留学、永住、投资和华人社区扩张。媒体如果把“外国人土地”和“外国人住房”混在一起，很容易制造误导。
从中韩对比来看，韩国对外国人购房的争议，与中国一线城市对外地人购房、海外资金购房的讨论有相似之处。住房是最容易引发安全感焦虑的资产，一旦本地居民感觉买房越来越难，就会自然寻找“外来购买力”作为解释对象。韩国的“外国人买房焦虑”，本质上也是住房供给不足、首都圈过度集中、年轻人资产焦虑和外籍人口增加共同作用的结果。
不过，韩国作为开放型经济体，又需要吸引外籍人才、留学生、企业人员和长期居住者。如果监管过度，可能影响正常居住需求；如果监管过松，又会引发投机和本地居民不满。因此，最合理的方向不是简单禁止外国人买房，而是区分实际居住和投资投机。对长期居住、缴税、工作、育儿的外国人，应保障合理住房权；对短期资金、空置房、多套持有和规避监管交易，则应加强审查。
这也关系到在韩中国人的现实处境。很多中国人持有韩国住房，并不一定是炒房，可能是长期在韩生活、结婚、工作、子女上学或取得永住后自住。但在舆论场中，“中国人持有最多”往往容易被简单解读成“炒房主力”。这种标签化会给普通在韩中国人带来压力。因此，韩国政府和媒体在发布数据时，更需要同时说明整体占比、持有套数结构、居住属性和交易变化，避免单一数字被情绪化使用。
说得更直白一点，外国人持有韩国住房超过10万套，是一个值得关注的趋势；但它不是韩国房价高企的全部答案。韩国房价问题的核心，仍然是首都圈资源过度集中、住房供应结构、贷款制度、全租制度、投资需求和居民收入差距。外国人购房需要监管，但如果把韩国年轻人买不起房的主要责任都推给外国人，就会偏离真正问题。
当前政策已经显示出效果。外国人土地交易许可区实施后，首都圈外国人交易量明显下降，尤其首尔和高价住宅交易降幅较大。这说明针对非实居住型交易的精准监管，比情绪化指责更有效。接下来韩国更需要做的，是持续公开透明数据，严格审查异常交易，同时保障正常居住外国人的合法权益。
所以问题也很现实：外国人在韩持房增加，究竟是韩国房地产市场国际化的正常结果，还是首都圈投机压力的新变量？再进一步，当中国人持有比例被反复放大时，韩国社会是要用数据治理真实风险，还是继续让住房焦虑转化成排外情绪？
