前两天，海州港城一品成交了一套房子。面积121㎡，成交价6990元/㎡。两年前，同户型的价格要卖到一万每平米，相当于该套房源缩水了：

三折。

一边是购房者买到了便宜的房子，另一边是房企声嘶力竭地呼吁“从卷价格到卷价值”。

在“内卷”的语境下，“价格战”从一个商业现象变成了一个时代情绪的宣泄通道。但至少在房地产行业，惨烈的价格战在当下愈演愈烈。

内卷是一个社会问题，价格战是一个市场行为。楼市价格战的开始和结束，很难用“内卷”两个字完全概括。

今天，连云港又公布了救市新政。从个人角度，我不支持任何对需求端的「补贴行为」。作为一个要绑上未来二三十年现金流的大宗商品，零星的补贴不能直接刺激购房行为。

因为补贴选择购房的人，本身就是「准客户」，只是早晚入市的区别。

需求端乏力，是一个宏观的现象，目前来看也是无解的问题。与其折腾效果不明显的需求端，不如把重心放在：

供应端。

至少，供应端容易掌控，还不用花钱。

几乎所有价格战的出现，都源于市场集中度的变化。当一个市场呈现供应众多，产品高度同质化，价格战往往极度惨烈。

比如海州万达板块，东海城北，灌云东城区以及赣榆义堂路片区。这些板块都是被定位为「城市副中心」，长时间是土地供应的主阵地。

楼市上行期，通过卖地可以拉高地价，维持价格上涨。但楼市下行后，势必会形成阶段性的过剩，天量的存量房源就变成了“达摩克利斯之剑”。

在整个房价体系中，这些板块早已成长为「价格锚点」。房价相互传导，一旦锚点纷纷砸盘，下游板块只能被动跟随降价。

所以，我们至少要守住锚点板块的「二手房价格」。

怎么做呢？

一，减少供应。

很不幸，以上核心板块依然是这两年供应的重心。就算供应，也应坚持以「小体量」项目为主。

而且，这种畸形的供应结构，造成市场「阶段性的房荒」。

比如海州。目前海州新房供应主要是两个总价段，80万以下的海州城西和180万以上的城东。100-150万是中位数总价段，几乎没有合适的新房可选。

所以，你知道为啥紫金桃花源高层降价后，卖得好了吧。

目前，主要板块详情如下：

城北板块，上一个新盘是海州大院和香溢府，已经五六年没有新盘了；

海州区政府板块，最近的新盘是保利水木芳华，也是五六年；

城南板块，最新的新盘是世纪凤凰城（凤凰雅苑偏高总价，不算），六七年没有纯新盘；

海州城东，又一个劲地押注改善。

市中心，只有一个卖了三四年的新盘。

如果说豪宅是「供给决定需求」，对应的供给被创造，消费者才会“发现”自己的需求。那普通住宅是「需求决定供给」，只有把对应的需求供应出来，消费者才会购买。

在大众市场，最成功的竞争战略也是最朴素的方法论：

做适合的产品，满足多数人的消费需求。

二、产品差异化。

同一个板块内，新房与二手房，新房与新房产品差异化。这一点应该很好理解，不赘述了。

但这一点，仅靠开发商自觉很难实现，因为开发商没有利他精神。

所以，相关部门在新房规划阶段，就应该进行科学的窗口指导，引导楼市健康发展。

在整体楼市下行的背景下，没有人能够力挽狂澜。我们唯一能够做得就是：

控制下行斜率。

一年跌20%和两年跌10%，体感完全是天壤之别。