本文涉及“网签量、过户量、转化率”等概念，如对其定义与关系不熟悉，建议先阅读《》。

一、总量概览：2026上半年同比“量价齐跌”

网签与过户双双下滑，三个价格指数同步下跌

网签量和过户量双双下跌

1、网签量——同比减少2200套，跌幅3.89%

2026年，共54413套

2025年，共56613套

2、过户量——同比减少3116套，跌幅5.91%

2026年，共49613套

2025年，共52729套

3、动物趋势PRO——挂牌均价，同比下跌2471元/㎡

2026年6月，26835元/㎡

2025年6月，29306元/㎡

动物趋势PRO

4、冰山指数——挂牌均价，同比下跌2616元/㎡

2026年6月，21484元/㎡

2025月6月，24100元/㎡

冰山指数

5、冰山成交指数——成交均价，同比下跌2961元/㎡

2026年6月，21539元/㎡

2025年6月，24540元/㎡

冰山成交指数

总量判断：

2026上半年广州二手住宅呈现“量价齐跌”格局，三项价格指数同比跌幅均在2400-3000元/㎡区间。

小结：

广州二手住宅2026上半年的表现不如2025年。但即便如此，第二季度仍是有进步的。

二、边际改善：二季度交易量差距显著收窄

1、网签量——Q2差值大幅收窄

Q2差值较Q1收窄了1636套（1918套-282套）

2、过户量——同步改善

Q2差值较Q1收窄了1842套（2479套-637套）

3、转化率——从签约到成交的效率在提升

转化率提升，意味着从“网签”到“过户”之间的折损在减少，买卖双方的履约意愿和交易确定性在增强。

我们再对比一下近6年的“转化率”：

2020-2026的上半年同比

2026上半年与2020-2025全年对比

小结：

拉长周期看，2026上半年整体转化率为91.18%，在2020年以来的历年上半年中处于中上水平，说明广州二手房市场在经历调整后，交易质量并未恶化，反而还有所修复。但与2025年的94.01%仍有2.83%的差距。别小看这2.83%，2026下半年的转化率起码达到97%以上，才有机会追平/超越2025年。

三、月度趋势观察：网签与过户的“滞后性”特征

1、“小阳春”热度仍在，但强度减弱

2026年3月和4月，网签量均突破1万套，与2025年同期的小阳春行情在节奏上基本一致。但差异在于：

2025年：全年共有3个月网签过万、2个月过户过万；

2026年：仅3月和4月网签过万，过户量未突破1万套。

说明2026年的单月交易强度整体弱于2025年。

2、一个值得关注的异常信号：过户滞后性在加剧

据我观察：2026年3-4月的网签高峰，直到5-6月才集中体现在过户数据上。5月、6月过户量均超过9500套，甚至超过了3-4月的小阳春期间的过户水平。

这种“网签高峰与过户高峰之间延迟拉长”的现象，在2022-2026年间属于首次出现。

3、滞后性成因简析

网签在前、过户在后，两者之间的时间差受到多重因素影响：

【客观流程层面】信贷审批、税务核验、不动产登记等行政环节构成交易的基本耗时；

【主观博弈层面】买卖双方对价格走势的分歧加大，决策及履约犹豫期相应拉长。

2026年网签至过户的滞后性较2025年显著加剧，这并非单一因素所致，而是客观的行政耗时拉长与主观的博弈加深叠加共振的结果：

一方面，银行信贷额度调配、税务系统升级及过户预约排期等非市场化流程环节，本身所需的日历时间较往年有所延长，构成了滞后性加剧的基础；

另一方面，买卖双方预期分化加剧——卖家在“出货”与“等反弹”之间权衡，买家在“进场”与“继续观望”之间犹豫。

即便是网签落定后，双方对“是否继续推进交易”仍存疑虑，这种自我博弈与相互博弈，进一步吞噬流程中的缓冲时间，拉长了“最后一记拍板”的周期。

需要说明的是，这一判断基于月度数据的结构特征，属于趋势观察而非严格的因果归因。