财政部一纸公告，让成千上万计划“卖一买一”的家庭，悬着的心终于放下了。
“还得再等一年，现在换房到底划不划算？”元旦刚过，计划卖掉老房子置换新居的李先生，一直在纠结这个问题。昨天，他的手机被一条新闻刷屏了——支持居民换购住房的个人所得税退税政策将延续至2027年底。
这政策意味着，如果他在卖房后一年内再买新房，之前卖房时缴纳的个人所得税可以全部或部分退还。
01 政策核心三部门联合发布的这项政策，执行时间明确为2026年1月1日至2027年12月31日。
政策的操作方式非常直接：如果你卖掉自己的房子，然后在一年之内再买一套房，那么你卖房时缴纳的个人所得税，税务部门可以退还给你。
这里有两个关键的计算方式。如果你新买的房子价格大于或等于原来卖掉的房子价格，那么全部个税都能退。
如果新房子价格低于旧房子价格，那么会按比例退还。比如说，你卖了300万的房子，买了240万的新房，那么可以退还已缴个税的80%（240万/300万）。
02 谁最受益最直接受益的群体，正是那些打算“卖一买一”的改善型需求家庭。
根据行业数据，2025年全国改善型购房需求占比已达36.1%，其中“卖一买一”的置换需求占到了改善需求的70%。这类家庭通常面临孩子长大需要独立空间、老人同住需要更多房间、或单纯想提升居住品质等情况。
政策延续打消了这部分人群对交易税费的顾虑，为他们的换房计划提供了更长的决策窗口期。预计2026年这一比例仍将保持在高位。
03 精明省钱这个政策能省多少钱呢？我们来算笔账。根据现行规定，个人出售住房的个税通常按转让收入的1%核定征收，或按差额的20%征收。
假设一套房子卖了300万，原购入价200万，按1%计算就是3万元，按差额20%计算则是20万。如果符合全额退税条件，这笔钱就能全部拿回来。
值得注意的是，退税政策不限新房或二手房。新购住房为新房的，购房金额以网签备案合同上的成交价格为准；购买二手房的，则以房屋的成交价格为准。
04 必须符合这些条件要想享受退税优惠，必须同时满足几个条件。出售和重新购买的住房必须在同一城市范围内。这个“同一城市”指的是同一直辖市、副省级城市或地级市所辖的全部行政区划范围。
简单来说，在北京卖房就只能在北京买房，不能卖了北京的去买天津的。出售自有住房的纳税人必须与新购住房直接相关，也就是说，卖房人必须是新房子的产权人或产权人之一。
符合条件的人需要向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同以及税务部门要求的其他材料，经审核后才能办理退税。
05 把握时机值得关注的是，这项个税优惠政策只是当前房地产政策组合拳的一部分。
2026年以来，多地已密集出台优化住房公积金、发放购房补贴、降低购房门槛等新政。年初，存量住房公积金的贷款利率也迎来了同步下调。5年期公积金贷款利率从2.85%降至2.6%。
专家指出，这些政策精准直击购房者“月供压力大”“首付门槛高”等痛点，为楼市平稳开局注入信心。购房成本已降至近五年新低，多重政策红利叠加显著降低了购房者的置业成本。
06 理性看待市场观察人士提醒，政策主要是降低换房交易的门槛和成本，对本来就有换房计划的家庭是实实在在的利好。
但政策本身不会创造新的需求，而是帮助“门槛上的需求”释放。部分城市推出的购房贷款贴息政策，目的也是为了降低月供成本。
对普通家庭而言，最重要的是根据自身实际需求和经济能力做决定，不要单纯因为政策优惠而冲动换房。理性规划，量力而行，才是利用好政策的正确方式。
未来几年，二手房市场可能会越来越活跃。据预测，2026年全国二手房成交面积有望达到8.0亿平方米，或将首次超过新房成交规模。
随着政策“连续性”的明确，改善型需求将进一步释放。但最终决定是否换房的，还是每个家庭对自己生活品质的追求和财务规划的理性判断。