很多业主每个月按时交物业费，但是小区里时不时还会冒出各种名目收费。有的物业会口头通知，有的直接贴通知，要求业主额外交钱。不少业主分不清哪些是该交的，哪些属于乱收费，物业一说要交钱，稀里糊涂就把钱交了，等事后才发现，这笔钱本来就不该给。
现在物业相关的法规越来越完善，有三笔费用，物业公司本身没有收取的权力。很多小区年年在收，大量业主被坑，自己却浑然不知。今天咱们就一次性讲透，这三笔钱到底是什么，法律依据在哪里，遇到物业强行收取，咱们该怎么维权。不管是新房业主，还是老旧小区住户，都建议认真看完，避免再白白花冤枉钱。
首先咱们先理清一个底层逻辑。物业公司的收费，不是物业自己想收就能收。所有合法收费项目，要么写进物业服务合同，要么经过业主大会表决同意，还要做到明码标价。没有合同约定，没有业主表决，单方面新增的收费项目，业主都有权拒绝缴纳。物业费对应的服务范围，在合同里面写得清清楚楚，物业不能在物业费之外，重复收取已经包含在内的服务费用。
很多业主有个误区，觉得物业在小区管理，小区里面所有事情都归物业管，物业开口收费就是合理的。其实不是。物业只是一个服务企业，它的权力来源于物业服务合同，超出合同约定，没有法律支撑的收费项目，就算物业反复催缴，咱们也可以拒绝。


接下来咱们就说第一笔，物业无权收取的费用：小区公共区域的维修基金、公共设施大修费，物业不能单独向业主另行收取。
很多小区物业会找各种理由，单独向业主收钱。比如电梯老化维修、楼顶防水修补、小区主管道更换、外墙脱落维修，物业直接发通知，按户摊钱，每户几百上千。很多业主不懂，以为电梯坏了、楼顶漏水，就得每户凑钱交给物业。这里要分清，这笔钱，物业没有资格直接向业主单独收取。
住宅专项维修资金，就是专门用来处理小区公共部位、公共设施大修、更新改造的钱。买房的时候，很多业主已经一次性缴纳过维修资金，这笔钱存放在住建部门监管的专用账户，并不是存在物业公司手里。当小区电梯、屋面、外墙、公共给排水管道出现大修需求，符合使用条件，由业委会或者社区牵头，按规定征求业主意见，走申请流程，直接从维修资金账户里面拨付资金。
这里要划重点，维修资金是专款专用，审批拨付全程由主管部门监管，不是物业挨家挨户收钱，由物业保管、支配。
当然，很多业主会问，有两种特殊情况。第一种，小区没有缴纳过住宅专项维修资金，老旧小区维修资金账户是空的。这种情况，公共大修费用，理论上由全体业主共同分摊。但即便要分摊，也不是物业单方面说了算。需要召开业主大会，表决维修方案、分摊金额，形成书面决议，由业委会或者社区代收管理，专款专用。物业不能直接上门收钱，自己保管这笔维修款。
第二种，属于日常小修小补。比如电梯简单维保、楼道灯泡更换，这类小额日常维护，本身就包含在物业费里面。物业不能单独再收费。很多物业玩文字游戏，把日常维保包装成大修项目，单独向业主收钱，这就是典型的重复收费。
大家遇到物业通知，要求每户交钱用于公共设施维修，第一件事先问清楚：这笔钱是走维修资金，还是临时集资？有没有业主大会表决文件？资金由谁监管，账目怎么公示？如果物业只是口头通知，直接收钱，没有表决文件，资金由物业自己保管，业主就可以拒绝缴纳。
第二笔物业无权收取的钱：装修押金、装修管理费，很多地区已经明令禁止物业收取。
不少新房交房的时候，物业会要求业主交一笔装修押金，几千块不等，还会额外收取装修管理费、电梯使用费、垃圾清运费。很多业主为了顺利进场装修，只能乖乖交钱。等到装修完工，物业又找各种理由扣押金，说墙面打洞、改动管线，扣掉几百上千，不少业主为此发生纠纷。
这里要跟大家讲政策。国内很多省市，已经明确规定，物业公司不得向业主收取装修押金、装修保证金。各地住建部门多次发文，禁止物业以装修为由收取保证金。
很多人会混淆几个费用，咱们拆开讲。
装修产生的建筑垃圾清运，这个是可以收费的，但是有前提。这笔钱，是清运建筑垃圾的运输处置费用，不是物业的“装修管理费”。而且收费标准要提前公示，不能漫天要价。业主自己找人把建筑垃圾运走，物业不能强制收取垃圾清运费。
还有装修期间电梯使用费，很多物业单独收取。电梯本身属于小区公共设施，电梯日常运行维护费用，已经包含在物业费里面。业主正常装修使用电梯，物业不能额外单独收取电梯使用费。只有一种情况，装修材料超重，造成电梯特殊损耗，经过评估，业主大会同意之后，才可以协商收取，物业单方面强制收取，属于违规。
装修管理费，这个项目在绝大多数地区都属于违规收费。物业不能在垃圾清运费之外，再收一笔管理费。物业的职责，是巡查装修有没有违规拆改承重结构，这个管理工作，本身就属于物业服务范围，费用已经包含在物业费里面，不能重复收钱。
很多物业会换名字，换个叫法，比如“装修监管费”“施工保证金”，本质还是装修押金，同样属于违规收费。遇到物业强制收取，业主可以向住建、市场监管部门投诉。
第三笔物业无权收取的费用：公共区域广告、车位租金等公共收益，物业不能当成自己收入，更不能向业主二次收费。
很多业主搞不懂公共收益。小区电梯广告、楼道广告、单元门口广告、地面停车位租金、小区场地摆摊、快递柜进场费，这些全部属于全体业主共有，并不是物业公司的收入。物业只是受委托代为管理、代收这笔钱。
很多小区存在两个坑。第一种，物业把公共收益全部留在自己手里，不公示账目，不交给业主。这笔钱本该归全体业主，物业不能私自占有。第二种更离谱，一边占用公共收益，一边还向业主单独收取公共区域管理费。
举个例子，地面车位，产权属于全体业主，物业代收车位租金。物业只能收取合同约定的少量管理服务费，剩余收益归全体业主。物业不能把全部车位租金收入自己拿走，更不能再单独向每户业主收取公共场地管理费。


按照物业管理相关规定，物业需要定期公示公共收益收支明细，一年至少公示一次。收益可以用来补充维修资金、抵扣物业费，或者用于小区公共改造。如果物业长期不公示账目，业主可以要求业委会出面，责令物业公示；拒不公示的，可以向住建部门投诉，甚至起诉要求公示账目、返还公共收益。
这里要提醒大家，不要混淆地下产权车位。开发商拥有产权的地下车位，车位租金归开发商，不属于业主公共收益。地面露天车位，没有单独产权的，属于全体业主共有。
讲完这三笔无权收取的费用，咱们再顺带说说，哪些钱是业主正常该交的，避免大家一刀切，该交的也拒交，最后惹上官司。
第一，物业服务合同里面约定的物业费，正常享受服务，就应当按时缴纳。物业按照合同提供保洁、安保、公共设施维保，业主需要履约缴费。不能因为物业存在其他乱收费行为，直接拒交全部物业费。正确做法是，拒绝缴纳违规的额外收费，物业费按合同正常缴纳，同时投诉物业乱收费问题。
第二，公摊水电费，要看合同约定。部分老小区物业费不含公摊水电，合同写明由业主分摊，并且定期公示水电账单，这种可以按约定分摊。如果物业费已经包含公摊，物业再单独收取，就是重复收费。
第三，生活垃圾处理费。这个是交给环卫部门的费用，由物业代收，有正规票据，收费标准公示，属于合规代收项目，不是物业私自收费。
很多业主还会问，遇到物业强行收取这三笔违规费用，正确的维权步骤是什么？不要上来就吵架，也不要直接拒交物业费，按下面步骤操作，有理有据。
第一步，索要收费依据。物业要求交钱的时候，直接让物业出示收费的政策文件、物业服务合同条款、业主大会表决记录。没有合法依据的收费项目，直接明确告知拒绝缴纳，同时保留聊天记录、通知截图。
第二步，留存全部证据。物业贴的收费通知、微信催费记录、录音，全部保存好。如果已经被坑，钱已经交了，保存好缴费收据、转账记录，作为后续投诉证据。
第三步，向主管部门投诉。优先找街道办、社区居委会协调；投诉乱收费，可以找市场监督管理局；物业相关违规行为，向住建局物业科投诉。现在很多地方还有12345政务热线，拨打之后登记诉求，会有部门跟进处理。
第四步，协商调解无效，走法律途径。如果物业持续违规收费，拒不退还已经收取的违规款项，业委会可以代表全体业主起诉，要求返还违规收取的费用。
这里也要讲几个业主最容易踩的维权误区。
误区一：物业有一笔违规收费，我就直接不交物业费。这个是很多业主踩坑的重灾区。物业费和物业乱收费，属于两件独立的事。就算物业存在乱收费，业主单方面拒交物业费，物业起诉到法院，业主大概率会败诉。正确做法：违规的钱不交，物业费按合同缴纳，单独投诉乱收费。
误区二：口头说不合理就可以拒交，不需要证据。维权靠证据，不是口头争辩。没有通知、收据、录音截图，投诉的时候很难取证，很难认定物业违规收费。
误区三：物业说大家都交了，你不交就是你不对。别人自愿交钱，不代表收费项目合法。哪怕大部分业主都交了，只要项目属于违规收费，你依然有权拒绝。
误区四：物业不公示公共收益，我就直接抵扣自己的物业费。公共收益属于全体业主，不是单个业主个人的钱，个人不能私自拿公共收益抵扣自家物业费，这么操作法律上不支持。
客观来讲，物业和业主之间，本质是合同合作关系。业主缴纳物业费，换取合同约定的物业服务；物业公司收取费用，必须有合同、法规支撑，不能巧立名目，随意新增收费项目。
最近几年，各地都在持续整治物业乱收费问题。很多城市开展专项检查，清理物业不合理收费项目，严查重复收费、强制收费。但是依然有不少物业公司，利用业主不熟悉政策的信息差，继续收取上面这三类费用。很多业主不清楚政策，交钱之后，事后想追回，就要花费大量时间精力。
所以咱们业主平时多了解一点物业相关法规，不是为了刻意和物业对立，而是守住自己的合法权益。该交的费用，按时足额缴纳；没有法律依据的收费项目，勇敢拒绝。同时也希望物业公司，规范收费行为，明码标价，账目公开透明，减少业主和物业之间的矛盾。
免责声明：本文仅为物业管理收费政策科普，各地细则存在差异，遇到物业收费纠纷，可咨询属地住建部门、市场监管部门。