法拍房增值税缴纳的核心矛盾的是“法定责任”与“实操习惯”的差异

本该由卖方承担的税费，为何常由买方垫付？2026年新政下税率、免税条件有何调整？理清缴纳规则、垫付流程与退税要点，才能避免税费吞噬低价红利，下文逐一拆解。

增值税缴纳遵循“法定归卖方，实操买方垫”的逻辑，2026年新政进一步明确了税率与减免标准。

法定层面，根据税务总局公告，个人转让住宅满2年免征增值税，不满2年按3%征收率计税（新政从5%下调），附加税按地区分档（市区12%、县城10%），合计税负约3.36%；

非住宅无免税政策，按差额或全额3%税率征收。

以上海一套120㎡住宅为例，成交价500万且不满2年，增值税及附加计算为500万÷(1+3%)×3%×1.12≈16.31万，法定由卖方承担。

非住宅则税费更高，一套100万公寓（市区）需缴纳增值税及附加约3.26万，无免税空间。

严守注意事项与合规边界。竞拍前务必核查三点：

一是房源属性，确认住宅/非住宅、是否满2年，可持地址到不动产中心查档；

二是土地性质，划拨地需额外补缴1%-3%出让金，不纳入增值税计税基数；

三是测算税费，用公式“成交价÷(1+3%)×3%×(1+附加税率)”预估成本。

一是足额垫付税费，领取《完税凭证》原件（退税唯一依据，丢失无法补办）；

二是及时申请退税，向法院提交凭证与申请，新政要求法院30个工作日内审核退还。

注意事项：税务部门若核定价格高于成交价，按高值计税；存量房源免税以契税缴纳时间为准，非房产证年限。合规层面，严禁伪造凭证退税，不得通过约定转移法定纳税义务，一切以税务、法院核定为准。

综上，法拍房增值税缴纳的核心是“懂规则、留凭证、会追偿”。2026年新政降低了税率，但垫付与退税流程仍是关键。唯有提前算清税费、做好尽调、严守合规，才能让法拍房的低价优势真正落地，避免因税费纠纷陷入被动。