这两周见了几位内资券商的地产研究员，还有几位在头部房企总字辈的老朋友。

大家的共识越来越清晰：2026年，将是深圳楼市大分化的元年。

成熟的投资人，最敬畏的一定是趋势。

当一个系统从普涨进入结构分化，如果你还抱着固有的老旧思维试图以不变应万变，那么接下来这几年，你的处境可能相当危险。

豪宅已经变成了收藏品，和普通人没关系了。

2025年底，深圳豪宅市场祭出了四大天王：「深圳湾澐玺」、「联泰超总湾」、「中信信悦湾」、「招商后海玺家园」，个个都像开挂一样卖得相当好。

「深圳湾澐玺」开盘单日成交额突破130亿；

「联泰超总湾」哪怕只是公寓，首开去化率也达到80%，卖了53亿；

「中信信悦湾」开盘仅两小时就扫空了128套豪宅；

压轴的「招商后海玺家园」直接日光，2分钟售罄。

粉丝们纷纷跑来问我：荣杏老师，为什么大家都在喊没钱，顶豪却卖得这么好？

肯定不能说是人傻钱多惹的祸。

这背后其实隐藏着富人的资产迭代潮流。

顶豪的玩法变了，不再是单纯的地段+大房子，而是城市艺术品+超级私产。

豪宅在产品设计、空间尺度、科技集成上，也在经历类似汽车和手机的迭代过程，是富人用来收藏、对冲通胀、置换落后资产的终极选择。

但这种顶豪产品力溢价带来的上涨，是极其孤立的，只能带动情绪，无法带动价格。

以前大家觉得隔壁豪宅涨了，我这儿也得涨；

但现在的行情是，豪宅从20万涨到25万，普通住宅依然还在5-8万间反复摩擦。

90%的房子，正在退化成耐用消费品。

未来的买家变得很现实，他们不再听信画饼，而是只关心那些能看得见、摸得着的实实在在的东西：

① 通勤效率：地铁口远不远？到南山、福田通勤多久？

② 教育资源：孩子上学方便吗？是真名校还是伪名校？

③ 配套密度：附近有没有商场、公园、医院、图书馆/美术馆/体育馆这些配套？

从最新的成交数据看，深圳表现出极强承压能力的片区，都是全能型选手：宝中、北站-红山、坂田-五和。

那种靠画个大饼、弄块空地就卖高价的时代，已经彻底翻篇了。

那些手握远郊房子、又没有强学位加持的朋友，现在处境极其艰难。

说实话，我挺看不上那些还在鼓吹远郊画饼的大V。

看着那些粉丝拿着几百万血汗钱冲进清湖、冲进光明二线，我心里不仅是心疼，更是愤怒。

前天有个来线下咨询的粉丝说，他在2020年高位买了光明二线区的一套次新房，最近急用钱想脱手，挂牌价比买入价跌了三成，依然无人问津。

还有龙华清湖的「保利悦都」，地段、学位都不强的远郊次新，现在的流动性几乎为零。

辛苦赚来的血汗钱一夜蒸发，搁谁心里都不好受。

但这种房子在现在的市场里，如果不割肉，真的很难走货。

这就是趋势：当南山变成了深圳经济不可逆转的强中心，离这个中心越远、配套越差的房子，流动性就越差。

至于租金收益率，我觉得还没跌到位，但已经在路上了。

大家可以观察下，如果能维持在2-3%的水平，才算是市场的黄金底。

所以，我目前的建议是：看长远，别梭哈。

虽然大环境分化，但在我看来，有几个板块的性价比已经显现出来了。

福田百花。

别听大家说学位房凉了，其实大百花片区最近成交依然很猛。

不管是百花小+深实验初、深实验小+初，还是荔园+红岭园岭，对于那些想花个200-300万给孩子买个顶级学位的家庭来说，这里依然是绕不开的必选项。

香蜜湖。

原理同上，「财富广场」这样的小户型，500万你能买到的入场券是：

香蜜湖顶级地段+配套+双顶级名校，而且流通性极强。

隔壁的「东海花园」1200+万起步。

宝中，硬核宝中。

深圳楼市：宝中128万，信号还是陷阱？

文章中提到的宝中五雄名校，我尤为推荐的是三所：海天、宝安实验、海韵。

正宗的宝中地段+顶级配套+1/2梯队名校，产业上宝中自身也不弱，还有前海/企鹅岛外溢，进可攻退可守，何况现在房价调整到位，性价比极高。

南山留仙洞。

深中南创非常能打，绝对的南山头牌。

都说它靠DZ，但尖子生只能撑起来四大八大率，90%的公办普高率需要地段生也足够优秀才行。

最关键的是，留仙洞总部基地已经成型，大量高薪年轻牛马，都是足够支撑未来的购买力。

住宅稀缺，导致「万科云城」这样的公寓都好租好卖，性价比很高。

怀疑这一点的，找时间去万科里吃个饭你就会有结论。

2026年，请开启你的资产防御模式。

如果你对正在关注的片区（比如南山、宝中、坂田、龙华）有疑虑，或者感觉手里的房子卖不动，不要自己瞎琢磨。

更不要用战术上的勤奋，去掩盖战略上的懒惰。

哪怕不找我咨询，也要找个真正懂行的人聊聊，别拿自己全家几十年的积蓄去赌一个概率极低的未来。