大家都知道，南山、福田这些核心区域的新房一般都是三房起步，户型偏大，总价也偏高，导致刚需上车有一定难度。
但南山的南头同乐板块，算是难得的刚需上车地，以南坪快速为界分为同乐南、同乐北，学区、产品和房价差异也挺大。
同乐南主要由「前海东岸」、「豪方天际」和「中海云启源境」三个楼盘组成。前两个都是花园大社区，中海是2栋楼，学区是南山实验园丁学校，属于南山黑马名校，二梯队靠前；环境也不错，对面就是中山公园；房价整体约7-8万。
同乐北这几年陆陆续续推出了好些上车盘和安居房，都是小体量，以独栋或者2栋楼为主：「缙樾府」、「荔源雅苑」、「同乐公馆」、「卓越珑秀公馆」、「安居同乐馨苑」等，只有前几年的二手房「乐尚林居」以及「华泰小区」稍微大点有5栋楼。
学区则是教科院同乐学校，比较一般，所以新房价格普遍在6万出头，以小户型刚需上车为主。
如今同乐北又新增一员「乐源雅居」，目前已开展厅和样板间，楼体已经封顶，预计2026年1月下旬取证入市，推出102套66-76-83-89㎡小面积2-4房，新规产品，得房率高达93-98%，76㎡可以做3房，89㎡可以做南北通透4房，层高3.05米，价格参考旁边的「卓越珑秀公馆」大概在5.8-6.7万左右。
今天就来详细分析「乐源雅居」，看看它究竟值不值得买？
建议你在下手前先看完本文，再做决定也不迟。
一、基本信息
二、地段分析
「乐源雅居」位于南头同乐片区中山园路东侧，属于南山边缘地带，一直以来都是小透明，周边都是工业区和老旧小区，配套和面貌环境都很一般。
同乐片区被深圳最有名的五大龙头高地包围着，东面是南山科技园，西面是前海，南面是后海、深圳湾，北面是西丽留仙洞。
所以它最大的优势就是近科技园，到南山各大科技总部基地都在3公里范围内，去宝中、前海、西丽也都很方便，开车15分钟，通勤成本低，实打实的科技园后花园。
科技园是国家级高新区，整个中国高新技术企业最多、地均产值最高的科创中心，多个技术领域达到世界先进水平，培育出了腾讯、华为、中兴、大疆等众多高科技龙头企业，并孵育出柔宇科技、菜鸟网络等一批独角兽企业，拥有1.7万家高科技企业，被称为中国硅谷。
这是带动南山成为深圳最强中心的核心力量，更为深圳GDP反超香港，晋升一线大都市立下了汗马功劳。
前海，国家级自贸区，已有359家世界500强落户。
后海-深圳湾区域，中国总部企业最为密集的地方之一，聚集了腾讯、阿里、百度等互联网巨头。
西丽留仙洞总部基地，是集战略性新兴产业特征和企业总部特征为一体的科技产业CBD，已经吸引了大疆、光峰光电、天珑移动、乐普医疗等企业总部入驻，未来将形成超3000亿的产业集群，成为深圳引领高端发展的创新高地，规划有60万高端就业人口，10万高素质居住人群。
被实力如此强大的5大总部基地环绕，南头不仅能享受后海、深圳湾、科技园非常成熟的产业、配套红利，还能享受前海、西丽进一步起飞的发展红利，简直就是深圳年轻打工牛马的天堂。
虽然目前周边面貌老旧，但是近几年入市了不少新项目，形成了崭新的建筑组团，居住体验对比之前将有所提升。
三、配套点评
【交通地铁】
距离12号线同乐南站800米，1站到中山公园，4站科技园，5站高新园。
距离在建的15号线同乐关站1公里，预计2028年12月开通，这条线被称为深圳一环线，能串联宝中、前海、深圳湾、西丽等地，开通后出行会更便捷。
开车走北环大道，上南山大道、南海大道都挺方便，通勤很友好。
【商业配套】
几乎没有商业，周边只有生鲜超市、连锁餐饮、便利店等。
旁边几个新盘体量也很小，大家都得去周边老小区的底商或农贸市场，距离最近的大型商业体海雅缤纷城有1.7公里，云城万科里有2.5公里，3-5公里有南山前海山姆、大悦城等。
【教育资源】
对口教科院同乐实验学校，学校成绩很一般，胜在距离近，就100米，上学挺方便。
【生活配套】
楼下规划了2.5万㎡的公园绿地，300米有铁路文化公园，附近有新安公园、中山公园；与南头古城为邻，附近还有南山文体中心、南山博物馆、南山图书馆等大型公共配套。
【医疗配套】
距离深圳市宝安区人民医院700米，南山区中医院1公里，就医也很方便。
四、楼栋分析
「乐源雅居」为100米高的独栋楼，层高3.05米，2T5户，最大化保证每户采光通风，减少楼栋遮挡。
使用率高，户户朝南，东南向看向道路、西南向看「缙樾府」，视野比较开阔。
外立面是简约现代风格，搭配大面积玻璃窗，颜值在线。
就是没什么花园和社区活动空间。
五、户型点评
以刚需最爱的紧凑小户型为主，得房率高达93%-98%，朝向以东南、西南为主，完美降低了南山的上车门槛。
【66㎡两房一卫】
竖厅格局，得房率约93%，西南朝向。
主卧双飘窗，采光和通透感都很好，二字型厨房操作方便，适合年轻小两口或单身居住。
【76㎡三房一卫】
竖厅格局，东南朝向，三开间朝南，得房率约94%。
采光和通风都不错，二字型厨房，预算有限的三口之家可以重点考虑。
【83㎡三房两卫】
竖厅设计，东南朝向，三开间朝南，得房率约94%。
户型整体很通透，U型厨房，主卧套房设计，属于刚需户型中的舒适款。
【89㎡四房两卫】
横厅格局，户型方正，南北通透，西南朝向，四开间朝南，得房率高达98%。
空间开阔明亮，主卧双飘窗设计，U型厨房，对于想一步到位的刚需来说也不错。
六、选房攻略
综合分析户型、价格、噪音、朝向、景观、视野、日照等因素，给出选房顺序。
七、价格对比
【价格参考】
目前详细价格未出，预估折后均价与隔壁的「珑秀公馆」差不多，都在6万出头，南山小2房和小3房的最低上车门槛。
【周边价格】
同乐北聚集了5大新盘，都是独栋或者2栋楼的小体量，同质化严重，竞争激烈。
「荔源雅苑」和「缙樾府」2024年就已经入市，卖的差不多了，只剩下少量大户型117㎡4房尾盘在售，总价800-900万左右，价格过高难以去化。
「同乐公馆」和「珑秀公馆」在2025年入市，和「乐源雅居」一样都是独栋盘。
「同乐公馆」2025年6月开盘，共103套91-113-123㎡3-4房，开盘均价高达7.45万，还是毛坯，只卖出几套。
后来大降价，单价5.7万起，91㎡518万起，113㎡660万起，123㎡762万起，热卖了一波，但户型面积偏大，上车门槛高，目前网签去化42%。
「珑秀公馆」2025年9月开盘，共161套65-81㎡2-3房，备案均价约7.2万带精装。开盘88折，折后均价6.35万，65㎡2房折后总价400-436万，81㎡3房折后总价518-553万，目前去化39%。
三个楼盘中「同乐公馆」条件最好，纯商品房小区，车位比1：1，只是面积稍大，门槛更高，剩余房源总价570万起。
「乐源雅居」和「珑秀公馆」在户型上重叠，车位「珑秀公馆」1：0.8略优，且离地铁、学校更近，卓越开发商也更有名气。
附近的二手房「尚璟公馆」成交均价在8万左右，「东关乐尚林居」成交均价在7万出头。
八、购买价值
【亮点分析】
通勤：距离科技园仅4公里，到前海、后海和深超总开车也只需20分钟。
户型：主打小户型，新规产品使用率高，得房率约93-98%。
价格：上车门槛低，预计总价4字头内，适合刚需上车。
【缺点提醒】
地段：处于南山边缘地带，地段价值一般，周边城市面貌老旧。
配套：目前大型商业体距离较远，自身商业配套薄弱，需依赖外部商圈。
规模：独栋楼，体量小，没有园林泳池会所等配套，居家氛围弱一些。
车位：车位比仅1:0.63，严重不足。不过旁边的同乐公园据说春节后开始动工，规划有384个车位，可以变相弥补。
【总结】
「乐源雅居」是典型的刚需项目，小户型、低总价、高实用率、通勤便利，非常适合在科技园、前海上班的刚需牛马上车。
周边没有太多城中村，但也没有太成熟的社区，生活配套稍欠缺，未来也没有太大的想象空间。
如果你预算400-600万，想买南山，最大的需求是通勤便利，对于配套、学位等方面没太多要求，那么你可以重点关注。
如果追求大社区、配套齐全、名校学位的，直接忽略这里。
九、家居环境分析
综合考虑楼盘周边环境、楼盘内部、户型内部等因素分析环境能量磁场，由超过二十年行业经验的老师傅实地勘察后给出的结论，仅代表个人观点。
为希望了解房屋家居环境因素的朋友提供参考，以便趋吉避凶，尽可能选到更适合自己的房子。