今天，温州市区11套房源进入阿里法拍平台拍卖，最后仅成交了4套房源，其他7套房源流拍，成交情况不佳。
这批房源中既有二中本校的学区房（麻行小区）、也有二中滨江校区的上陡门6组团，还有同人花园、万和豪生大酒店1楼等名声在外的房源。
最终也只有麻行小区（知名学区电梯房）、上陡门6组团（自住+未来可期的学区）以及全新、绿城代建的南湖新家园顺利成交。其余亮点不够突出的房源纷纷流拍，甚至包括了同人花园这个曾经首屈一指的高端改善项目。
下面一起来看下部分房源的具体情况。
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江滨东路1号101室
建面约631.69㎡，起拍价约933万元，起始单价约1.48万元/㎡，最后因无人报名而流拍。
该房源位于鹿城区江滨东路与汤家桥路交汇处北面。
区位图
该项标的物为万和豪生大酒店的1楼部分大堂。据了解，本次拍卖仅为大堂的一部分，大部分由格乐利雅宴会中心承租并营业，不影响其他场地的运营。
据悉，万和豪生酒店共有七层楼，地上六层，地下一层，一层二层以餐厅为主，三层为商务书吧与行政客房，四、五、六层为客房。目前仅一楼的台湾铁板烧餐厅和二楼的一家中餐厅尚在营业，其他区域都已停业。
标的物产权信息
温州万和豪生大酒店于2008年开业，拥有不同类型的高级房、江景房、花园套房等共122间。是我市首家由国际酒店管理公司管理的超豪华五星级标准大酒店。曾获首届“中国饭店金星奖”、浙江省十佳优秀自主品牌等荣誉。
这座温州首屈一指的豪华酒店近年来却风波不断，2021年至今，该公司陆续爆出拖欠工资等负面消息。
可能是疫情原因，也可能是威斯汀、万豪、开元等高端酒店相继开业，使得竞争过于激烈，导致了万和豪生酒店的没落。不管如何，万和豪生酒店明显已经风雨飘摇，1楼的门面都被强制执行拍卖了。
02
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麻行小区6幢804室
建面约125.21㎡，起拍价约237万元，起始单价约1.89万元/㎡，吸引了2人报名，有239人次设置提醒，6667次围观。
最后经过3轮竞价，以总价239万元成交，单价约1.91万元/㎡，溢价率1%。
本次拍卖的麻行小区6幢804室，位于鹿城区百里西路与信河街交汇处西面（百里路小学东面）。
区位图
该房源已腾空，内部为房东装修，整洁度一般。该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。
房源实景图
麻行小区6幢804室，这套房源户型也较为奇特，朝向偏西、偏北。
该房源的义务施教学校为百里路小学百里路校区+温州市第二中学，有不错的学区资源加持。
目前，安居客和贝壳上麻行小区125㎡房源报价多在2.3-2.5万元/㎡，80-100㎡报价约2.8-3万元/㎡，部分精装房、不占学位、朝向良好房源要贵些。
对比来看，这套房源价格低于市场价，有性价比，和二手麻行小区80来平的房源总价相近。
单从学区价值来看，略贵一些，200多万足够买到百里+二中60来平的电梯房。虽然这套面积稍大，但3年的租金不够收回中间差价。
如果考虑自住+学区价值，还是不错的，有性价比。只是原房东装修基本拆除，需要二次整改，南向采光面积极少，麻烦不少。
03
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同人花园A6幢104室
建面约132.23㎡，起拍价约224万元，起始单价约1.7万元/㎡，吸引了0人报名，有101人次设置提醒，5794次围观。
最后无人报名、无人出价、流拍。
同人花园A6幢104室，位于鹿城区蒲中路与蒲源路交汇处往南约150米。
区位图
该房源已腾空，内部为房东简单装修，整洁度过得去。该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。
房源实景图（左右滑动查看更多）
同人花园当年也曾是温州高端改善项目的代名词。
同人花园由省直房开开发，总占地面积近200亩，总建筑面积为19.13万㎡，绿化率50.2%。这在当时的温州是空前的超大盘。
在2003年-2004年开盘之时，买同人花园都是要“提篮子”，据说当时能买到的，都是温州的达官贵人。在2009-2010年前后，温州房价的高峰期，同人花园二手房房价一度被炒到5万元/㎡以上。
如今同人花园高层房源报价多在2-2.2万元/㎡，跌去一半以上。今年3月曾成交1套159方东边套、沿路高层简装房源，成交单价1.81万元/㎡，6月曾成交1套159方西边套高层毛坯房源，成交单价1.69万元/㎡。
一方面确实因为同人花园房龄偏大，品质再好也熬不过岁月磨炼，而且面积段偏大，门槛较高。
另一方面则是蒲州一带新建安置房过于充足，不仅有汤品园、汤锦园、江前里等已建成交付的新安置房，还有富悦江庭、聚悦江庭、望悦江庭等项目在建。
尤其同人花园小区北面一路之隔，就有一个全新的安置房小区-香丽园，目前已经交付，预计下半年能够办理房产证，今年听说成交了三四十套，成交价相对较低，基本在1.65-1.8万元/㎡。
香丽园实景图（来源：温州房哥）
不过最最关键的原因，还是市场下行过于明显。蒲州这边因留香园打7折清尾盘之后，直接打破了蒲州一带商品房的价格下限，其余新房项目纷纷模仿。
这也导致像澜悦府、璟悦府等新交付商品房的二手价格难以支撑，血亏的业主占据了绝大多数，部分房源二手成交价甚至能到2.3万元/㎡，进一步加剧了周边各项目的价格战。
所以，今天这套沿路同人花园的流拍也在意料之中。1楼房源楼层太低，加之周边可替代选择太多太多。这套房源怕是下次打9折，单价来到1.5万元/㎡，都有流拍的风险。
