最近几天，市区15套房源进入阿里法拍平台拍卖，最后成交了8套房源，其他7套房源流拍，成交情况很一般。

从上表可以看出，这批房源中大多为老破大房源或安置房，也有个别类似城市之光的次新商品房以及二中学区房。

其中例如南丽苑、吕家岸锦园等全新的安置房，哪怕需要补上一笔房款，并且缴纳高额的税费，还没有产证，却依然能顺利成交。反倒是诸如万顺大厦、得月花园、山水名都等周边极为成熟的老破大房源流拍不断。看来，近期刚需的成交风向也是买新不买旧、买小面积不买大面积。

还有荣星大厦这套100方、总价209万的二中学区、楼梯房也流拍了。看来学区房市场也较为低迷，价格难以高企。

一方面因为这套是楼梯房，和隔壁的安澜小区差别不大，周边同类房源较多。目前周边60来平、不占学位房源报价170-180万，个别报价150-160万元。另一方面现在经济大环境差、消费降级，二中又分流不断，都在不断打击了购房者的信心。

从成交价格来看，在不需要额外补交房款的情况下，有5700元/㎡、6600元/㎡的，也有7700元/㎡、9900元/㎡的，之前少有万元上下的房源，现在却有成为拍卖价格主流的趋势。

拍卖行情变化之快，已让很多人感觉到了什么叫江河日下。

下面一起来看下部分热门房源的具体情况。

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云中花园14幢102室

云中花园14幢102室（现门牌15幢D栋101室）建面约194.46㎡，起拍价约315万元，起始单价约1.62万元/㎡，吸引了6人报名，有332人次设置提醒，14016次围观。

最后经过98轮竞价，以总价472.5万元成交，单价约2.43万元/㎡，溢价率50%，热度很高。

本次拍卖的云中花园 14 幢 102室，位于鹿城区汤家桥路与汇源路交汇处西南面（大自然华城公寓南面）。

区位图

该房源未腾退，三个月内交付，内部为房东装修，中规中距。该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。

房源实景图（左右滑动查看更多）

云中花园14幢102室，该幢共5层，所在层为1-2层，这套房源户型得房率较高，为1跃2户型，带有小花园，类似现在的下叠墅产品。

该小区的义务教育学校为蒲州育英学校+温州市第二实验中学。

目前，安居客和贝壳上麻行小区198㎡房源报价多在2.7-2.8万元/㎡，200-235㎡报价约2.5万元/㎡，部分豪装房、位置更好的房源要贵些。

2022年6月，云中花园1套235方跃层房源成交总价455万元，成交单价约1.94万元/㎡，早先这套房源南面为小区会所，并且距离马路较近，存在噪音及灰尘问题。

对比来看，这套房源价格略低于市场，性价比一般般。

虽然该小区于2002年前后开盘，当时售价约3000元/㎡+，于2005年前后交付，房龄偏大，接近20年。

但该小区建筑密度较低，大多为5-6层的洋房楼幢，居住密度较低，自住舒适度较高，同时小区超前的规划了人车分流，小型的园区中央绿轴，还建设了一座会所，可以游泳、健身。

只可惜出了小区以后，外围配套资源的加持不多，只能说是生活气息浓厚，生活便利度较高。

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得月花园1幢302室

建面约168.07㎡，起拍价约255万元，起始单价约1.52万元/㎡，吸引了0人报名，有126人次设置提醒，4728次围观。

最后无人报名、无人出价、流拍。

得月花园位于鹿城区人民西路与小南路交汇处往西南约160米。

区位图

得月花园三面环水，紧挨着小南门码头，地段优势非常明显。尤其当时温州的城市格局不大，早先的豪宅理念，主要遵循着“地段论”，与大南门、市政府的距离，确定了大家对其价值的定义。

可万万没想到，当时多少房开垂涎不已的地块，然而却最终让旧城指挥部（名城）得手，建成了大温州核心区位顶尖的安置房。传闻是不少所谓的政策符合对象都安置到了这里。

尽管如此，该小区还是凭借其独特的弧形布局与超大的中央绿地，依然体现了超前的规划理念。所以也曾成为当时非富即贵人群的集中地。

本次拍卖的1幢302室（共32F），首先楼幢位置较为一般，基本没有河景视野，其次楼层偏低，好在周边多为矮房子，采光还是不错的。

该房源已腾空，内部为房东简单装修，整洁度过得去。该房产交易中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。

房源实景图

不过这套房源还附带有超大、可独享的露台，居住体验感相当高。

得月花园面积段约59-285㎡，报价多在2万元/㎡上下，其中168方房源报价多在2万元/㎡。今年3月贝壳平台曾成交1套199方高楼层房源，成交单价1.69万元/㎡，成交总价337万。

显然，这套房源性价比很高，只是老城区大面积房源的受欢迎程度大幅度降低了。

其实得月花园周边生活配套成熟，烟火味非常浓厚，直线距离五马街才500米左右，直线距离世贸银泰也就700来米，实际居住舒适度很高。只可惜，城市界面陈旧感较为明显，且没有像样的学区资源加持，老破大自住房源后期转手难度较大。

下次如果打9折重新上架拍卖，单价才1.3万元/㎡，这性价比可是不一般的高了，相信会有自住客群下手的。

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香舍苑10幢1202室

建面约152.01㎡，起拍价约208万元，起始单价约1.37万元/㎡，有3人报名，有170人次设置提醒，5142次围观。

最后经过18轮竞价，以总价235万元成交，单价约1.55万元/㎡，溢价率13%。

（成交截图）

该房源此前流拍过，2023年8月流拍价为259万，这次的成交价差不多是之前流拍价的9折。

该小区位于鹿城区蒲源路和蒲中路交汇处，温州市第二实验中学西北面。

项目区位图

本次拍卖的10幢位于小区西侧，一层两户，虽然南北两侧的楼幢距离较近，会有点压抑感，但也有一定小区园林景观视野。

小区周边配套稍弱，但西面及南面将规划打造蒲州老街，对应地块已经出现在今年的土地出让计划中。预计未来生活配套会齐全不少。

项目效果图 来源于温州房管网

该房源已腾空，内部为毛坯状态。该房产中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。

房源实景图

目前，香舍苑报价约2-2.4万元/㎡，大多带有不错的精装修。

2023年9月，贝壳平台成交了一套172方的低楼层房源，成交总价约273万元，成交单价约1.58万元/㎡，带有精装修。

2023年8月，法拍平台成交了香舍苑13幢503室，带有还不错的精装修，建面约147.43㎡，成交总价243万元，成交单价约1.65万元/㎡。

显然，本次成交价格不贵，有性价比。只是算上装修成本的话，接近市场价。如果纯粹考虑自住，也是不错的选择。装修可以从头开始，完全按照个人心意去设计。

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新田园住宅区6组团11幢1304室

建面约132.63㎡，起拍价约172万元，起始单价约1.3万元/㎡，有2人报名，有139人次设置提醒，5052次围观。

最后经过16轮竞价，以总价193万元成交，单价1.46万元/㎡，溢价率13%。

（成交截图）

该房源此前流拍过，2023年8月流拍价为214万，这次的成交价差不多是之前流拍价的9折。

该小区位于鹿城区学院东路和聚源路交汇处，聚英家园西面。

该房源已腾空，内部为半毛坯状态。该房产中产生的双方税费由买受人先行垫付，垫付后凭票据，再向法院申请退还原权利人部分税费；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。

房源实景图（左右滑动查看更多）

目前，新田园六组团报价约1.8-2万元/㎡，大多带有不错的精装修。

2022年11月，贝壳平台成交了一套135方的高楼层房源，成交总价约280万元，成交单价约2.07万元/㎡，简装。

2022年12月，法拍平台成交了1套10幢2014室、150㎡房源，成交总价265万元，成交单价约1.76万元/㎡。

显然，本次成交价格不贵，与市场价存在不小的价差。只是现有室内装修约等于无，重新装修成本不小，适合对于自住有品质要求、愿意从头装修的客户。