Q&A | 壹 关键词：古北、名都城、王子公寓 █ 问： 将军好，关注你们好几年了，最近终于更新到我心仪的古北了，想问下名都城和王子公寓怎么选？ 〔暗黑大将军〕： 这两个都是古北拓展地区的外销房。以当年的标准来看，属于用力过猛，优雅的园林绿化，宽裕的车位配比，富有质感的公区装潢，接近现代口味的户型设计，可以说各方面都划时代的超前。 两者相较，从品质角度，王子公寓以更好的物业管理，更大的人车分流范围，略胜一筹。从环境角度，名都城70％的绿化覆盖率，全市罕见，几乎就等于住在公园里。 从交通配套角度，半斤八两。名都城近了一条中环高架的距离，但是地铁却有点远，配套依赖古北一期。王子公寓中环外，不过地铁在家门口，配套依赖虹梅路老外街。 从户型角度，各有各的特点。小户型王子公寓做到了紧凑三房，即便有斜边，功能性还是更强，得房率也更高。大户型两个小区都有方正的选择，王子的是162平，对于这个品质地段，未免总价过高，且小区内占比极少。而名都城的方正户型140就有，平易近人不少，数量也多。 所以怎么选，主要考虑两方面。一是要园林绿化还是要品质得房率。二是买小还是买大。想清楚这两点就一目了然。 Q&A | 贰 关键词：900万、中环、学区 █ 问： 看房半年了，因为上班会变动，所以没有固定区域，将军觉得900万买三房，兼顾下学区，区域不超过中环的话，有什么合适的推荐吗？ 〔暗黑大将军〕： 先考虑两个问题，一是对学校以及所在区教育风格的需求，二是对板楼和塔楼的需求。如果只能接受板楼商品房，那长宁徐汇所处的西南内中环就不用看了，预算不够。 能接受紧凑三房，则浦东金杨，杨浦黄兴公园，新静安大宁，虽然基本上只有一个小区的极个别房源，但加在一起还是有点选择的。 想要宽敞一些，只能投靠普陀双城，两湾城和万里城，都能买到双学区的电梯商品板楼正三房，中环以内范围的最低门槛（不谈那些滥竽充数的三梯队学校，放外环以内都是最便宜）。 Q&A | 叁 ​关键词：600万、小面积、高品质 █ 问： 本来在看1200万婚房，现在情况有变，准备先一个人看一套小的，600万左右，一房或者两房，要求人车分流，地段好一点，品质高一点，将军有什么推荐吗？ 〔暗黑大将军〕： 高品质小面积，这个属于非主流需求，开发商做的比较少。 长寿路乐活居，公寓式管理，地段足够好，传统市中心一步之遥，地铁方便，花园人车分流。就是梯户比很高，户型朝向也不理想。 虹桥路紫勋风雅苑，各方面与乐活居接近，少个学区，变成长宁区的门牌。户型都是loft小复式。 南浦大桥浦江汇，品质比前两个稍逊一点，黄浦区的地段，即便是老南市边边，也算是如今年轻人心目中的真市中心，梯户比也得到改善，1梯3户板楼格局。只是户型都是一统间，没有客厅。 前滩鸽子笼，虽然在中环，但前滩毕竟滨江CAZ，地段级别高于普通内环内，品质最好、配套最佳、环境最优。只是小户型涵一部分学区溢价。 如果希望买到标准板式，且带个客厅的商品小区一房，那就要对地段做出让步。 Q&A | 肆 关键词：仁恒河滨城、学区超涨、跌价 █ 问： 2018年买了联洋的仁恒河滨城的两房，小区绿化各方面都不错，这几年住下来也很舒服，前几年涨幅非常客观，这两年价格一下子绷不住了，周边的中介一直看到有所谓的性价比房源抛出，想问下将军，河滨城是暂时的恐慌性跌价吗，后续会有价值修复吗，要换房的话，是现在卖还是再等等呢？ ​〔暗黑大将军〕： 这个倒不是仁恒河滨城的个案，属于大盘的弊病。因为总户数多，差户型差楼层抛盘以及急卖的房东总数必然就比一般小区多，从而带崩正常户型和楼层的房源。 ​再加上公民同招和摇号之后，带初中学区的楼盘超涨，而之后的名额分配zc，又把这部分涨幅给砸了下来。 ​所以河滨城既占了超大盘的缺陷，又经历了超涨后砸盘的过程。因而看起来跌得特别多。 ​至于价值修复问题，因为学区超涨的这部分，除非学区zc再朝着对联洋有利的方向，变动一次，不然是不可能回来了。其他的就看上海整体市场，只是超大盘人心难齐的同时，还先得清掉在售的大量便宜库存，才能逐步修复，比普通小区的难度要高不少。