深圳其实没多少像样的豪宅，我每次去北京、上海，再回到深圳，看见深圳的一些豪宅都有点脸红。

但是没办法，深圳地少人多房子少，只要供求关系紧张，只要稀缺，品质差点也就差点了。

去年下半年，自然资源部建议取消远郊容积率1.0限制，今年更是频繁提到要下力气建设好房子。

未来，深圳可能会出现一批很有竞争力的好房子，但是因为板块的原因，有的只是房子好，有的则是价值好。这些情况我也会一直跟踪，等后面有了实际进展，会给大家做详细解读，大家可以先进圈子了解现在的进展。

房地产在2016年进入分化市场，在此之前，买房约等于躺赚，买一套赚一套的钱，买两套赚两套的钱。

那时的楼市都没有限购政策，你买十套都可以。

可是，进入到分化市场以后，普遍多的房子低价值，普遍少的房子高价值。购房人首先要学到的就是“克制”——克制买房的冲动，尤其是买房求数量的冲动。

房子并不是越多越好，尤其是已经能够买豪宅的同学，切记，一套好房子比十套差房子值钱得多。一套好房子能够让你的资产安全、平稳、增值，十套差房子只能获得亏钱。

宝中的熙龙湾、壹方中心，单价在10多万/平。

深圳北的圣莫丽斯、熙园山院，很多单价在10万/平以下。

观澜的金地鹭湖1号、仁山智水，单价4万-10万/平。

深圳的鸿威海怡湾、三湘海尚，单价15万-25万/平。

深圳湾的恒裕滨城二期，单价30多万/平，北边的君汇新天，也是豪宅，户型朝向都好，大户型只能卖16万/平。

这就是买豪宅的难度，不同豪宅在过去的价格不一样，经过一段时间的上涨或下跌，现在的价格也不一样。但这些不是最重要的，最重要的是，以后的价格会怎么样？

比如我前阵子碰到几个学员，都是龙华仁山智水的业主，一期、二期、三期，他们卖房的时候非常难受，说，谭老师，我是真舍不得啊！

我说，房子是好啊，可是它不涨怎么办。

龙华金地鹭湖1号、仁山智水的品质很好，但是单价连南山的普宅都比不上。

在尖岗山的招华曦城面前，深圳湾、香蜜湖的房子都不敢谈品质。可是在房价面前，品质算什么？

房价都下跌了，还谈品质有什么用？

豪宅真正有价值的地方，不在房子本身。

以尖岗山为例，尖岗山原来是宝安重点打造的豪宅区，可是没打造上去。近些年，普通住宅、安居房，各种房子开始在尖岗山出现，意味着它的环境全方面衰落。

再以深圳湾为例，深圳湾崛起源自它抓住了科创板造就的第一批富人，并逐渐形成势能，变成真正的稀缺且不可再生的豪宅板块。

深圳湾的房子总量，不到2万套，深圳的新兴富人有多少？

这种无解的供求关系，再对应深圳湾的环境、细节，再对应它与深圳各产业中心的距离——福田CBD、后海总部基地、深超总、蛇口自贸区、南山科技园、南山前海三湾……

这是豪宅真正值钱的地方。

稀缺，有钱人的共识，以及资源的集中性。

大家想了解豪宅为什么值钱，第1，一定要了解深圳的五大豪宅板块——孤零零的豪宅是不值钱的，只有豪宅板块形成的富人聚集效应，才能催化高品质豪宅的价值。

第2，一定要弄懂豪宅的“四豪”标准，五大豪宅板块的豪宅不全都是值得买的豪宅，“四豪”标准是具体量化豪宅楼盘价值的标准。

另外做个提醒，部分同学对豪宅和别墅有所混淆，实际这是不一样的。

别墅有明确的标准，属于所有房子里面的奢侈品，但别墅的价格没有参考意义，因为别墅有情怀的成分。

我曾经有个粉丝，当年因为听说深圳不给别墅批地，2014年跑到盐田东部华侨城天麓，1400万买进去，最后接近腰斩，仓皇出逃。

深圳对别墅并不是特别友好，上规模的别墅小区，往往都很偏僻，房子里面住的很舒服，但也顶不住蟑螂多、蚊子多，甚至有老鼠和蛇的隐患。

当然这是普遍而论，具体到楼盘的个例，比如波托菲诺的别墅、香蜜湖的别墅，另当别论，这是房地产分化以后的复杂性。