继“买不起房”之后,“养不起房”的时代也要来了

商业小车 2024-08-30 02:04:20

真是一石激起千层浪。

上周住建部在一个发布会上,提到要“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度,构建全生命周期房屋安全管理长效机制”,22个城市正在试点。

上海市长也在一个会议上面说,今年先在浦东等地试点,明年全市推开。

然后关于房屋养老金的讨论,就炸开了锅,各种收费标准传得有鼻子有眼。

大家群情激愤,说要掏钱的名目咋越来越多,自己的养老都没搞定,没想到又要给房子养老了?

逼得上海周末出来辟谣,住建部官媒也发声,表示房屋养老金不是房地产税,公共账户的款项来自于公共资金,按照“不增加个人负担,不减损个人权益”的原则,由地方政府探索资金筹集渠道,不会加重业主负担。

事实上小巴对大家如此反应也一脸懵。

因为这个房屋养老金不是第一次提出来了,之前和大家聊过,以后房地产的重点任务就是让大家都住上“好房子”,所以住建部这两年提过数次房屋养老金的说法。

而且上周五的发布会,住建部副部长已经直接说到,“个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了,试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

(来源:住建部)

意思就是,现在不需要大家掏钱。

那钱从哪里来?

按照住建部官媒文章的说法,“城市政府可以通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。”

(来源:建筑杂志社)

也就是说,这房屋养老金有点像医保和社保养老金,分为2个账户:

个人账户,已经有了,就是大家买房那时候交过的物业维修基金,只负责你所在小区的维修;

公共账户,准备开整,政府注资进里面,资金来源是财政、土地出让金等等,可以区域统筹调剂。

按照官方说法,这个公共账户,就是为了保底线、保应急、保长远,保障业主的人身财产安全和公共安全。

难道之前交过的物业维修基金,不够吗?

一般来说,城市住宅设计寿命是50年。

但大家看看身边的老房子,2、30年就已经残破不堪,墙裂的墙裂,渗水的渗水,电线和管道也相当老化。

曽任住建部副部长的仇保兴,就说过一句扎心的话,我国是世界上新建建筑量最大的国家,每年20亿平米的新建面积,消耗了全世界40%的水泥和钢材,但房屋的寿命只能持续25-30年。

然后咱们对对七普的数据,截至2022年底,城镇存量住房规模超过300亿平方米,这里面有接近3成,是2000年以前的房子,现在楼龄已经在25年以上。

(来源:七普年鉴)

但这批老旧房子里面的绝大多数,是没有住房维修基金的,因为住房维修基金是从98年才开始征收,所以这部分房子,政府是不是要考虑保底线。

再看,有6成的房子,是2009年以前建的,现在楼龄15年以上。

(来源:七普年鉴)

也就是说,到2035年,咱们有6成以上的房子都垂垂老矣,一大堆房子存在安全隐患,到时就算有住房维修基金,也未必能满足维修改造,毕竟越到后面,房子越老,维修费用肯定会越来越高。

有人说,直接拆了不就行了?

但现在拆建的成本太高,哪有那么多钱给,而且上面已经定了调,说住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足,要优化结构和提升品质,不搞大拆大建。

那么为了住房和人身安全,房屋养老金这个东西提出来,就是有其合理性的。

当然,如果深思一下,这里面的槽点还是蛮多。

虽然说这个公共账户是政府掏钱,现在不收业主的钱,但以后会不会收?

当下这种情况,也不知道地主家还有多少余粮,不会最后还是通过各种方式,转嫁到居民身上承担吧?

现在最需要修缮的,就是各种老破小,公共账户可以区域调剂,万一后面真要个人掏钱,我这才10年楼龄不到的业主,岂不是要多给一笔钱,帮老破小业主养房去了?

还有那个物业维修基金,一点都不透明,甚至出现过被人擅自挪用的恶劣情况,再来个房屋养老金,会不会也是不清不楚?

......

只能说房屋养老金这个事情,还是需要多考虑怎么平衡各方利益,并且这个资金也得公开透明,才能服众。

但无论如何,现在房屋养老金就是要推行了,而且整个房屋养老体系多支柱、多条腿走路,从公共账户到个人账户,从房屋体检,到商业性的房屋保险作为补充,建立全生命周期的安全保障。

虽然很多细节现在还没定下来,但可以明确的是,房子的持有成本,将会在未来变得越来越高,随着楼龄越高,费用也会越多。

之前有段时间“以房养老”这个话题很火。

就是说,老人可以把自己的房子反向抵押给银行,获得一些收入,同时也可以住在原来的房子里。

现在房子养护费用变多,不仅要交物业费,还要交一系列费用为房子养老,就更别说迟早要来的房产税了,时间越久,所谓“以房养老”的收益越来越低,负担会越来越重。

像咱们的邻国日本,房屋养护成本也是很高,而且人家的房屋养老金还没公共账户,全是房东自己来承担。

以前海外置业热的时候,有意向去日本投资公寓的人,都需要特别关注管理费和修缮积立金的收费,这是每个月的刚性支出。

按照日本国土交通省发布的数据,平均维修金成本在1万3千日元,每月折合人民币大概是640块,那么一年总共需要7600多块。

所以他们在买房的时候,都会问修缮积立金的资金池子里还有多少钱,如果池子里的资金太少,那可能买到手之后,每个月的费用就会比较高。

同样的,回到咱们国内,以后二手房买卖,房屋养护成本也将成为一个重要的考虑指标。那么这对老房子,无论是老破小,还是老破大,都是个不利的因素。

如果房子在核心城市核心区域,需求够的,拿去放租的话,成本或许可以转嫁出去,否则的话,放租转移不了成本,出售还更难,估计都会变成一个个大坑。

虽然从本质上说,房屋养老金不是房产税,但以后如果真要开始交费,在增加成本这个层面来说,似乎也没啥大不同,也难怪大家群情激愤。

只能说房地产又给大家上了新的一课——

以前觉得房价只涨不跌,现在发现,房价跌起来不是短时间能回来的;

以前觉得房子可以拿来投资赚钱,现在发现,房子始终还是个耐用消费品,会不断折旧老化,需要持续维修和保养,并且时间越久,维护的成本就越高,而这些全都要花钱。

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商业小车

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