央行前两天发布的“二季度货币政策执行报告”，猛料太多了。

不仅大篇幅提到房地产，教大家怎么科学判断房地产价值，还给出以后“租赁住房总收益率，将高于多数资产回报率”的惊人结论。

同时，再次捶打现在抱团火热的债市，提示风险。

“妈”的话不可不重视，接下来咱们就好好揣摩一下。

1、以后房产租金回报会很香？

在房地产专栏这块，央妈上来就给咱做了个投资者教育：

“资产有价值，是因为会带来未来现金流收益。理论上，住房的价值主要受未来房租折现的影响，房子的居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础，同时也会受未来房价涨跌预期的影响。”

（来源：2024二季度货币政策执行报告）

小巴解释一下，意思就是：

1、资产价值的根本，在于资产带来的现金流，房子通过出租，能获得租金现金流；

2、租金现金流折现+居住属性→房子的基础底价；

3、对未来房价的涨跌预期→房子的浮动溢价；

4、基础底价+浮动溢价→房子的定价。

通过这样的拆分可以看到，之前房价飙那么高，主要就是大家对房价必涨的预期太强，房子浮动溢价太多。

而现在，央妈想让大家更多关注租金和居住属性，房子本身的基础底价这部分，以后租金也将会成为房价的核心变量。

这种方向的调转，相当于让大家更注重股市里面的“股息”和“红利”。

那房子的基础底价值多少钱，该怎么看呢？

央妈提到了2个指标，一个是租售比，另一个是租金增长率。

租售比这个指标，小巴之前聊过很多次，大家总想问房价是不是跌得够低，但每个城市、每个小区的情况都有差别，不可能一概而论，这时候就可以把租售比是否回归合理范围，作为其中一个参考指标。

租售比多少是合理呢？

之前任泽平研究过伦敦、纽约、东京这样的成熟房地产市场，扣除持有成本之后，租售比一般是在3%左右浮动，咱们可以把3%作为一个合理的数字。

央妈给了数据，近年来租售比总体在回升，目前一线城市租售比接近2%水平，二三线城市已经在3%左右。

但租售比这个指标是偏静态的，对于长期持有的住房资产，租金增长率也很重要，过去10年，我国CPI里的房租分项，年均上涨超过1.2%。

所以综合静态的租售比和动态的租金增长，央妈给出结论，未来买房出租的回报率，有望升到3%以上，将高于多数资产的回报率。

（弱弱问一句，央妈说这多数资产，应该不会也包括A股吧？......）

（来源：2024二季度货币政策执行报告）

其实从租售比的计算来看，房价跌了，租售比自然能抬升，但央妈显然更多是从CPI，也就是房租通胀，会带来房租上涨，然后出租回报率会抬升这个角度去强调。

小巴的理解，某种程度上央妈也想给大家传递一个信心，就是咱们不会陷入通缩，会回归通胀的常态，所以房租也会一直涨。

央妈表述看下来，还是挺诱人的，特别是说“高于多数资产的回报率”，官方说辞啊，房产自媒体分分钟嗨起来，又叫大家去搞房产投资。

但小巴还是得提醒一下，通胀之下啥都会涨，租金肯定不例外，但具体到微观层面，你想开高价，也要有人来租你的房子才行啊，最根本的人口红利逻辑要终结了，都在抢人，能级低的城市就很难抵得住年轻人外流。

所以不同城市、不同区域、不同品质的房子，租金回报率肯定不能一概而论，毕竟央妈自己也说了，“居住属性”也是底价决定因素之一，没选对的话，再搞房产投资分分钟亏得更惨。

而且现在开始推行收储了，以后大量国家的保障房下场，就会挤压现有的租房市场，和国家队品质差不多的房子，估计处境就比较艰难。

（来源：第一财经）

而如果真要买地段稀缺、品质又硬的好房子，去做放租投资，安全垫和收益率是够了，但显然不是咱们这些口袋里只有三瓜两枣的普通家庭，能够得上的。

所以对房产投资，大家就不必因央妈一句话那么躁动了，但未来房地产发展重要方向就是租赁市场这一点，是没有疑问的，也是央妈所强调的。

（来源：2024二季度货币政策执行报告）

2、债市高热，小心踩踏？

在这一部分的专栏，央行先提到现在的资管产品净值化。

净值化意味着，投资者的收益率随底层资产实际价值的变化而波动，不再有刚性兑付，收益和风险更加对等，卖者尽责，风险买者自负。

但是投资者和咱们产品管理人，很多还没有做好思想准备，特别是今年以来，长债利率下行，债市火爆，一些资管产品尤其是债券型理财的年化收益率，明显高于底层资产，这主要是通过加杠杆实现的。

一旦未来市场利率回升，这些产品的回撤会很大，很容易引发赎回潮，导致市场螺旋向下，所以央妈警告：

“现在净值越高，意味着是在更高的价格位置投资，未来的损失风险可能越大。”

（来源：2024二季度货币政策执行报告）

对于央妈来说，捶打债市，一个方面自然是报告里面所提到的，降低系统性风险。

因为确实有很多短期投机资金进去，债市趋势反转之后，这些短期资金卖出，就很容易发生踩踏。

另一个方面，也想敲打下大家的悲观预期。

大家就是对经济复苏的预期低，所以风险偏好就低，各路资金只能涌进债市抱团，就算央妈多次表态喊话，也无动于衷，还涨得更猛。

其实对于一些机构来说，这也是不得不做的一个选择，因为资产荒啊，但负债端的成本总得想办法覆盖，不能亏钱吧？

所以咱们看到，前两天不是有几家江苏农商行被揪出来做自律调查，为什么是这些小小农商行，就因为这些面对农民，要搞普惠金融的小银行，负债端压力是真大，为了生存没办法。

（来源：财联社）

反过来说，如果经济复苏依然不见啥起色，市场对于经济预期没有明显转变，低风险偏好没有改变之前，可能债市还是会处于一个牛市的格局里。

但因为央妈要开始实际行动，下场卖债了，所以短期风险肯定也是明显变大，尤其是长久期的债，要注意风险，但如果是短债，或者是长期配置里作为安全垫的债基，就没必要因为担心去动它了。

而随着债市波动，一些害怕短期调整的钱出来之后，从风险偏好去推断的话，有可能涌入到红利里面，说不定会给现在看似要“熄火”的红利，添上新火种~