消费降级触目惊心,38万亿存量房贷高位站岗

商业小车 2024-09-20 04:34:38

这两天,存量房贷利率进一步下调的传言,一直在发酵刷屏。

一开始,是最大的“小作文报道社”彭博,说“中国据悉考虑调降存量房贷利率,允许规模高达38万亿存量房贷的转按揭。”

(来源:彭博)

到了这周一,瑞银也跟着附和,说预料央行会在数月后下调存量房贷利率,但“目前不会完全开放转按揭,若最终要市场化的话,相信会朝着此方向”。

(来源:格隆汇)

同日,招行行长表示,没接到存量房贷转按揭的相关通知,相关监管部门也没有就此征求过商业银行的意见。

(来源:新浪财经)

反正就是一直没有官方消息实锤,但也没有官方部门出来辟谣。

从瑞银还有招行行长的表态来看,争议点在于“转按揭”。

“转按揭”有2个意思,其中一个意思,是二手房买卖的时候可以“带押过户”,这个事情咱们去年就和大家讲过了,为了促进二手房流通加快,去年多个城市已经启动了这个政策。

上面传言里的“转按揭”,是另一个意思,就是你觉得现在贷款的银行利率太高,顶不住的话,允许你换一家新的银行贷款,直接按现在最新的利率去签合同,一下降到最低。

小巴的看法是,就算还不能换银行“转按揭”,但像去年那样,在原贷款银行进一步下调存量房贷利率,还是比较有希望的。

首先,就是因为降存量房贷的呼声实在太大了,每一次新房房贷利率下调,存量业主的心就被狠狠扎一刀。

虽然去年降过一次存量房贷利率,但现在的存量房贷,很多都还在4%以上,特别是高线城市。

去年规定是存量房贷下调后的LPR加点,不能低于发放时的城市下限,所以房贷发放时利率加点高的城市,下调幅度就比较少,像北京,现在的存量房贷利率也还有4.75%。

而且上一轮存量房贷下调,并没有惠及二套房,这些人背着5%+的利率,压力山大。

再看最新的房贷利率,已经降了很多次,现在北、上、深首套是3.4%,已经是全国最高的了,广州有银行更是卷到了2.89%。

所以,现在新房贷和存量房贷,至少1%的利率差距。

100万贷款,按等额本息来算的话,每个月大概要多给600块,对于那些动辄3、400万的一线城市房子来说,一个月就要多给好几千,都能顶一个月的伙食费了,几十年累积下来,你说扎不扎心。

很多分析都说,银行考虑到息差,可能会硬杠,不想降存量房贷利率。

但即便不降,一众房奴蜂拥着提前还贷,甚至断供,不也同样会给银行巨大压力吗?

今年二季度末,个人住房贷款余额37.79万亿,同比减少2.1%。

实际上,个人住房贷款余额已经连续5个季度负增长了,说明提前还贷潮一直没有停。

(来源:数据GO)

另一边,法拍房数据也越来越难看。

根据中指研究院数据,2024年上半年,全国法拍市场累计成交各类房源数量7.8万套,相比2023年的7.42万套,增加了5.8%,总成交金额却更少了,1537.3亿,比去年同期减少43.2亿。

也就是量涨价跌,供应量多了,但更卖不出价钱。

(来源:中指数据)

所以大家会看到新闻,说现在银行生怕你断供,万一真断供,银行拿到你的房子,也很难卖,就算卖了也卖不到好价格,还会进一步给二手房市场加压。

于是会好声好气和你协商,还不起款的,要不要办理延期?或者先还利息不还本,考虑一下?

银行要维持息差赚钱,其实可以通过降存款利率来做对冲,去年就是这么干的,这也是必然操作,但如果存量房贷利率再不降,估计提前还款和断供的人,又要更多了。

更重要的是,现在影响逐渐外溢,一线城市的消费也不行了,这就极大拖累经济。

一线城市消费断崖下跌,也是这几天刷屏的消息。

6月份,全国社零同比增速下滑了1.7个百分点,掉到了2%,但四个一线城市的社零增速,大幅低于全国平均水平,竟然全部转负:

北京-6.3%、上海-9.4%、广州-9.6%、深圳-2.5%。

(来源:华创证券)

上半年整体来看,一线城市社零增速也是大幅低于全国平均水平。

(来源:华创证券)

北京、上海的餐饮住宿消费数据更是令人咋舌。

2024年上半年,北京限额以上,也就是年营收200万以上的餐饮业,利润总额1.8亿,同比下降88.8%,利润率低至0.37%,几乎没赚,半年白忙活。

(来源:北京统计局)

上海更惨,限额以上住宿和餐饮业企业营业利润-7.7亿,不赚反亏。

(来源:上海统计局)

一线城市如此拉跨,那是谁撑起全国2%的社零增速呢?

当然就是低线城市了,上半年,二线城市社零同比增速3.1%,三四线等城市是4.6%,而且限额以下企业的社零增速,明显高于限额以上零售。

(来源:天风证券)

也就是说,更广大的低线下沉市场,消费更旺盛,有韧性。

为啥会这样分化?

和收入,还有资产负债情况脱不开干系。

相对低线城市的居民来说,一线城市的收入受到经济影响的冲击会更大,比如什么大厂裁员、金融和房地产下滑,那些原本高薪的一线中产,转眼就被打破原本的舒适圈。

而这些原本一线的消费主力,当初又更有信心和资金,相比低线城市的人,加杠杆买房的力度更猛,以至于绝大部分资产绑在了房子上,在房价下跌的过程中,承受了最多的净资产损失。

虽然咱们的房地产下行,一开始先是低线城市的房价撑不住下跌,但后来到一线城市房价也开始跌的时候,跌的速度反而更猛,腰斩的不少见。

所以,就业压力和房价下跌,资产缩水的双重夹击下,对未来的预期也悲观,这些一线城市原本高收入高负债的家庭,消费自然更保守,有钱就提前还贷,还不上就只能断供了。

这些人即便有消费意愿,但已经被房贷大山死死压住,如果能修复下他们的负债端,对消费和整体经济复苏就会有一定的帮助。

有人说,就算修复了大家也不一定会去消费呀?

但如果存量房贷能降点,你手上多了些钱,就算拿去存,对未来的信心是不是也能充足些,起码在居民减负和改善情绪的这一点上,还是有作用的,如果再配合大力度的消费刺激,消费就能带动一些。

所以小巴觉得,彭博里面那一句还是说得比较到点的:

“虽然降低存量房贷利率会削弱国有中资银行的盈利能力,但中国正面临房地产进一步拖累经济的压力。”

之前因为老美一直迟迟不降息,所以咱们的宽松政策就像挤牙膏一样,现在降息关口大概率就要来,咱们之后的手脚也能放开些。

提振内需,多渠道增加居民收入,还是得加大力大力呀。

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商业小车

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