原创 唐伯虎 秒懂成都楼市 2024-06-25 15:48 四川

数据显示，我国城市家庭人均居住面积达到了36.52㎡。

这个数据很高，基本接近发达国家的水平了。

再看成都2021年数据，住宅总套数约649万套。

其中，农村人口约130万户，城镇家庭户数约610万户，套户比约为1.06，似乎也不缺房子了。

但考虑到空置率和一人多套房的现象，成都其实还是缺房子的。

尤其是缺好房子。

看看二手房挂牌数据，5年内有电梯近地铁的房源，仅占2.4%。

整个23年，成都二手房卖了22万套，比22年增加了7万套，上涨了45%，24年又卖了10万套。

大批房东正在加速抛弃刚需房！

这一轮房价下跌，下跌最猛的反而不是老破小。

因为本来价格就低，买的自住占据绝对主力，即使不会涨价，但跌起来也慢。

反而是超高层住宅，抛售的数量越来越多，而且抛售的价格是一套比一套低。

锦江生态带万科翡翠公园，35层、42层、2梯4户，从3万到2.1万/㎡。

锦江生态带建发中央湾区，39层、48层、2梯4户，从1.8万到1.1万/㎡。

天东万达华府，48层、2梯3户，从3.5万到2.2万/㎡。

海昌路金地天府城，39、47、48层、6梯8户，从2.1万到1.6万/㎡。

当然超高层下跌的不仅仅是天府新区。

琉璃场天悦龙庭，37、38层、2梯2户，从2.2万到1.7万/㎡。

除了市中心的极致豪宅，如新希望D10，挂牌价还稳得住外，成交暂时没有，其它超高层都是遭到市场的一致抛售。

价格就是反映。

小区没成交、卖不掉，肯定很挫。

小区卖得好、成交量大，也不见得好。

比如郫都区派克公馆、天府新区南湖国际社区、锦江区锦江城市花园、龙泉果壳里的城、双流蓝光圣菲TOWN城。

这类高密度大盘，涨价很难。

万人小区，由于同类户型众多，购房者往往选择余地大，根本没有抢房的紧迫感。

这类高密度大盘，跌价很容易。

每个二手小区几乎都有着急卖房的人，越急用钱越愿意折价。而你降5万，他就敢降10万，从而形成了相互降价的恶性循环。

买房人倒是坐享其成，坐山观价跌。

锦江城市花园实拍图

比如锦江城市花园，小区实在人太多、房太密了，总共3期、2梯11户、容积率高达6.0，戏称为“成都版的香港筒子楼”，密密麻麻的。

价格从2.1万到1.3万/㎡。

要不是直接对口盐道街528校区，学区又近又好，不然价格会更加糟糕。

其实，除了二手房在抛售，新房也有部分也在价格战、抛售。

尤其是成都18-22年设计的很多新盘，塔楼、2T4、公摊大、设计差、品质低，如今抛售很严重。

这一轮新房背刺是锦江生态带邦泰天府云璟打开序列。

143㎡，独立入户，得房率高达95%，连114㎡都做到了3室2厅2卫、带独立入户、2T2的板楼。

项目的103、104㎡的塔楼，单价不到2万/㎡，但容积率2.5、实得率91%，还有更好的小区大门、中庭园林等。

这无疑对锦江生态带的其它二手房有巨大打击。

比如川发天府上城，最开始还是挂牌2万/㎡，现在成交1.5万/㎡，而邦泰板楼114㎡的尾盘，单价还能卖2.4~2.5万/㎡。

对之前的塔楼新房同样打击巨大。

比如天东3T6的新房，虽然位置巨好，但梯户比高的塔楼，价格从3万到2.3万/㎡，还是现房。

比如秦皇帝锦，2T4户现房，最后尾盘，干脆单价1.8~1.9万/㎡清仓大甩卖。

比如网红盘海伦堡，2T4，108-138㎡，1.9万的精装高层，1.38-1.48万直接卖。

当然主城区也一样。

成华区北三环某盘，2T3户、103~132㎡，2万/㎡的清水，直接1.4万/㎡卖。

所以，不要大哥笑二哥，都是差不多。

市场的变化，已经悄然发生。

最大变化就是，房子已经从投资品变成了彻底的消费品。

消费品看什么？

消费品是看实用性的，是看品质质量的。

如果你的房子没品质、实用性不高、居住舒适度不高，那你的房子就会被市场淘汰，价格就会降。

如果你想自己的房子能够保值甚至增值，那就得去换更好的房子。

所以，对于市场上刚需高密度塔楼来说，即使行情好转，涨价也很难属于你。

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