原创 刘晓博

如果评选2023年楼市10大事件，存量房贷下调、首套房认房不认贷、绝大多数二线城市取消限购、限售，以及万科被做空等事件，都有资格入选。

但其实这些大多是“短期事件”，或者是周期中的事件，过几年就会被大家遗忘。

真正能跨周期影响中国房地产市场的，影响老百姓“资产配置方向”的，是下面这件刚刚发生的事：

据新京报等媒体报道，在北京丰台出现了一个典型的老旧居民楼“原拆原建”的案例。

这栋46年楼龄的居民楼，在北京南站附近，也就是下面这张卫星图中红色箭头所指的位置。

从媒体简短的表述看，这应该是一栋公房，产权归某单位所有。但这栋楼里有90户居民，大家一致同意“原拆原建，100%签约。

改造方案是：

1、拆除重建后将从原来的4层扩建至地上6层，增加电梯、无障碍通道等，适当增加室内使用面积，将厨房、卫生间布置在室内（原来是公共卫生间、水房，大家在楼道里做饭），改善居民居住条件。扩建地下空间，地下一层将用于商服空间，解决居民日常购物等公共服务需求。

2、拆除重建的资金来源是：市区两级政府补贴合计约1111万元，产权单位主要承担扩建地下室的费用，居民则主要承担增加室内面积的费用，三方共同出资，最终实现改建资金的平衡。

3、由区房管局、区住建委、区规自分局、西罗园街道、丰台城市更新集团以及居民代表等共同成立了改建工作专班推进工作，探索了一条老楼新生可复制可推广的“更新路径”。

房子老旧之后，往往有拆除重建的硬需求。但此前的旧改方式，是引入开发商来做，原住民基本上坐享其成，开发商获利的前提是增加容积率。

比如，原来这块地有1万平方米的住房，旧改后增加到2万平方米，开发商承担全部旧改费用，通过卖出多建的1万平方米来收回成本、获利，政府在这个过程中获得税收，增加GDP。

但不是所有房子都有增加容积率的空间，多层小区还好说，天生容积率就比较低。如果是高层小区，容积率本来就高，就没有了提升的空间，很难旧改。

所以在N年前，我率先提出了一个观点：如果不能创造出“原拆原建”的旧改新模式，高层小区老化之后可能变成贫民窟。而多层小区，由于容积率比较低，所以“多了一条命”（有一次旧改机会）。

在全球范围内看，还没有任何一个国家或地区，在短时间里建设了如此多的高密度小区。这些高密度小区在30年、50年之后怎么办？

所以，中国亟需探索出一条“原拆原建”的路子。

北京这个案例，对全国有很强的示范意义。

或许有人会说，不对吧，北京这栋“原拆原建”的住宅很可能是“一本证”或者全部房产归一家单位所有，住户其实是租户，所以他们容易达成共识。

的确，从北京日报的报道看，这栋楼有“产权单位”，建设于住房尚未商品化的1977年。这种房子，在京津沪等老城市其实很普遍，被称为“老公房”（老旧的、公家的房子）。

“老公房”的产权归当地房管局或者国企，但租户的“租住权”远大于普通商品房的租户。

比如你买了1套房子，出租给某人，你可以在合同期满后让他离开，另外租给其他人。但在京津沪，老公房不是这样玩的。只要租户愿意，他可以永远租住下去，而且租金还比较优惠。房子出现大的问题，需要维修的时候，是房东来出钱。真的要清退租户的时候，还需要补偿。老公房的使用权，还可以计价转让。

比如我们常听说，北京的胡同搞腾退，离开的住户每平米动辄补贴10万到13万元。千万别误解，这些拿补偿的人不是房东，而是老公房的长期租户。如果他们拥有胡同里房产的私人产权，那绝对不是这个价格。

因此，老公房的“原拆原建”跟城中村拆迁，以及商品房小区拆迁，难度是一样的。

“原拆原建”的最大的好处是， 不提升容积率的情况下，保证了房子可以通过翻新“迎来第二、第N春”，甚至“万寿无疆”，避免了房子因太老而沦为贫民窟。

这样，商品房的价值将大大提升，因为它的寿命几乎是无限的了！

对于大城市的房子来说，“建筑+装修”成本在房价中占比非常小，以北京为例，房价动辄每平米10万元，但建筑安装和装修成本每平米很难超过1万元，甚至只有七八千元。

或许有人会问：通过原拆原建，固然为几乎所有的房屋提供了一条翻新、续命的路子，但土地使用权到期了怎么办？

住宅的土地使用权一般是70年，如果你在楼龄60年的时候“原拆原建”，房子固然新了，但土地使用权只剩10年，将来如何解决。

说实话，国家尚未拿出具体方案，但有一个原则是明确的：土地续期不能价格太贵，应该远低于新房中的土地价格。

民法典中的规定是：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”。

后半句说的“依照法律、行政法规的规定办理”，尚未有明确说法。

最近几年，有些早期批租的、年限不足70年的住宅出现了土地使用权到期，一般是两种解决方式：

1、缴纳很少的钱，延长土地期限；

2、2016年，当时的国土资源部给出了“两不一正常”过渡性办法处理，具体来说就是：不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函﹝2016﹞1712号）办理相关手续”。

这意味着，土地过期后，商品房仍然可以继续使用或者转让。

未来的解决方案或许是：第一轮70年土地使用权到期后，以“按年缴房地税”的方式解决。

也就是说，未来的房地产税或许是两个税率：70年土地使用权尚未到期的，按照低税率执行；70年土地使用权到期的，按照高税率执行。若如此，事实上就实现了住房的“准永久产权”。

在人类城镇化历史上，只有中国出现了如此高密度的城市、如此海量的高层建筑小区。

由于高层建筑小区很难通过“增加容积率”的方式旧改，所以“原拆原建”将是未来旧改的主要模式。

在这个模式里，住户分担一些费用，政府补助一些费用，政府强力推进，才能保证旧改的成功。

产生海量高层建筑小区的是“强政府模式”，解决它仍需要依靠“强政府模式”，否则高层小区很难不沦为贫民窟。

看懂了这一点，你才能明白，为什么我说北京丰台这个“原拆原建”的案例，是房地产发展历史上的里程碑，是远比“存量房贷下调”还要重大的跨周期事件。

它对于房地产是重大利好，老房子从此有了低成本“焕新”之路，可以通过“原拆原建”跟上时代（包括户型更新、配套更新、外立面更新等）商品房的寿命几乎是无限期的了。

政府为了推动原拆原建，不仅会补贴资金，可能还会“补贴面积”（房本上登记面积和实际面积略有扩展），以鼓励旧改。