2022年可以说是楼市观望情绪最为浓厚的一年了，由于几家头部房企纷纷爆雷，导致市场信心直接跌入谷底，即便是刚需用户也大多选择了观望态势。那么，在2022年步入尾声之际，我们一起来分析一下，经过这一年的洗礼，未来到底刚需用户应该如何选择？
持币观望还是持币失望其实对于很多刚需群体来说，与其说在观望，不如说对楼市已经失望。一方面，自身的住房需求依然紧迫，另一方面，由于市场的种种表现，又难以说服自己下手购房，这种纠结的心态想必是很多刚需群体的共识。
而且，有一些人会鼓吹，未来货币会继续贬值，持币观望最终的结果就是出现购买力的亏损，即“钱不值钱了”。那么与其让存款被动贬值，或许购买成不动产要更加保值一些。
那么谈到这里就需要我们先了解到，货币贬值真的那么可怕吗？
其实，但凡是经过上世纪7、80年代的生活，对这个问题应该都会有比较客观的认知。在当时，一分钱也具备相当的购买力，很多地区的薪资水平不过几十块、上百块而已。但如今，随着通货膨胀的影响，物价虽然已经比过去翻了几十倍，可人均收入也得到了暴涨，因此人们的实际生活水平，并未收到通胀影响，反而更加理想了。
当然，拿改革开放之前的数据来对比，属实有些“不讲武德”，但根据央行及国家统计局的数据统计来看，以2010至2020年期间为例，中国的平均通胀率是5.67%，也就是说在2010年的时候，100万元所体现出的购买力，到2020年，大约只能抵消约60%的购买力了。
十年的时间，货币贬值40%，这听起来还是有些令人惊吓的，但人们只要结合自身收入与时下物价水平简单对比一下就能知道，这绝非耸人听闻。
因此，持币观望就等于持币贬值、持币缩水，所言非虚。对于需要住房的刚需用户来说，更应该建议积极考虑购房问题，从而抵御通胀影响。
但是买房就一定能保值吗？
房价触底还是深不见底事实上，很多人之所以选择不买房，无非对房价探底还抱有期待。目前由于楼市惨淡，可以说除了几个一线、新一线城市外，全国大部分地方的房价都在阴跌，因此在“买涨不买跌”的心理干预下，人们继续等待房价探底的心情也属于正常。
那么问题实质上就简单了，如果房价还要跌，那我就再等等，如果房价即将反弹，那我就去抄底，这应该是所有购房者共同的预期计划了。
这就需要先弄明白第一个问题，房价还会一泻千里吗？
从历史上来看，无论是1994年的海南楼市泡沫，还是08年金融危机的楼市波动，每一次房价大跌之后，总能够随着整体经济增长而“回血”，甚至还能进一步超过原有水平，这被很多业界人士称为“大周期”。
显然，既然房子无论如何也是要建设在土地之上的，而土地资源又是有限的，就注定了它不会出现生产力无休止爆发的情况。因此不动产也势必会保持自身“硬通货”的地位，除非哪一天房子被建设在天上、外太空上。
所以从长远来看，房价恢复及超越峰值水平是毋庸置疑的。只不过人们更关心它的周期时间长短，如果动辄需要1、200年，也是根本没有参考价值的。
而这就是剖析房价的关键所在了。
以目前的市场情况来看，普遍认为2015年是平均房价的一个高位水平。那么我们以北京市为例，根据某房产网站提供的数据，2015年1月北京市平均房价为37261元/㎡，而最新的2022年11月平均房价则为60114元/㎡。
计算得知，即便楼市开始转冷，如今北京房价也比7年前增长了约61.33%。
当然，绝大多数城市没有北京楼市那么坚定，个别城市甚至被描述为“房价跌回了3年前”。可无论怎么计算，房价比2015年还要低的城市，依旧是少数中的少数。
还记得刚才提到的通货膨胀吗？怎么可能别的物价都在涨，唯独房价实打实跌下来了？这根本不符合经济规律。
唯一能解释房价下跌的原因，那就是原有的房价泡沫太大了，如今跌去的其实是水分价格，而房子本身的价值依然是走高的。
所以，如今的楼市政策，以“房住不炒”为基准，剩下的无论是降首付、降息、减税等操作，目的不是真正打压房产的实际价值，而是要挤压出不合理的溢价泡沫罢了。一旦地方房价回归合理，能够体现出房产实际价值时，力度再大的调控政策，也不太能继续压下房价了。
能够了解到这一点，就可以想明白下一个问题，怎么判断房价已经没有水分了呢？
按照正常情况，随着良性通货膨胀的影响，每年的房价都应该是轻微上涨的才对。而如果你所在的城市，出现了长期横盘，甚至房价下跌的情况，就意味着房价泡沫还比较明显。
反过来理解，如果当地房价已经趋于稳定，在4到5个月期间，依然保持横盘态势，那么基本可以判断房价触底，是时候出手了。
所以我们的最终结论建议也很明确了，买房时机不要看短期的价格波动，要根据横盘趋势来去选择。
房价下跌不会出现“深不见底”的情况，适机买房才是刚需用户的最好出路。
可是，怎么选呢？
刚需的春天，选房无需再纠结如果你曾经在楼市高涨时动过买房的心思，甚至实际看过一些房子，应该会有感触，在当时那么火热的市场中，根本没有太多选房的机会。
很多房源一经放出就被抢购一空，别说精挑细选了，稍微犹豫一下都没有买到的机会。甚至个别热门城市还要事先通过验资、摇号等方式来筛选客户，交易主动权被牢牢把持在卖方市场手中。
可如今情况太不同了，由于市场低迷，竞争减弱，真正的刚需购房者有足够的的时间与机会，来认真考虑自己应该买什么样的房子了。
并且从外部环境、内部环境两个因素来看，2022年结束之后，确实对很多刚需是一个购房的好机会。
首先是外部环境，众所周知如今的世界局势颇为动荡，美国的无限量化宽松机制，已经绑架了全球经济作为蓄水池。与此同时，为了缓解国内压力，美国又多次启动加息操作，这对于我国反而是一个利好，因为我国的经济体制与一些发达国家不同，具有很强的抗压性，反而是以欧洲、日韩为代表的国家，在美国的金融武器前不堪一击。这不，英国的首相已经开始频繁更迭，未来不出意外，这些资本主义国家都得成为美国的炮灰。
而我国在此消彼长之下，反而能够更好地接纳海外流失资本与产业，对于经济发展来说更是利好。与此同时，国内的内部环境也相比2015年有了很大变化，在当时，房价暴涨引发了“全民投机”热潮，但随着这两年的大范围打击，“房住不炒”已经深入人心，再鲜有敢去房地产市场进行投机的群体了。
因此，未来的房地产市场，将会回归到解决人们实际住房居住问题的道路上。任何试图将其金融化、投资化的操作都将不被得到支持。
所以，对于广大还没有自己住房的刚需用户来说，2022年是个关键之年，而2022年正式结束之后，将会对你们带来全新的考验，如何用最小的代价，买到适合的房子，将成为后续必定困扰着你的核心问题。
而我也将根据自身认知情况，为大家分门别类讲解一些购房、选房的经验与操作，欢迎大家关注、收藏。我将致力于帮助大家规避各类楼市风险，让买房之路不再坎坷，真正实现自己“居而有家”的美好愿望！
